Бесплатная горячая линия по всей России

Можно ли продать ипотечное жилье: 3 варианта действий

На фоне кризиса государственные программы ипотечного кредитования существенно видоизменились. Купить квартиру стало проще, чем поспешили воспользоваться многие россияне. В связи с этим появилось много вопросов об ипотечной недвижимости. И один из самых частых – можно ли продать квартиру, если она еще в ипотеке.

Забегая наперед – да, квартиру в ипотеке продать можно. И есть три варианта совершения такой сделки. Основные нюансы продажи такого жилья мы разберем ниже.

Досрочное погашение ипотечного займа с целью продажи жилья

Продать ипотечное жилье сложнее: данный фактор отпугивает часть покупателей, а потому собственнику приходится снижать цену на квартиру. Соответственно досрочное погашение ипотеки – это лучший вариант, чтобы процесс продажи прошел максимально быстро и не доставил собственнику проблем.

Погасить ипотеку досрочно можно несколькими способами:

  • из личных накоплений;
  • взяв потребительский кредит в другом банке;
  • найти покупателя, который согласится заплатить аванс, достаточный для погашения займа.

На практике данные варианты бывает достаточно трудно воплотить в жизнь. Второй потребительский кредит в банке выдадут, только если заработная плата заемщика будет достаточно высокой.

Что касается поиска покупателя, готового выплатить аванс на погашение ипотеки, то в реальности такая схема срабатывает редко. Обычно человек, готовый сразу купить жилье, не соглашается на подобную сделку. Все потому, что деньги он отдает под расписку, а если продавец передумает продавать квартиру и не захочет возвращать аванс, то придется ввязываться в судебные тяжбы.

Это представляет большие риски для покупателя, ведь даже если он выиграет суд, то может и не получить обратно всю сумму аванса. Соответственно, он рискует остаться без квартиры и денег. Потому обычно такие покупатели просят хорошую скидку.

Если же продавцу удастся найти человека, который согласен дать аванс на погашение ипотеки, то после получения средств, нужно будет сделать следующее:

  • погасить кредит и снять обременение с недвижимости в пользу банка;
  • провести сделку купли-продажи.

Продажа квартиры с участием кредитора

Если покупатель готов погасить ипотеку за продавца, то есть более безопасный для него вариант с передачей средств – он может сам внести остаток по ипотечному займу. Затем аналогично с предыдущим вариантом регистрирующий орган снимает обременение с квартиры в виде залога, и ее можно продавать по договору.

Данный вариант отличается тем, что кредитор в такой схеме принимает активное участие, и в какой-то степени подстраховывает покупателя, ведь остаток по кредиту последний передает не продавцу, а вносит непосредственно в банк. Соответственно, риск при такой сделке практически отсутствует, а потому люди охотнее соглашаются на нее. Единственная трудность – не каждый кредитор согласится на такую схему.

Если же банк, выдавший ипотечный заем, не против, чтобы средства внес другой человек, то далее схема действий будет следующей:

  1. Разница между стоимостью квартиры и погашенным остатком кладется покупателем в банковскую ячейку. Также он может открыть аккредитив на эту сумму.
  2. Как только банк получит все деньги по ипотечному займу, он выпишет справку о том, что задолженность погашена и передаст закладную. С этим документом нужно обратиться в регистрационный орган, чтобы снять обременение с квартиры. Некоторые кредиторы самостоятельно передают документы в Росреестр о погашении ипотеки.
  3. Продавец получит свои средства после того как покупатель зарегистрирует договор купли-продажи, то есть право собственности на жилье перейдет к нему. Чтобы исполнить аккредитив или получить деньги из банковской ячейки, нужно предоставить выписку из ЕГРН.

Как правило, в таких ситуациях между продавцом и покупателем заключается  предварительное соглашение. В документе стороны прописывают условия будущего договора купли-продажи, а именно:

  • стоимость жилья;
  • размер аванса;
  • дату подписания основного документа;
  • ответственность сторон, если по вине одной из них подписание договора купли-продажи не состоится.

