Бесплатная горячая линия по всей России

Оформление ипотеки по низкой ставке: о чем следует знать заемщику

Далеко не всегда сотрудники банка подсказывают своим клиентам, как снизить ставку по ипотеке. Напротив, финансовые организации рассчитывают получить максимальную прибыль с заемщика, а потому подобные действия для них невыгодны. Поэтому нередко после подписания всех документов клиент узнает, что ставка могла быть другой, а платежи – меньшими. Ниже мы рассмотрим, как избежать подобной ситуации, взяв ипотеку по минимальной ставке.

Варианты снижения ставки

Далеко не каждый российский банк предлагает своим клиентам возможности снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредита. Поэтому перед тем как подписать ипотечный договор, необходимо рассмотреть предложения от нескольких финансовых организаций.

Страхование

Действующее законодательство обязывает заемщика застраховать недвижимость, приобретаемую в кредит. Причем при покупке на вторичном рынке страховка должна оформляться сразу же. В случае с новостройками она не потребуется до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Страхование недвижимости обычно не влияет на размер процентной ставки. Данный показатель зависит от оформления личной страховки. То есть, клиент должен застраховать жизнь и здоровье. Причем действующее законодательство не обязывает заемщиков покупать такую страховку. Поэтому клиент может отказаться от нее, но в таком случае процентная ставка по ипотеке будет увеличена на 1-3 пункта.

В большинстве случаев оказывается выгоднее оформить страхование жизни, чем платить по кредиту по завышенной ставке. Например, средняя стоимость полиса для лиц до 35 лет без проблем со здоровьем и рискованных хобби составляет 0,3-0,5% от суммы ипотеки. Соответственно, выгода оформления страховки очевидна. Заемщик в этом случае получит следующие преимущества:

  • меньшая переплата по ипотеке;
  • защищенность кредита, ведь если заемщик получит инвалидность, то страховщик выплатит остаток его долга.

Выгоду следует определять отдельно для всех категорий заемщиков. Например, для клиента старше 50 лет личное страхование может стоить дорого. А потому риски следует соотнести со стоимостью страховки.

Если взвесив все «за» и «против», гражданин решил отказаться от личного страхования, ему следует найти банк с минимальной надбавкой за отсутствие страховки. Разница может составлять 1-2%.

Оформить страховку можно в любой аккредитованной компании из списка, предоставленного банком. Если страховщик входит в одну финансовую группу с кредитной организацией, то стоимость полиса будет минимальной. Если же оформить страховку в сторонней компании, то ставка может возрасти на 0,8-1%. Отказавшись от личного страхования, клиент переплатит 2-2,5% от суммы ипотеки.

В некоторых случаях стоимость страховки в аккредитованных банком компаниях может быть завышенной. По этой причине будет выгоднее или подобрать другого страховщика или отказаться от страхования в пользу завышенной ставки.

Для сохранения низкой ставки по ипотеке, страховку придется продлевать каждый год. Если пролонгация будет пропущена хотя бы единожды, выплаты по договору увеличатся до конца срока действия кредита. Причем если заемщик впоследствии захочет вновь застраховать жизнь и здоровье, ему может быть отказано в понижении ставки.

Как статус заемщика влияет на снижение ставки

Финансовые организации нередко делят заемщиков на категории в зависимости от следующих особенностей:

  • место работы;
  • семейное положение;
  • способ подтверждения дохода и т. д.

Подобным образом определяется статус заемщика. И именно от этого показателя может зависеть процентная ставка по ипотеке.

Клиенты-зарплатники

Речь идет о платежеспособных людях, получающих зарплату на карту банка. Во многих банках для получения статуса зарплатного клиента заемщик должен иметь доход в рамках зарплатного проекта компании. Причем неважно, как долго сотрудник получает деньги на карту – три месяца или полгода.

Некоторые кредиторы предлагают зарплатным клиентам следующие преимущества:

  • более выгодные условия ипотеки;
  • упрощенный пакет документов.

Как правило, зарплатникам предлагаются более низкие процентные ставки (на 0,2-0,5 пунктов). Подобное предложение действует в течение всего срока кредитования.

