Бесплатная горячая линия по всей России

Как рассчитать ипотеку самостоятельно: виды платежей, формулы

Одним из наиболее быстрых способов решения квартирного вопроса является ипотека. Если денег на жилье не хватает, но при этом нет желания копить 10 или 20 лет, то можно обратиться в банк, получив квартиру уже сейчас.

Основным принципом ипотечного кредитования является взятие денег у банка в долг под залог приобретаемой недвижимости. При этом клиент постепенно возмещает заемные средства с процентами.

Взяв кредит, гражданин обязан вносить ежемесячные платежи по договору. В противном случае, у него может появиться просрочка, что приведет к начислению пени. График внесения платежей зависит от условий договора. Ниже мы рассмотрим, как самостоятельно рассчитать ипотеку.

Виды ипотечных платежей

Платеж по ипотеке состоит из двух основных частей:

  • основного долга;
  • процентов, начисленных банком за использование кредитных средств.

Основной долг – это та сумма, которая была выдана банком клиенту. Гражданин возвращает заемные средства частями. Начисленные проценты устанавливаются в виде платы за возможность пользоваться деньгами банка. У каждой финансовой организации разработано несколько программ кредитования с различными процентными ставками.

В современных реалиях ипотека включает в себя:

  1. Первый взнос. На данный момент практически ни одна финансовая организация не дает кредит на квартиру без первоначального взноса. В зависимости от банка он может составлять от 5 до 50%.
  2. Ежемесячный платеж, состоящий из процентной ставки и основного долга.
  3. Страхование недвижимости, которая приобретается за деньги банка. До момента полного погашения ипотеки квартира будет считаться банковским залогом.
  4. Страхование жизни должника. Если клиент откажется страховать свое здоровье, банк сможет поднять процентную ставку.

Существует два вида ипотечных платежей:

  • аннуитетный;
  • дифференциальный.

Подробнее о них мы поговорим ниже.

Что такое аннуитетные платежи

В данном случае задолженность погашается посредством равных платежей на протяжении всего периода действия кредитного договора. Изначально уплачиваются проценты, а затем долг по кредиту.

Ежемесячно определяется сумма процентов от оставшегося долга. Та часть платежа, которая остается после уплаты процентов, направляется на погашение основной задолженности. Таким образом, остаток долга в следующем месяце будет меньшим, чем в предыдущем, соответственно, на него будет начисляться меньше процентов. Поэтому с каждым месяцем на погашение основного платежа будет идти чуть большая часть фиксированного взноса.

Размер обязательного платежа зависит от сроков кредитования. Чем он дольше, тем меньше ежемесячный взнос. Однако при этом увеличивается сумма итоговой переплаты. В случае с ипотекой в первые годы большая часть поступающего платежа будет идти на погашение процентов, поэтому основной долг будет уменьшаться медленно.

Что такое дифференцированные платежи

В данном случае сумма ежемесячного взноса со временем уменьшается. Для погашения ипотеки используется следующий принцип: с каждым месяцем основной долг уменьшается на одинаковую сумму. При этом пересчет процентов происходит таким же образом, как и при аннуитетных платежах.

Та часть средств, которая идет на погашение основного долга, остается неизменной. При этом проценты с каждым месяцем уменьшаются, поскольку задолженность становится меньше.

Способ расчета по кредиту устанавливается банком. Но клиент также имеет определенное влияние на ситуацию, ведь он вправе погасить ипотеку досрочно. Например, банк предлагает только аннуитетный способ расчета, но заемщик хотел использовать дифференцированный. В этом случае он может ежемесячно вносить большую сумму, погашая кредит досрочно. При этом важно уведомлять банк о досрочном погашении в порядке, установленном договором.

Если рассчитать суммы таким образом, чтобы платеж по аннуитету равнялся выплатам при дифференцированном способе, то переплата будет одинаковой в обоих случаях.

Какая информация нужна для расчета платежей по ипотеке

Чтобы рассчитать размер платежа, клиенту банка нужно знать следующее:

  • общая сумма кредита;
  • срок предоставления средств;
  • процентную ставку.

Фактически ипотека может включать в себя и другие платежи. Например, некоторые банки навязывают своим клиентам различные страховые программы, которые способы увеличивать размер ежемесячного платежа. Информация о подобных дополнительных услугах прописывается в ипотечном договоре.

