Долевое строительство

Договор цессии – что это простыми словами в рамках ДДУ

Гражданское законодательство допускает переуступку права требования по договору долевого участия. В юриспруденции для обозначения этой процедуры используется термин «цессия». Расскажем, что такое договор цессии простыми словами, каким он бывает и как заключается.

По сути, в соглашении цессии по ДДУ предполагается переход права собственности на готовый объект недвижимости. Первоначальный участник ДДУ как бы перепродает квартиру другому лицу до того момента, когда достроенный объект будет передан ему в собственность.

Что такое договор цессии?

В оформлении договора цессии участвует три действующих лица:

  1. Застройщик – строительная организация, которая уже получила часть стоимости или полный расчет за недвижимость, находящуюся в стадии постройки.
  2. Продавец (цедент) – физическое или юридическое лицо, которое внесло определенную сумму для приобретения объекта недвижимости, находящегося в процессе строительства.
  3. Покупатель (цессионарий) – человек или организация, желающие получить права на недвижимость, оформленную в качестве объекта долевого участия.

В результате заключения сделки покупатель приобретает не только имущественные права на объект, но и обязанности, возлагаемые на дольщика.

Отношения по договору цессии регулируются законодательно следующими нормативно-правовыми актами:

  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве»;
  • ст. 164 ГК РФ;
  • Глава 2 ГК РФ;
  • НК РФ (положения об уплате налоговых отчислений).

Передача имущественных прав в рамках цессии может происходить на возмездной или безвозмездной основе. Это зависит от индивидуальных договоренностей сторон.

Оформление договора цессии

Рассмотрим процесс оформления договора цессии с точки зрения его содержания, регистрации и документов, необходимых для заключения.

Существенные условия и содержание

Законодательно не предусмотрено единой формы для договора цессии. Тем не менее, существуют определенные правила оформления, которым нужно следовать.

Документ должен содержать:

  • вводную часть с информацией о сторонах договора;
  • описание предмета договора с указанием номера основного ДДУ, наименование строительной организации, адрес объекта недвижимости и идентификационные сведения о нем;
  • стоимость договора, порядок и сроки перечисления оплаты, если он заключается на возмездной основе;
  • обязанности сторон и ответственность за уклонение от исполнения этих обязанностей;
  • порядок разрешения спорных ситуаций.

Цедент обязуется передать цессионарию все документы, имеющие отношение к ДДУ (в том числе и квитанции о перечислении платежей в пользу застройщика). В свою очередь цессионарий обязан уплатить стоимость переуступки.

В качестве дополнения к договору оформляется акт приема-передачи. В нем перечисляются все документы, передаваемые от продавца к покупателю.

Государственная регистрация

Договор цессии обязательно подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, так как сделка касается прав на недвижимое имущество. Для регистрации необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ и подать следующие документы:

  • общегражданские паспорта сторон и доверенность, если действует представитель;
  • учредительные документы для юридических лиц;
  • заявление о государственной регистрации;
  • оригинал договора долевого участия в строительстве;
  • договор цессии;
  • документ об уплате всей суммы или ее части по договору, полученный от застройщика;
  • соглашение о переходе задолженности на цессионария, если она есть;
  • согласие мужа/жены сторон сделки, заверенное нотариально;
  • согласие, полученное от банка, если недвижимость приобретается в ипотеку;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

После сдачи пакета документации сотрудник Росреестра или МФЦ выдаст расписку, в которой указывается дата приема и перечень принятых бумаг, а также предварительная дата готовности документов. Процесс оформления займет 5-7 рабочих дней. В указанный день необходимо явиться повторно с распиской и паспортом и получить готовые бумаги на руки.

Сделка не будет считаться оформленной до момента государственной регистрации. После этого у продавца возникает обязанность по перечислению подоходного налога в размере 13 %, так как считается, что им был получен доход. Это актуально для возмездных сделок.