Госслужащие

Большинство банков проявляют лояльность к работникам бюджетной сферы, предлагая госслужащим ипотеку на выгодных условиях. Чаще всего ставка для них снижается на 0,2-0,5%. Причем если одни финансовые организации дают статус госслужащего всем работникам бюджетной сферы, то другие относят к данной категории только сотрудников определенных структур. Например, образования, здравоохранения, администрации и т. д.

Некоторые банки разрабатывают особые программы для представителей определенных отраслей. Например, получить ипотеку по сниженной ставке могут представители силовых структур (Росгвардии, МВД, ФСБ). Однако такие акции являются краткосрочными, действуя в среднем до трех месяцев. Клиенты могут рассчитывать на снижение ставки на 1 процентный пункт.

Большинство банков наделяют статусом госслужащих бюджетников и военных-контрактников. Выгодно ипотеку могут оформить работники суда, федеральных министерств, прокуратуры. Если же человек работает на государственном предприятии, то статуса госслужащего он не получит, а потому и на скидку в данном случае рассчитывать не приходится.

Корпоративные клиенты

Лица, относящиеся к данной категории, могут претендовать на оформление ипотеки, сниженной до 0,5%. Некоторые банки дополнительно позволяют получить кредит с минимальным первоначальным взносом.

Корпоративных клиентов можно условно поделить на две категории:

  1. Кредитор и работодатель заемщика являются аффилированными лицами или входят в одну финансовую группу. Например, Газпромбанк и Газпром.
  2. Работодателем заемщика является крупное предприятие, и кредитор заинтересован в выдаче ипотек его сотрудникам. В подобных ситуациях банк предъявляет свои требования к аккредитации организаций в качестве корпоративных клиентов. Они касаются сроков ведения бизнеса, а также количества сотрудников, зачисленных в штат предприятия. Причем большинство банков относят к категории корпоративных клиентов все государственные и градообразующие предприятия, такие как ФГУП и МУП. В некоторых случаях к данной категории относятся и организации, заключившие договор на зарплатный проект.

Предположим, заемщик является сотрудником бюджетной организации или компании, численность сотрудников которой превышает 100 человек. Когда гражданин посещает банк для получения ипотеки, ему следует уточнить у менеджера о наличии льготных программ кредитования для корпоративных клиентов.

В некоторых случаях для получения статуса корпоративного клиента требуется заполнить карточку организации, после чего подождать пару дней, в течение которых головной офис банка аккредитует компанию. Эта процедура не требует больших временных затрат, но позволяет гарантированно добиться снижения ставки по кредиту.

Молодая семья

Речь идет о льготной программе кредитования. Она бывает двух видов:

  • с господдержкой;
  • со специальными условиями кредитования от финансовых организаций.

Если гражданин решит воспользоваться программой «Молодая семья» с господдержкой, то он может рассчитывать на государственную субсидию с частичной оплатой приобретаемой жилплощади. Условия данной программы не оказывают влияния на размер процентной ставки по ипотеке.

Второй вариант предполагает снижение банком ставки по ипотеке на 0,3-0,5%. Однако для получения такой скидки заемщик должен соответствовать требованиям банка. Они касаются семейного статуса и возраста. В большинстве случаев принять участие в программе могут супружеские пары, если хотя бы один из супругов не достиг 35-летия. Важно, чтобы люди состояли в официальном браке. Также получить скидку при оформлении ипотеки могут неполные семьи, состоящие из родителя и несовершеннолетнего ребенка.trade-in

Размер первого взноса

Некоторые банки устанавливают зависимость между процентной ставкой и первоначальным взносом. Например, базовая ставка устанавливается на уровне 10% годовых. Она может быть снижена или повышена в зависимости от доли собственных средств заемщика.

Если клиент может внести более 50% стоимости объекта, то ипотеку можно будет оформить на максимально выгодных условиях. О подобной возможности нужно узнать у менеджера банка, ведь далеко не каждая финансовая организация готова уменьшить переплату по кредиту при увеличении первоначального взноса.

Сумма кредита

Некоторые банки готовы выдать клиенту кредит на более выгодных условиях, если речь идет о крупных суммах. Причем для каждого города РФ понятие крупной суммы может отличаться. Для столицы это 30 миллионов рублей, для Питера – 15, а для регионов – всего 5.

При кредитовании на крупную сумму пониженная ставка устанавливается на весь срок действия договора. Исключение – рефинансирование кредита. Поэтому даже при наличии денег на большой первоначальный взнос, иногда выгоднее взять кредит на более крупную сумму, получив существенную скидку.

Тип и площадь недвижимости

Как правило, наиболее низкой является процентная ставка при оформлении ипотеки на квартиру. Самые большие переплаты ждут тех граждан, которые хотят взять кредит на покупку загородного дома. И это объясняется ликвидностью жилья. Если объект является ликвидным, то кредитор меньше рискует. Соответственно, заемщику устанавливается меньшая ставка по ипотеке.

Если в какой-то момент клиент перестанет вносить платежи, банк попросту заберет у него жилье и реализует его в счет уплаты долга. И продать квартиру будет куда проще, чем загородный дом.

Ставки на новостройки и квартиры на вторичном рынке также могут отличаться. Как правило, при покупке нового жилья переплата будет ниже. Причем отличия могут доходить до 0,5 процентных пунктов.

Требования к объекту в разных банках могут существенно отличаться. Причем сотрудники финансовой организации сами решают, что именно считать новостройкой, а что – вторичкой. Так, некоторые банки относят к разряду новостроек только те сделки, которые были оформлены по ДДУ или договору переуступки. Однако имеются и те кредиторы, которые могут отнести к категории нового жилья готовую квартиру, приобретаемую по договору купли-продажи. Однако при заключении подобной сделки должно соблюдаться одно условие – жилье должен продавать застройщик.

Также банки могут предлагать клиентам скидки, если речь идет о приобретении жилья большой площади. Реализация подобных программ обычно происходит в формате краткосрочных акций. Действие таких программ обычно распространяется только на квартиры. При покупке загородного дома на скидку рассчитывать не приходится. Площадь приобретаемой квартиры должна составлять более 65 м2. Скидки начисляются по такой логике: чем больше и дороже жилье – тем большей является сумма кредита.

Скидки от партнеров банков

Речь идет о преференциях – скидках от базовой процентной ставки. Банки могут предлагать льготные условия кредитования некоторым крупным партнерам (агентствам недвижимости, застройщикам, ипотечным брокерам и т. д.). Подобное делается для увеличения лояльности партнеров и привлечения новых клиентов. Размер скидки может достигать 1% и сохраняться в течение всего срока кредитования.

По этой причине иногда выгоднее одобрять ипотеку не самостоятельно, а через официального партнера банка. Например, это выгодно в том случае, если квартира приобретается у застройщика. Тогда скидка партнера может оказаться большей, чем скидка, предусмотренная для заемщика, как для зарплатного клиента.

Чтобы узнать о преференциях, нужно посетить офис застройщика и узнать, с какими банками сотрудничает компания. Подобная ситуация может быть и с крупными агентствами недвижимости. Нередко банки предлагают партнеру выбрать: сделать скидку клиенту, применив преференцию, или получить клиентское вознаграждение за клиента. И если заемщику ничего неизвестно о возможных скидках, он соглашается на любые условия. В таком случае агентство может заработать на заемщике дополнительную комиссию.

Преференции имеются далеко не у всех участников рынка недвижимости и предоставляются не всеми банками. Поэтому заемщику следует сразу узнать у менеджера о подобных скидках.

Способ регистрации сделки

Многие банки активно работают над развитием сервиса электронной регистрации сделок. В данном случае договор купли-продажи заключается в банке, после чего документы отправляются в Росреестр в электронном виде. Соответственно, клиенту не приходится посещать нотариуса или МФЦ – регистрация произойдет без участия заемщика, а документы пришлют ему на электронную почту.

Чтобы развивать сервис электронной регистрации сделок, некоторые финансовые организации предлагают своим клиентам ипотеку по сниженной ставке на весь срок кредитования. Как правило, речь идет о снижении выплат на 0,3%.