Если снимать залоговое обременение с квартиры будет продавец, то в предварительном соглашении также следует прописать сроки, в которые он будет обязан это сделать. Только после этой процедуры можно будет подписать договор купли-продажи, и право собственности официально перейдет к покупателю.

Переоформление ипотечного кредита на покупателя

Данный вариант предполагает одновременную продажу и квартиры, и кредита: ипотека просто переоформляется на покупателя. При этом он получает такие же сроки на выплату, и такую же процентную ставку. Но данный способ самый сложный в плане реализации – на практике его практически нереально воплотить в жизнь.

Главная трудность состоит в том, что банк должен одобрить покупателя квартиры в качестве заемщика. Если кредитор согласится на его кандидатуру, то заключается трехстороннее соглашение, по которому ипотечный долг переводится с продавца на покупателя. Это значит, что последний принимает на себя все оставшиеся обязательства по кредиту. Обременение с жилья в таком случае не снимается, пока ипотечный долг не будет полностью погашен.

После подписания такого соглашения покупатель и продавец могут заключить договор купли-продажи, после чего покупатель обращается в банк для подписания кредитного договора. Также нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру и редактировать запись об ипотеке – изменить залогодателя.

Не исключено, что процесс может быть немного другим, что зависит от банка. У каждого кредитора свои схемы продажи ипотечного жилья. Потому следует переговорить с представителем организации, чтобы узнать нюансы.

Основное, что следует понять, – здесь принципиально важно получить согласие банка на сделку. Если кредитор будет против, то продавцу действовать, как описано в первом варианте – сперва погасить ипотеку, а потом продавать квартиру.

Нужно ли платить НДФЛ с продажи ипотечной квартиры

Когда человек продает недвижимость, то он получает доход, который должен быть задекларирован. С него нужно заплатить налог. Если квартира находится в собственности более 5 лет, то НДФЛ платить не приходится. Это же правило распространяется и на кредитное жилье: если ипотеке менее 5 лет, то налог на прибыль нужно оплатить. Ниже мы рассмотрим, как его уменьшить.

Вычет

Если собственник квартиры решил уменьшить сумму подоходного налога с помощью вычета, то расчет будет следующим: из суммы, которую продавец получил после продажи жилья, нужно вычесть миллион рублей, а с остатка заплатить НДФЛ.

Например, жилье было продано за 3,2 миллиона. Нужно отминусовать отсюда 1 миллион налогового вычета и заплатить НДФЛ с остатка 2,2 миллиона. Налоговая ставка составляет 13%, а значит, уплатить нужно будет 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы

Можно уменьшить сумму дохода, полученного с продажи квартиры, на сумму расходов, которые понес продавец в процессе покупки этой квартиры. Сюда же входят проценты кредитора по ипотечному займу.

А вот занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи специалисты не рекомендуют. Налоговая служба обращает внимание не только на цифры из договора, но и на кадастровую стоимость жилья. Если сумма продажи будет ниже кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, когда она продавалась, то подоходный налог в ФСН пересчитают. Так, НДФЛ будет посчитана исходя из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Сколько стоит жилье по кадастру можно посмотреть на публичной кадастровой карте.

Что будет с полученным вычетом

Тот вычет, который был получен на покупку квартиры, остается у гражданина. НК РФ не устанавливает ограничений по получению вычета, если владелец внезапно решит продать свое жилье. Таким образом, гражданин покупает квартиру, подтверждает свои расходы, получает право на вычет, после чего может им воспользоваться. При этом неважно, будет человек жить в квартире или же продаст ее на следующий день.

Если стоимость жилья составила менее двух миллионов рублей, то вычет, положенный на ее покупку, будет меньше допустимого. В таком случае гражданин сможет перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. Не удастся перенести вычет по процентам на ипотеку, поскольку он выдается только под один кредит.

Если стоимость жилья составила более двух миллионов рублей, но гражданин не выбрал максимально допустимую сумму (260 тысяч рублей), то при продаже жилья он сможет зачесть НДФЛ, который государство вернет ему за покупку, в налог, который следует уплатить за доход с продажи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.