Способы расчета ежемесячных платежей

Расчет опирается на использование стандартных формул, в которые следует подставить актуальные данные. Чтобы узнать о сумме платежа, можно использовать специальные калькуляторы, таблицы Excel, но и самостоятельные вычисления не вызывают особых сложностей.

Использование кредитного калькулятора

Такие программы присутствуют на сайте каждой финансовой организации. Они позволяют быстро рассчитаться ежемесячные платежи по кредиту или ипотеке, составив график внесения средств. Чтобы воспользоваться программой, необходимо заполнить предложенные поля, внеся следующие данные:

  • сумма кредита;
  • процентная ставка;
  • срок;
  • тип платежей (аннуитетные или дифференцированные).

Подавляющее большинство российских банков предлагает своим клиентам аннуитетные платежи.

Реальные размеры ежемесячных взносов могут отличаться от тех данных, которые были получены при использовании кредитного калькулятора. На итоговый платеж оказывает влияние количество дней в каждом отдельно взятом периоде и в году.

Кредитный калькулятор хорош тем, что позволяет в режиме реального времени изменять все любые параметры. Так пользователь сможет подобрать оптимальные условия для кредитования, учитывая уровень дохода и возможную ставку по ипотеке.

Использование Excel

Это удобная программа для расчетов, входящая в стандартный офисный пакет приложений от компании Microsoft. Чтобы рассчитать аннуитетный платеж, необходимо воспользоваться функцией ПЛТ. В английской версии программы она называется PMT. Далее вводим цифры, характерные для конкретной ипотеки.

Преимущество Экселя в том, что он позволяет работать с любыми данными в отличие от кредитного калькулятора, который осуществляет только расчеты по заданной формуле. Используя Excel, можно рассчитать не только ипотеку, но и любые другие платежи.

Особенности самостоятельного расчета

Для определения размера платежа по ипотечному кредиту необходимо знать формулу расчета. Чаще всего для подсчета суммы аннуитетных платежей используется такая формула:

X = S x P / 1 – (1 + p) x (1 – m), где

  • X – размер ежемесячного взноса по ипотеке;
  • S – общая сумма кредита;
  • P – месячная ставка по кредиту, то есть годовая ставка, разделенная на 12;
  • M – срок кредитования в месяцах.

Чтобы рассчитать дифференцированные платежи, применяется иная формула: X = S / m + S x p. Данная формула позволяет точно рассчитать лишь самый первый взнос. Впоследствии желательно производить более сложные расчеты, ведь начисленные проценты будут уменьшаться с каждым месяцем, а соответственно, будет возникать погрешность.

Какой вид платежей лучше

Здесь все индивидуально, а потому в каждом случае нужно учитывать условия выдачи ипотеки, предлагаемые банком. Если платежи вносятся исключительно по графику, то переплата по кредиту при одном и том же сроке кредитования будет меньшей при дифференцированных платежах. В данном случае уже с первых месяцев гасится большая сумма основного долга, а соответственно, процентов будет начисляться меньше.

Но у дифференцированных платежей есть и существенный минус, который заключается в том, что на первом этапе погашения платежи здесь будут большими, а потому заемщик может попросту не справиться с нагрузкой. К тому же, большинство современных банков предлагают аннуитетный способ погашения кредита, предполагающий равные платежи. В данном случае будет меньше рисков, что заемщик не справится с выплатами, и банку такой вариант более выгоден с точки зрения процентов.

О процентных ставках

Существует три вида процентных ставок, используемых при ипотечном кредитовании:

  1. Фиксированная. Не меняется в течение всего срока кредитования. При такой ставке рассчитать сумму выплат будет несложно.
  2. Плавающая. Изменяется в зависимости от уровня ставок Центробанка. В данном случае также можно произвести расчеты самостоятельно, прибавляя к актуальным данным ЦБ по 2-3%.
  3. Комбинированная. В данном случае к базовой неизменной ставке прибавляется переменный индекс ЦБ.

Финансовые организации могут менять процентную ставку в одностороннем порядке только в тех случаях, которые предусмотрены Федеральным законом. В остальных ситуациях изменения должны быть в обязательном порядке согласованы с заемщиком.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.