Некоторые банки предлагают подобную услугу на платной основе. Поэтому нужно подсчитать реальную экономию от проведения сделки через данный сервис. Однако помимо скидки преимущество электронной регистрации заключается в удобстве. Все бумаги подписываются в банке. После этого клиенту не придется никуда ходить, чтобы перерегистрировать жилье на свое имя.

В настоящее время сервис электронной регистрации предлагают крупные банки, вроде ВТБ и Сбербанка. Росреестр также пытается популяризировать процедуру подачи документов в электронном виде, регулярно подключая к системе новых участников.

Использование специальных программ от застройщиков

Чтобы повысить продажи, некоторые застройщики разрабатывают льготные программы кредитования. В большинстве случаев действие таких программ сводится к следующему: застройщик компенсирует банку ту разницу по процентам, которая не была получена кредитором. Иными словами, застройщик выплачивать банку часть средств вместо заемщика.

Оформляя подобные программы, следует проявлять внимательность и учитывать реальную переплату. Нередко оформление льготной ипотеки отражается на конечной стоимости приобретаемого жилья. Фактически скидку, выделяемую на процентную ставку, могут заложить в стоимость квадратного метра.

Здесь возможны две ситуации:

  1. Изменение стоимости квартир. Застройщик с банком разработали программу кредитования для конкретного объекта. С этого момента заемщики могут взять квартиру в определенном ЖК в ипотеку с заниженной ставкой. Однако когда заемщик обратится в отдел продаж, он увидит две стоимости одного и того же жилья. Первая цена характерна для стандартных условий, а вторая – для льготной ипотеки, и она выше. В подобных ситуациях льготы являются чистым маркетингом, а потому не предоставляют реальную выгоду для покупателя.
  2. Стоимость квартир остается неизменной. Если стоимость жилья при оформлении льготной ипотеки не меняется, то такая программа действительно является выгодной. Такие схемы чаще всего используются для продажи конкретных объектов. Например, застройщик решил распродать четырехкомнатные квартиры, расположенные на первых этажах новостроек. Для привлечения клиентов совместно с банком разрабатывается программа кредитования по сниженной ставке.

Специальные платные программы от банков

Некоторые банки позволяют заемщикам снизить процентную ставку на весь период кредитования. Для этого требуется оплатить разовую комиссию. Подобная опция может быть выгодна в том случае, если человек планирует погашать ипотеку по определенному графику, без досрочных выплат или частичного досрочного погашения. Иначе процентная ставка может возрасти.

Если оформлять ипотеку на 5-7 лет, планируя погасить ее досрочно, то кредит лучше взять на меньшую сумму по стандартной ставке. Оплачивать комиссию стоит в том случае, если кредит оформляется на длительный срок. Каждая из подобных ситуаций требует отдельного просчета.

Способ подтверждения дохода

Некоторые банки увеличивают ставку в том случае, если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, а выпиской по счету. Дело в том, что большинство финансовых организаций не воспринимают в качестве зарплаты входящие платежи. Соответственно, чтобы обезопасить себя, банк идет на повышение ставки.

Чаще всего выписки по счету предоставляются теми клиентами, работодатели которых находятся в другом регионе. Также подобные документы подаются при возникновении сложностей с получением справок по форме 2-НДФЛ.

Как правило, ставка увеличивается на 0,5-1%, если доход подтверждается альтернативными документами. Если клиент не способен подтвердить свою занятость документально, то процентную ставку также могут увеличить. Кроме того, заемщику могут отказать в предоставлении кредита.

Кредитная история

Некоторые банки обращают внимание на кредитную историю заемщика. Обычно это происходит следующим образом: клиент с хорошей кредитной историей получает ипотеку на стандартных условиях. Если ж кредитная история заемщика плохая, то процентная ставка повышается.

На сегодняшний день мало банков рассматривают клиентов в индивидуальном порядке. Поэтому кредитная история практически никогда не влияет на ставку.

Дополнительный залог и поручительство

Некоторые банки могут пойти клиенту навстречу и снизить ставку, если он предоставить дополнительный залог или привлечет к сделке поручителя. Кроме того, поручительство в ряде случаев позволяет избежать повышенной процентной ставки при одобрении ипотеки на нестандартных условиях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.