Оформление ипотеки в 2023 году: о чем нужно знать заемщику

В народе ипотекой принято называть долг за недвижимость перед банком. То есть, если вы взяли кредит на покупку жилья, значит, вы автоматически оформили ипотеку. Однако с юридической точки зрения дела обстоят несколько иначе.

Ипотека является видом залога. И когда вы заключаете ипотечный договор с банком, то приобретаемая вам недвижимость будет находиться в залоге у кредитора до тех пор, пока вы не внесете последний платеж. Да, вы можете пользоваться квартирой, но не распоряжаться ей. Ведь банк, как залогодержатель, накладывает ограничения на сделки с таким жильем.

Для кредитной организации залог является гарантией возврата средств. Ведь если заемщик не вернет долг, банк имеет право изъять недвижимость, продать ее и вернуть вложенные деньги. Заложить дом или квартиру можно не только по кредитному договору, но и по соглашению об аренде, купле-продаже, подряде. И каждый из этих вариантов будет считаться ипотекой.

Выдаваемый по такой схеме кредит называют ипотечным кредитом. Причем термины «ипотека» и «ипотечный» кредит нередко используют, как синонимы. Несмотря на то, что «ипотека» – более широкое понятие, которое предполагает в том числе и кредитование. Но в общем понимании это заем для покупки недвижимости, которая становится объектом залога до того момента, пока заемщик не рассчитается с кредитором. Об этом виде кредитования мы и будем говорить ниже.

Общие положения

Ипотечный кредит выгоден тем, что процентная ставка по нему обычно ниже, в сравнении с другими видами займов. А все потому, что деньги кредитора надежно защищены. Если объект недвижимости, продав который, он сможет вернуть вложенные средства. И вероятность того, что кредитор в итоге останется без денег, крайне низка.

Как говорилось выше, если заемщик перестает платить по кредиту и накапливает определенную сумму долга, то заложенная недвижимость уходит с молотка. Вырученные средства используются для погашения долга. Если должник имеет несколько задолженностей по кредитам, то в первую очередь деньги от продажи недвижимости получает тот банк, который выдал ипотеку. Остаток средств распределяется между другими кредиторами.

Чем ипотека отличается от залога и кредита

Ипотечное кредитование в РФ регулируется Федеральным законом «Об ипотеке». Отдельный документ определяет особенности оформления военной ипотеки.

Ипотечное кредитование играет весомую роль в экономике страны. Для государства это выражается в следующих преимуществах:

1. Население вкладывает средства в жилье. Соответственно, деньги вращаются «работают», а не лежат мертвым грузом на банковских счетах или дома в ящике стола.
2. Банки получают возможность наращивать кредитный портфель, работая с долгами, обеспеченными залогом. И чем выше будет доля ипотеки, тем более стабильной является банковская система государства.
3. Повышение спроса на объекты недвижимости приводит к стремительному развитию строительной отрасли. Также это благоприятным образом отражается на производстве стройматериалов.

Разница между кредитом и ипотекой

Основное отличие заключается в том, что кредит является займом, а ипотека – залогом, который этот заем обеспечивает. То есть, вы оформляете кредит, оставляя банку в залог недвижимость, которая куплена на кредитные средства. Это ипотека. Если же вы взяли деньги в банке и купили дорогой телевизор, то залога не будет, а значит, ипотекой такое кредитование не считается.

Исходя из всего вышесказанного, вы не можете взять ипотеку. Вы берете ипотечный кредит, который предполагает передачу имущества под залог.

Ипотека и залог: в чем отличия

Ипотека является лишь одним из видов залога. То есть, само понятие залога куда шире. Вы можете заложить любое имущество. Ипотека же предполагает залог объекта недвижимости.

Именно поэтому ипотечный кредит – это тот, который обеспечивается жильем или коммерческим объектом. Возникающее в результате обременение существует не только на бумаге, но и заносится в реестр недвижимости. При обычном же залоге, когда в качестве подстраховки используется автомобиль или ценные металлы, не нужно передавать информацию в ни в какие реестры и осуществлять дополнительные регистрационные действия. Здесь достаточно будет лишь письменного договора залога.