существенные условия договора цессии

Документы

Перечень документов, необходимых для заключения сделки, зависит от индивидуальной ситуации. Однако в любом случае оформление невозможно без первоначального ДДУ и документов, удостоверяющих личности сторон.

Помимо основного договора требуется подтвердить перечисление платежей в пользу застройщика. Для этого предоставляются квитанции, чеки, платежные поручения или иные бумаги.

К договору цессии может быть составлено дополнительное соглашение. Оно будет выступать в качестве приложения с указанием условий сделки, которые по каким-то причинам не были вписаны в основной документ.

Особенности договора цессии в зависимости от контрагентов

Сделка может быть заключена между организациями, гражданами или между юридическим и физическим лицом. Кроме того, отличают еще и трехсторонний договор цессии. Рассмотрим каждую разновидность подробнее.

Между юридическими лицами

В соглашении обязательно прописываются полные наименования и другие идентификационные сведения об организациях в соответствии с учредительной документацией.

Сама сделка отображается в бухгалтерской отчетности. Кроме того, компаниям потребуется выплатить НДС. В связи с этим нужно обратить особое внимание к стоимости достигнутого соглашения, а также системе налогообложения, которую использует контрагент.

Между гражданами

Сделка может быть заключена между физическими лицами, которые не являются представителями каких-либо предприятий. В самом договоре отображается процесс передачи имущественных прав. Он может осуществляться на безвозмездной или возмездной основе.

Важно учесть, что договор цессии по ДДУ не может быть составлен после сдачи дома в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи между застройщиком и продавцом. В этом случае оформляется договор купли-продажи.

Между организацией и гражданином

В тексте документа необходимо прописать данные сторон. Для граждан указываются паспортные данные, адрес регистрации и контактная информация. Для организаций прописывается наименование, должность и данные представителя, учредительную информацию и контактные сведения.

В остальном, без особенностей — составляется стандартный текст. К договору обязательно прикладывается доверенность представителя компании или приказ о назначении генерального директора, если действует руководитель.

Трехсторонний

В трехстороннем договоре принимает участие и сам застройщик. Это значит, что возникают дополнительные права и обязанности нового участника.

Иных отличий от стандартного двухстороннего соглашения нет. Так как договор цессии представляет собой сложную сделку рекомендуется, чтобы при его составлении присутствовал профессиональный юрист.

договор цессии что это такое

Чем опасен договор цессии?

Довольно часто дольщики оформляют договор цессии в ситуациях, когда их что-то не устраивает во взаимоотношениях с застройщиком. Еще одна распространенная причина – неудовлетворительное состояние возводимого объекта недвижимости.

Покупателю следует реально оценивать ситуацию, прежде чем ставить свою подпись на документе. После переоформления права требования он получит все риски, поэтому важно удостовериться в добросовестности строительной компании, с которой придется иметь дело.

Для этого осуществляется проверка следующих бумаг:

  • изначальный договор между застройщиком и дольщиком;
  • график осуществления строительных работ;
  • справка о фактически выполненных строительных работах;
  • подтверждения выполнения финансовых обязательств;
  • выписка из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию ДДУ.

Вносить оплату нужно только после регистрации договора цессии в Росреестре. Если после государственной регистрации перехода имущественных прав к покупателю у него возникнут проблемы или спорные ситуации с застройщиком, он может отстаивать свои интересы равно как ранее это мог делать первоначальный дольщик.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

При приобретении квартиры по переуступке (цессии) покупатель может столкнуться с множеством неприятностей. Минимизировать риски поможет квалифицированный юрист.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Читайте также

Что такое долевое строительство, его плюсы и минусы...
просмотров 574
Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности. Рассмотрим подробнее, что это такое,...
Как сделать расчет просрочки по договору долевого участия...
просмотров 63
Увы, не всегда застройщик выполняет взятые на себя обязательства – срыв сроков встречается довольно часто....
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве: вид...
просмотров 116
С момента вступления в силу ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных...
В чем отличия между договором ДДУ и ЖСК?...
просмотров 292
Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление...