Бесплатная горячая линия по всей России

Все, что нужно знать об ипотечном кредитовании

Ипотеку нередко называют задолженностью перед банком за дом или квартиру. Однако с юридической точки зрения такое понятие является неверным. В действительности ипотека – это один из видов залога. И залогом в данном случае является та недвижимость, которую получает в свое пользование должник на основании ипотечного договора. Если впоследствии человек не возвращает долг, то кредитор имеет право продать залоговое имущество, чтобы вернуть вложенные деньги.

Заложить недвижимость можно не только по кредитному соглашению, но и по договору аренды, купли-продажи, подряда и т. д. И все это будет считаться ипотекой.

Кредит, выдаваемый по такой схеме, называют ипотечным кредитом. То есть, заем берется для покупки того жилья, которое в итоге и становится залогом. И заемщик не сможет в полной мере распоряжаться приобретенной недвижимостью до тех пор, пока не выплатит долг. Подробнее об ипотеке мы и поговорим ниже.

Разница между кредитом и ипотекой

Кредитом называют заем, а ипотека является залогом, который этот заем обеспечивает. Формально человек берет кредит на покупку квартиры. При этом купленная недвижимость и становится залогом. Заемщик может использовать жилье с момента оформления договора, при этом он обязан своевременно вносить платежи. Это форма залога и является ипотекой.

Поэтому ипотеку взять нельзя. Можно взять ипотечный кредит.

Отличия между ипотекой и залогом

Ипотека – это одна из форм залога. Сам по себе залог – более широкое понятие. То есть, заложить можно все, что угодно. Ипотека же предполагает использование недвижимости в качестве залога. Соответственно, ипотечный кредит – это тот, который обеспечивается квартирой или домом.

Обременение заложенного объекта регистрируется в Росреестре. Стандартное кредитование также может предполагать наличие залога. Например, человек берет деньги у банка, заложив свое авто. Но о таком залоге не требуется сообщаться в какой-либо госорган – в данном случае достаточно лишь составить письменный договор.

Как работает ипотека

Ипотечный кредит выдается по следующей схеме:

  1. Клиент подает заявку в банк, указывая цель кредита и желаемую сумму. В данном случае именно цель кредитования является основным параметром. Поэтому в заявке обязательно указывается, что именно планирует покупать гражданин: первичку или вторичку. Клиент и вовсе может ничего не приобретать, оформляя кредит на рефинансирование и оставляя свою квартиру в залог. Если изначально гражданин предоставит неточную информацию, то после получения одобрения может потребоваться пересмотр заявки.
  2. Банк принимает заявку в обработку и занимается изучением документов заемщика. Речь идет о справке 2-НДФЛ, а также копии трудовой книжки, где указывается стаж. Кроме того, сотрудники банка учитывают кредитный рейтинг и кредитную историю будущего заемщика. Заявка одобряется в том случае, если клиент, по мнению кредитора, способен вносить платежи своевременно.
  3. Далее гражданин занимается поиском объекта недвижимости на вторичном рынке или в новостройке.
  4. Выбрав объект, клиент предоставляет банку документы на него.
  5. Если банк решит одобрить сделку, то покупатель подписывает договор с продавцом. Чаще всего взаиморасчеты происходят именно на данном этапе. То есть, покупатель кладет в банковскую ячейку деньги, но у продавца пока нет фактического доступа к ним.
  6. Банк занимается подготовкой документов для регистрации перехода права собственности и обременения объекта недвижимости. Оформляется закладная. Владелец этой бумаги может стать собственником находящего в залоге имущества или же продать объект, погасив долг заемщика. Далее клиент передает документы в Росреестр. Закладная остается у банка.
  7. Продавец получает доступ к деньгам после оформления документов.
  8. Когда заемщик полностью рассчитается с кредитом, банк вернет закладную.
  9. В случае, если клиент в какой-то момент перестает платить, банк выставит недвижимость на продажу. В итоге квартира продается, а вырученные деньги используются для погашения кредита. Остаток суммы передается заемщику.

Выше расписана упрощенная схема процедуры. Как и любой банковский продукт, ипотека предполагает множество нюансов. К тому же, в разных банках могут отличаться условия кредита. Например, они могут зависеть от следующих факторов:

  • покупает заемщик объект на первичном или вторичном рынке;
  • что именно покупает гражданин: квартиру, частный, апартаменты;
  • вид занятости клиента (предприниматель, наемный рабочий, самозанятый, учредитель ООО).

