Бесплатная горячая линия по всей России

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Ипотечный займ — это единственный способ приобрести жилье для большинства семей на территории РФ. Максимальный срок кредитного договора — 30 лет. Это достаточно продолжительный отрезок времени, в течение которого могут произойти различные изменения. Именно поэтому многие стали интересоваться вопросом продажи своей доли в ипотечной недвижимости до момента полного погашения займа.

Основные понятия

Чаще всего продажей доли в ипотечной квартире интересуются супруги, которые планируют разводиться. В первую очередь нужно помнить, что такая недвижимость является собственностью банка, выдавшего кредит. В ЕГРН может числиться информация о супругах как о собственниках, но распоряжаться квартирой до момента выплаты кредита (продавать, дарить) они не могут. Из этого следует, что даже если квартира была приобретена в браке, супруги не имеют права продавать свои доли до момента выплаты ипотечного займа. Но законодательством предусмотрено несколько альтернативных решений.

Процедура продажи доли в ипотечной недвижимости

Продать долю в ипотечной квартире можно только с согласия других собственников. Кроме того, эта сделка считается одной из самых рискованных на рынке. Решиться приобрести такое жилье может только человек в крайне безвыходном положении. Поэтому найти покупателя на долю очень сложно. Значительно упрощает ситуацию, если покупателем выступит другой собственник доли в ипотечной квартире.

Существует несколько способов продажи доли в ипотечной квартире, которые не противоречат текущему законодательству РФ:

  • оформление дополнительного кредита и полное погашение ипотеки заемными средствами;
  • оформить продажу ипотечной недвижимости через банк-кредитор;
  • полностью переоформить кредит на покупателя;
  • взять оплату за долю недвижимости заранее.

Самый популярный способ продажи доли в кредитной недвижимости —  оформление нового займа для погашения текущей ипотеки. С момента уплаты долга квартира полностью переходит в распоряжение владельцев.Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

В процессе могут возникнуть некоторые трудности:

  • банковская структура имеет право отказать в выдаче нового кредита лицу, у которого уже есть ипотечный займ;
  • потребительский кредит выдается на относительно короткий срок, до пяти лет, а сумма ежемесячного платежа будет значительно больше, чем выплаты по ипотечному займу;
  • оформление кредита может занять длительный период времени;
  • не каждый кредит можно досрочно погасить (информацию об этом лучше уточнить до подписания соглашения с банком).

Владелец доли в квартире может договориться с покупателем о предоставлении части или всей суммы. Денежные средства направляются на погашение ипотечного займа. После снятия обременения собственники имеют право распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

В этом случае большинство рисков несет покупатель квартиры. Для привлечения внимания продавец может значительно снизить стоимость жилья, но не каждый будет готов согласиться на такую сделку. К тому же любые денежные выплаты в случае отмены сделки можно взыскать исключительно в судебном порядке, а сама процедура займет до трех месяцев.

Если продавец выбрал вариант с привлечением банка-кредитора, тогда процедура будет проходить по такой схеме:

  1. Между банком, покупателем и продавцом заключается трехстороннее соглашение.
  2. Покупатель вносит деньги за квартиру на два счета — ипотечный и свободный.
  3. Продавец получает на руки закладную и снимает все обременения с недвижимости.
  4. Дальше сделка оформляется в обычном порядке.
  5. После проведения процедуры государственной регистрации, банк передает продавцу денежные средства с сводного счета.

Такой способ несет больше гарантий для покупателя, так как деньги передаются не покупателю, а банку, которой в случае расторжения сделки возвращает их в полном объеме. Единственная трудность заключается в том, чтобы получить разрешение от финансовой структуры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40
(Москва)

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Последний вариант продажи недвижимости в ипотеке — это переоформить кредитный договор на покупателя. Сделать это можно исключительно с согласия кредитной организации. Но нужно понимать, что банк очень редко идет на смену заемщика.

Налогообложение дохода с продажи доли в ипотечной недвижимости

Независимо от того куплена недвижимость в ипотеку или нет, собственник обязан выплатить подоходный налог. Сумма налога — 13% от стоимости недвижимости. Уменьшить эту цифру можно с помощью подоходного налога. Если договор купли-продажи оформляется на всех собственников, то максимальная сумма вычета (1 млн руб.) тоже делится на всех.

Единственные собственники, которые освобождаются от уплаты налога на продажу ипотечной квартиры, те кто заключил кредитный договор более пяти лет назад.Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Алгоритм действий

Чтобы продать долю в ипотечной недвижимости всеми собственниками, переоформив кредитный договор на покупателя, потребуется:

  • получить официальное согласие банка на переоформление — письменно или лично обратиться в финансовую организацию;
  • собрать пакет необходимых документов — правоустанавливающие бумаги и документы, удостоверяющие личность собственников и покупателя;
  • подготовить предварительный договор купли-продажи (он должен включать в себя сроки проведения сделки, сведения о переоформлении кредитного договора и согласие банковской организации);
  • оформить основной (стандартный договор купли-продажи недвижимости, которой содержит информацию о сторонах и условиях сделки);
  • нотариально заверить документы (если квартира продается одновременно всеми собственниками, то не требуется);
  • зарегистрировать право собственности в установленном порядке (подать документы в Росреестр лично или через МФЦ).

В текущем году документы для государственной регистрации может передать нотариус.

Как и любая другая процедура, заключение договора купли-продажи ипотечной квартиры связано с некоторыми расходами. Например, штрафные санкции за переоформления кредитного договора зависят от банка (от 0,1% от стоимости недвижимости и выше), а подоходный налог составляет 13%. Кроме того, за составление предварительного и основного договора нужно будет заплатить по 10 тыс. руб. Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости объекта недвижимости и региона. Государственная регистрация в Росреестре обойдется в 2 тыс. руб.

Можно ли продать ипотечную квартиру, часть стоимости которой оплачена маткапиталом?

Законодательством РФ предусмотрено, что если часть ипотеки по квартире погашалась сертификатом на материнский капитал, то каждому члену семьи должна быть выделена отдельная доля имущества. Однако выделить долю несовершеннолетнему ребенку можно только после полной выплаты займа. Если необходимость продать долю в ипотечной квартире все же есть, то сделать это можно исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. Для этого потребуется предоставить несовершеннолетними долю в покупаемом жилье или на другой жилплощади. Переоформить кредитный договор на покупателя в таком случае не получится.

Продать недвижимость, которая обременена ипотечными обязательствами очень сложно. Не каждый покупатель пойдет на такую сделку. Это приводит к тому, что продавец вынужден значительно занижать стоимость квартиры, но и это не гарантия успеха. Существует несколько альтернативных вариантов, но все они несут свои риски для обеих сторон сделки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.