Бесплатная горячая линия по всей России

Банк повысил ставку по выданной ипотеке: возможно ли это

Всем известно о том, что ипотека – это всерьез и надолго. Такой кредит берется ни на год и ни на два – в большинстве случаев заемщики десятилетиями расплачиваются с банком. Но если денег на жилье нет, а получить его хочется прямо сейчас, то ипотека – единственный вариант стать счастливым домовладельцем.

Ключевое значение в формировании суммы ежемесячного платежа по ипотеке играет ставка. Допустим, человек заключил договор с банком по сравнительно низкой ставке, составляющей 6,1% годовых. Но это было год назад, а сегодня в отношении отечественных банков вводятся зарубежные санкции. Соответственно, многих граждан волнует вопрос касательно возможного повышения ставок по ипотеке. Ниже мы поговорим о том, может ли банк в одностороннем порядке изменить сумму платежа.

Общие положения

Вопрос с повышением ставки является одновременно простым и сложным. Если обратиться к действующему законодательству, практике заключения кредитных договоров и обширной судебной практике, то можно с уверенностью сказать, что банк не может повышать процентную ставку по кредиту в одностороннем порядке. Однако особые указания по этому поводу могут присутствовать в самом кредитном договоре.

Другое дело, что сегодня экономическая ситуация в нашей стране развивается таким образом, что прогнозировать ее оказывается достаточно сложно. Так, в случае гиперинфляции правительство вправе внести изменения в действующее законодательства. Подобные действия могут осуществляться и в качестве поддержки финансовой системы.

Центробанк еще 28 февраля 2022 года посоветовал российским финансовым организациям не усугублять сложившуюся после введения санкций ситуацию. То есть, не следует взыскивать с заемщиков пени и облагать их непомерными штрафами.

Ранее, в 2021 году ЦБ РФ опубликовал доклад, в котором были перечислены меры по регулированию плавающих ипотечных ставок. То есть, уже тогда возникло четкое понимание того, что на фоне роста ключевой ставки российские банки начнут предлагать заемщикам невыгодные условия.

Одно из предложений авторов доклада касается запрета плавающих ставок для заемщиков или же ограничения их пределов. Однако на данный момент отсутствуют какие-либо официальные решения или законы.

Ниже мы поговорим о возможных выходах из сложившейся ситуации.

Если ставка в договоре была зафиксирована

Ставка в большинстве кредитных договоров зафиксирована. То есть, в соответствии с действующим законодательством банк может снизить ставку по кредиту в одностороннем порядке. А вот для ее увеличения придется подписать дополнительное соглашение по договору с заемщиком. При этом последний будет решать – подписывать этот документ или нет.

Вне зависимости от условий договора, банк может повысить ставку, обратившись в суд. Как правило, сотрудники финансовой организации подают иск в том случае, когда заемщик систематически задерживает платежи или же допускает инфе нарушения.

Многие граждане думаю, что в подобных ситуациях банк будет настаивать на расторжении договора. Однако это не так – финансовая организация может требовать через суд увеличения ставки по кредиту. Хотя это наблюдается довольно редко.

Еще один вариант – банк может повысить ставку в одностороннем порядке, если заемщиком не выполняются обязанности по договору. Например, у гражданина не была застрахована жизнь или имущество. Это является стандартным условием кредитных договоров.

В теории финансовая организация может умышленно провоцировать нарушение данных обязательств заемщиком. Речь идет о повышении стоимости страховок. И если клиент впоследствии нарушит условия договора, ему поднимут ставку по кредиту. Но даже в этом случае величину измененной ставки придется согласовать в договоре. Сумма не может определяться произвольно или превышать установленный максимум, указанный в соглашении.

Таким образом, если в договоре верхний предел ставки составляет 8%, то поднять ее до 20 банку не удастся.

В соглашении определена плавающая ставка

В первую очередь определимся с тем, что же такое эта плавающая ставка. Речь идет о договоренности, достигнутой между банком и заемщиком. Ее суть следующая: размер ставки меняется при изменении условий. Таким образом, в данном случае финансовая организация не сможет вносить изменения в одностороннем порядке.

Плавающая ставка: как она работает

Стандартная плавающая ставка состоит из двух частей:

  1. Базовая ставка. Она гарантируется на весь период действия договора.
  2. Переменная часть. Рассчитывается по формуле, включающей различные индикаторы. Например, при ее определении может учитываться ключевая ставка Центробанка, лондонская межбанковская ставка и т. д.