Стоит ли брать ипотеку

По мнению финансовых экспертов, гражданину не следует брать ипотеку в том случае, если ежемесячный взнос составляет более половины его зарплаты. Следует понимать, что выплата ипотеки – это долгий процесс. И если уже на первых порах кредит будет выплачивать сложно, то дальше станет еще труднее. Так, инфляция приводит к росту цен, а потому сохранить привычный образ жизни при выплате кредита вряд ли получится.

Ипотека может быть выгодной в следующих случаях:

  • ежемесячные платежи составляют менее половины дохода заемщика;
  • гражданин рассчитывает на увеличение заработной платы.

Преимущества и недостатки ипотеки

Рассмотрим преимущества ипотечного кредитования:

  1. Возможность покупки жилья, если на руках нет необходимой суммы.
  2. В отличие от арендатора, собственник может сделать ремонт по своему вкусу, не спрашивая разрешения ни у кого.
  3. Ипотечный кредит позволяет зафиксировать цену жилья. Даже если все вокруг подорожает, то выплаты за квартиру останутся на том же уровне.
  4. В зависимости от обстоятельств, квартира в ипотеке позволяет сэкономить деньги или заработать. Например, если заемщик решит вселиться в нее сам, то ему удастся сэкономить на аренде. Если же он будет сдавать жилье, то получит оплату. Соответственно, цена аренды будет расти, в то время как платеж по кредиту останется на том же уровне.

К недостаткам ипотеки относится следующее:

  1. Ипотека – это обязанность ежемесячно вносить платежи в течение многих лет. Нередко подобные обязательства сохраняются в течение десятилетий. И если в какой-то момент заемщик потеряет работу, став неплатежеспособным, то банк попросту заберет у него квартиру.
  2. Солидные переплаты. Например, если кредит дается на 5 лет под 10%, то итоговая переплата составит почти 75%.
  3. Расходы на страховку. Чтобы оформить ипотеку, заемщику нужен солидный стартовый капитал. Помимо первоначального взноса ему потребуются деньги на страхование жилья. И страховые взносы нужно будет делать каждый год до момента закрытия кредита. Также банк скорее всего потребует заемщика застраховать жизнь и здоровье. Если же клиент откажется оформлять такую страховку, ему поднимут процентную ставку.
  4. Заемщик не может продать ипотечное жилье по собственной инициативе. Для этого ему потребуется разрешение банка. К тому же, продажа объекта из-под залога предполагает дополнительные сложности. Лучше, если покупатель будет платить наличными. Однако и он может оформить ипотеку. Если первоначальный взнос покупателя покрывает остаток долга перед банком, то проблем не возникнет. Если же денег не хватает, то придется искать финансовую организацию, готовую согласиться на такую сделку.

Кредит или ипотека

В случае с ипотекой риски банка будут минимальными, а потому клиент сможет рассчитывать на минимальную процентную ставку. Финансовая организация получает страховку в виде жилья, которое в любой момент можно продать.

С кредитом процентная ставка будет выше. Однако в некоторых случаях заемщику будет выгоднее оформить именно потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если у гражданина есть деньги на покупку жилья, но ему не хватает всего 15-20% от стоимости недвижимости. В таком случае потребительский кредит будет оформить быстрее, а вероятность его выдачи будет выше.

Аренда или ипотека

В ряде случаев взять ипотеку будет выгоднее, чем снимать жилье. Здесь нужно помнить, что, оформив ипотечный кредит, человек вкладывает деньги в свою квартиру, пусть даже с переплатой. Арендуя же жилье, гражданин вкладывает в чужую недвижимость. И даже если аренда оказывается дешевле ипотеки, в перспективе она будет менее выгодной.

Кроме того, цены на аренду растут с каждым годом. В случае с ипотекой сумма будет зафиксирована.

Взять ипотеку или накопить

Например, у гражданина есть свое жилье, но он думает накопить на новую недвижимость. Если у него есть деньги на первоначальный взнос по ипотеке, то их можно положить в банк под проценты. Часть зарплаты, которая использовалась бы для внесения ежемесячных платежей, можно также откладывать на депозит. Таким образом, гражданин получит жилье через несколько лет, но не будет переплачивать за ипотеку.

Разновидности ипотеки

По нормам действующего законодательства ипотека может возникнуть по двум основаниям:

  • в силу закона;
  • в силу договора.

Рассмотрим оба варианта подробнее.

Ипотека в силу закона

Этот вариант возникает в том случае, если отношения заемщика и кредитора подпадают под законодательное определение ипотеки. Речь идет о следующих случаях:

  1. Жилье приобретается или строится за кредитные средства банка.
  2. Земля покупается по целевому займу. На время его выплаты, участок будет находиться в залоге. Если впоследствии на этой земле построят здание, оно также будет в ипотеке.
  3. Жилье приобретается через военную ипотеку.
  4. Земельный участок или недвижимость берут в ренту. Получатель ренты использует эту землю или объект в качестве залога.

Таким образом, ипотека в силу закона предполагает передачу приобретаемого жилья в залог. Регистрация ипотеки происходит одновременно с переходом права собственности на жилье. Заявление на оформление может подать как залогодержатель, так и залогодатель.

Ипотека в силу договора

В данном случае заемщик будет закладывать уже имеющееся у него в собственности имущество. Этот вид ипотеки регистрируется уже после перехода права собственности на объект. Заявление на оформление ипотеки залогодержатель и залогодатель должны подавать сообща.

О специальных ипотечных программах

Государство может оказать некоторым гражданам помощь в приобретении жилья. Например, компенсировать банку проценты по ипотеке или же добавить заемщику денег на первоначальный взнос. Все зависит от выбранной программы.

Ипотека с господдержкой

Эта программа появилась в 2014 году по причине повышения курса валют. Те граждане, которые оформляли кредиты в иностранной валюте, внезапно стали должны банку значительно больше, чем рассчитывали изначально. И некоторым из них повезло получить господдержку. Для этого заемщик должен был обратиться в банк за реструктуризацией, после чего ему списывали 30% долга.

На получение субсидии на покупку или строительство жилья претендуют молодые семьи. Приобрести жилье можно и в ипотеку. Причем бездетные семьи должны будут внести всего 70% от стоимости недвижимости, а семьи с детьми – 65%.

Поучаствовать в данной программе могут претенденты, соответствующие следующим критериям:

  • оба супруга моложе 35 лет;
  • семья была признана нуждающейся в жилье;
  • претенденты имеют деньги на покупку жилья с учетом полученной субсидии или же их доходы являются достаточными для получения ипотеки.

Ипотека для семей с детьми

Под действие данной программы попадают семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй (или последующий) ребенок. Такие граждане могут оформить ипотечный кредит под 6%. Для жителей Дальнего Востока действует особая ставка в 5%.

На практике большинство банков устанавливают ставку на уровне 4%. Причем по данной программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.

По умолчанию, льготная ипотека дается только на первичное жилье. Исключение составляют жители Дальнего Востока, которые могут участвовать в программе даже при покупке второй или третьей квартиры.

Ипотека с материнским капиталом

Материнским капиталом называют сертификат, выдаваемый Пенсионным фондом после рождения второго ребенка. На данный момент его размер составляет чуть более 460 тысяч рублей.

Потратить материнский капитал семья может только после того, как ребенок достигнет трехлетия. Досрочно использовать сертификат разрешается при погашении первоначального взноса по ипотеке или основного долга.

Субсидия для многодетных семей

Если в семье есть как минимум три ребенка, то государство может заплатить до 450 тысяч рублей в счет долга по ипотеке. Получить такую господдержку могут родители, у которых родился третий или последующий ребенок в период с 2019 по 2022 год.

В данном случае не имеет значения, на что именно семья брала ипотеку. Деньги можно использовать на покупку квартиры в новостройке или на вторичке, на строительство дома на земельном участке или же заключение договора о долевом участии.

Военная ипотека

В РФ есть госпрограмма субсидирования ипотеки для военных. Так, военнослужащие могут приобрести готовое или строящееся жилье, и пока гражданин находится на службе, ежемесячные взносы по его кредиту будут вноситься из госбюджета.

Дом или квартиру можно приобрести в любой точке страны – не только в том регионе, где расположена военная часть. Для участия в программе следует выполнить три условия:

  • проходить службу по контракту;
  • попасть в специальный реестр участников программы;
  • иметь российское гражданство.