На данный момент к экономическим индикаторам привязана сравнительно небольшая доля ипотечных кредитов. В течение последних нескольких десятилетий наблюдалась стабильная работа банковской системы. Банк может привязать ставку к различным индикаторам, однако ему сложно будет конкурировать на рынке с теми кредитными организациями, которые так не сделали. Клиент попросту выберет банк с более привлекательными условиями, поскольку не захочет идти на риск, связанный с возможным повышением ставки.

Допустим, в кредитном договоре предусмотрено изменение ставки в зависимости от колебаний ключевой ставки или прочих индексов. Тогда в соглашении обязательно должны быть указаны пределы изменения ставки.

Таким образом, недостаточно просто указать в договоре, что банк может в любой момент корректировать размеры платежа при изменении внешних условий. Здесь в обязательном порядке должна быть схема, формула или значения верхних и нижних пределов ставки. Иначе данное условие в договоре можно будет оспорить по причине нарушения прав заемщика.

Например, тюменская компания взяла кредит в банке. При этом был подписан договор с пунктом о том, что финансовая организация имеет право изменить ставку при корректировании ставки рефинансирования. Когда подобное произошло и ставка выросла, банк захотел увеличить размер платежа по кредиту. Компания-заемщик не согласилась с таким положением дел, обратившись в суд.

Судья рассмотрел дело, приняв во внимание условия кредитного договора. В результате иск был удовлетворен, поскольку повышение процентной ставки было признано незаключенным и несогласованным.

Судебная практика по подобным делам является однозначной. Заемщик в данном случае может руководствоваться законом о защите прав потребителей. В соответствии с ним, условия договора не могут меняться, если результатом этого является ухудшение положения заемщика в сравнении с его законными правами.

Эта конструкция на первый взгляд кажется весьма противоречивой. Так, в законе написано о невозможности изменения ставки в одностороннем порядке. Однако если в договоре будут предусмотрены обходные конструкции, то ситуация в корне меняется. То есть, если привязать ставку к разным индексам, то это уже не будет считаться односторонним повышением, ведь оно вроде как возникает по обоюдному согласию, достигнутому между банком и заемщиком.

И здесь может возникнуть небольшая путаница, ведь до конца неясно, как суд отличает условие о повышении ставки в одностороннем порядке от тех условий, который приняты по соглашению сторон. Все решается в индивидуальном порядке.

Из всего вышесказанного можно сделать один вывод: заемщик может не волноваться в том случае, если в кредитном договоре ничего не сказано о зависимости от ключевой ставки и отсутствует формула, регулирующая пределы изменения ставки. Банки не имеют права в одностороннем порядке менять ставку. Если же финансовая организация сделает это, то суд признает подобные действия незаконными.

Будущее ставок по льготной ипотеке

Несколько выше будут риски для обладателей льготных ипотек с государственным субсидированием. Например, в условиях кредитного договора сельской ипотеки указано, что государство занимается субсидированием ключевой ставки. В этом документе говорится о том, что в случае отказа государства от субсидирования, льготную ставку могут изменить на базовую. Последняя, в свою очередь, определяется условиями договора, представляя собой льготную ставку плюс ключевую ставку Центробанка.

Допустим, в федеральном бюджете закончатся средства на финансирование программы. В таком случае обладателям сельских ипотек придется выплачивать проценты по ставке 22,7% годовых, ведь ключевая ставка составит 20%.

На данный момент государство не заявляло о прекращении субсидирования. Соответственно, банки не имеют никаких оснований для смены ставок по выданным кредитам.

Подводим итоги

Банк не может поднять ставку, указанную в договоре, в одностороннем порядке. И большая часть ипотечных кредитов выдается именно по фиксированной ставке.

Несколько рискуют обладатели ипотек с плавающей ставкой, ведь процент может вырасти. Тем не менее, гарантии законности данных условий отсутствуют. Мало того, 28 февраля 2022 года президент потребовал сохранения процентных ставок по всем ранее выданным ипотечным кредитам. Это требование будет действовать до тех пор, пока не будет оформлено соответствующего указа, нормативного акта или предписания Центробанка РФ. Поэтому на данный момент не следует паниковать – сохраняем спокойствие и следим за новостями.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.