Ипотека для молодых специалистов

Подобные программы существуют на региональном уровне. Они могут быть нацелены на специалистов различных профессий: ученых, врачей, учителей.

Например, в Московской области действует программа «Социальная ипотека». Воспользоваться ей могут фельдшеры скорой помощи, врачи, учителя начальных классов и молодые ученые. По этой программе правительство сразу погашает 50% стоимости жилья. Оставшуюся половину государство выплачивает в течение срока кредита. Участником программы выплачиваются только проценты по кредиту.

О том, какие программы соципотек действуют в конкретном регионе, следует узнавать в местной администрации.

Спецпредложения от застройщиков

Нередко банки предлагают клиентам ипотеку по сниженной ставке. Чтобы поучаствовать в программе, граждане должны приобрести жилье у одного из аккредитованных застройщиков. Давая такую аккредитацию, банк подтверждает, что фирма является надежной, а потому покупатель гарантированно получит свою квартиру.

Специальные предложения от застройщиков позволяют оформить ипотеку с процентной ставкой, которая на 1-2% ниже от базовой. Перед выдачей застройщику аккредитации, тщательно проверяется его репутация и финансовые отчеты. Также изучается документация, связанная с домом, а именно:

  • право собственности на землю или договор аренды;
  • разрешение на строительство;
  • проектная документация.

В большинстве случаев банк связан с аккредитованным застройщиком. Например, он может обслуживать счета компании или же кредитовать строительство.

Нередко снижение ставки по ипотеке – это ничто иное, как скрытая скидка от застройщика. То есть, банк снижает ставку, после чего строительная компания возмещает ему недополученную выгоду. Таким образом, жилье продается дешевле.

О чем нужно знать перед оформлением ипотечного кредита

Вне зависимости от условий банка, ипотечное кредитование предполагает внесение первоначального взноса. Как правило, это 10-15% от стоимости жилья. Если клиент хочет заплатить больше, отговаривать его никто не будет. Кроме того, чем большим будет взнос, тем ниже будет ставка, ведь в таком случае банк понимает, что у заемщика с финансами все в порядке, а значит, в процент по займу можно не закладывать риски.

Также нужно помнить и о том, что большая сумма первоначального взноса снижает переплату, ведь процент кредита в данном случае будет меньше.

Минимальная сумма кредита

Здесь все зависит от банка. Большинство финансовых организаций не выдают ипотеки меньше, чем на 300 тысяч рублей. И чем меньшей будет сумма займа, тем ниже будет процентная ставка. И это неудивительно, ведь в случае невозврата кредита снижаются и потенциальные потери.

Финансовые возможности заемщика

Принимая решение об одобрении кредита, сотрудники банка подсчитывают, сколько человек платит по кредитам, соизмеряя сумму его обязательных платежей с финансовыми возможностями. Желательно, чтобы кредитная нагрузка не превышала 50% дохода. Таким образом, если гражданин зарабатывает 100 тысяч рублей, то по кредитам он должен платить не более 50 тысяч рублей.

Также сумма доходов может уменьшаться иждивенцами. Речь идет о пожилых родителях, детях. Кроме того, нужно учитывать другие кредиты, алименты и коммунальные платежи.

Увеличить сумму дохода могут поручители, созаемщики и регулярные поступления. Например, платежи от сдачи недвижимости в аренду, дивиденды, доход, получаемый от дополнительной работы.

В итоге на сумму кредита оказывают влияние два фактора:

  1. Доход заемщика. Чем выше он будет, тем больше гражданин получит доверия со стороны кредитной организации.
  2. Наличие поручителя или созаемщика.

О видах процентных ставок

Различают несколько разновидностей процентных ставок:

  1. Фиксированная. Речь идет о проценте по кредиту, который остается неизменным в течение всего срока выплаты. Этот вид ставки применяется в подавляющем большинстве случаев.
  2. Плавающая. Рассчитывается по формуле, зафиксированной в кредитном договоре. В данной формуле имеется переменная величина. К примеру, ключевая ставка ЦБ. И если она снижается, то будет падать и процент по кредиту.
  3. Переменная или комбинированная. Это своеобразный гибрид фиксированной и плавающей ставок. То есть, на первые несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а далее она становится плавающей.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.