Особенности выдачи ипотечных кредитов

Рассмотрим типовую схему, по которой работаю все ипотечные кредиты:

1. Клиент обращается в банк, указывая цель кредита и желаемую сумму. Основным параметром является здесь именно цель получения средств. Поэтому в заявке следует указать, что именно вы планируете покупать: жилье на первичке или на вторичке. Может вы вообще не планируете что-либо покупать, а просто оформляете кредит на рефинансирование, оставляя жилье в залог. Важно с самого начала точно указать этот момент. В противном случае может потребоваться пересмотр заявки уже после получения одобрения.
2. Банк занимается рассмотрением предоставленных заемщиком бумаг. Как правило, это копия трудовой книжки с указанием стажа, справка 2-НДФЛ. Кроме того, банк изучает кредитный рейтинг будущего заемщика и его кредитную историю. Кредитор выдаст средства, если посчитает, что клиент способен своевременно вносить платежи.
3. Заемщик должен найти объект недвижимости на вторичке или в новостройке. Выбрав жилье, он должен предоставить банку документы на него.
4. Банк изучает бумаги и может одобрить сделку или отказать в выдаче средств. В первом случае продавец и покупатель подписывают соглашение. Далее покупатель должен перечислить деньги на специальный счет или положить их в банковскую ячейку. Формально же у продавца на данном этапе средства отсутствуют.
5. Сотрудники банка занимаются подготовкой документов для регистрации перехода права собственности и обременения объекта недвижимости. Параллельно с регистрацией обременения происходит оформление закладной. Речь идет о ценной бумаге, владелец которой способен стать собственником объекта залога или же продать его, погасив долг заемщика. Однако произойдет это лишь в том случае, если последний перестанет гасить кредит. Если банк выставит квартиру на продажу, то средства, оставшиеся после погашения долга, будут переданы заемщику.
6. Когда все документы будут оформлены, продавец может снять деньги со счета или забрать их из банковской ячейки.
7. Заемщик может пользоваться жильем, но имеет права распоряжаться им до тех пор, пока не расплатится с кредитом. Когда он внесет последний платеж, банк отдаст ему закладную. С этого момента заемщик становится полноправным собственником жилья.

Вышеописанная схема во многом упрощена. Как и любой банковский продукт, ипотека обладает целым рядом нюансов. Каждый банк выставляет свои условия кредита. Они зависят от следующих факторов:

1. Вид занятости клиента. Он может быть наемным рабочим, индивидуальным предпринимателем или учредителем компании.
2. Вид приобретаемой недвижимости. Это может быть квартира, частный дом или апартаменты.
3. Покупается жилье на первичном или же на вторичном рынке.

Выгодно ли брать ипотеку

Для многих граждан ипотека является единственным способом обзавестись собственным жильем. Тем не менее, финансовые эксперты рекомендуют не оформлять ипотечный кредит, если размер ежемесячного взноса составляет более половины зарплаты.

Следует учитывать тот факт, что с ипотекой не удастся рассчитаться быстро. На погашение таких долгов уходят годы. И если вам с самого начала сложно выплачивать кредит, то спустя несколько лет все лишь усугубится. Инфляция способствует росту цен, поэтому вам попросту не удастся сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит.

Ипотеку можно считать выгодной, если:

• ежемесячный платеж составляет менее половины дохода заемщика;
• у гражданина имеются перспективы роста заработка.

О преимуществах и недостатках ипотеки

Рассмотрим плюсы и минусы ипотеки подробнее. К преимуществам можно отнести следующее:

1. Приобрести жилье можно, не имея полной суммы.
2. В отличие от съемной квартиры, вы получаете собственное жилье, в котором можно сделать ремонт по своему вкусу и из которого вас не выгонят на улицу, если у владельца изменятся обстоятельства.
3. Выгодное вложение средств. Недвижимость стоит недешево, а потому это солидный капитал.
4. Ипотечное жилье позволяет не только сэкономить, но и заработать деньги. Пока вы снимаете квартиру, вы теряете деньги. Платя ипотеку – вы вкладываете средства в свое жилье. Если же такую квартиру сдать в аренду, вы сможете гасить кредит, а затем и иметь дополнительный доход. И учтите, что цены на аренду будут расти, а кредитные платежи останутся неизменными на протяжении всего периода оплаты.

Если же говорить о минусах ипотеки, то следует учитывать такие:

1. Взяв ипотеку, вы обзаводитесь бременем на долгие годы. Чаще выплаты длятся 20, а то и 30 лет. И нет никакой гарантии, что заемщик за это время не потеряет работу, не получит травму и т. д. А неплатежеспособность чревата потерей квартиры.
2. Значительные переплаты. Несмотря на то, что ипотека является более выгодной, чем большинство кредитов, переплаты по ней тоже солидные. Например, если вы возьмете кредит по 10% годовых на 5 лет, то в итоге переплатите почти в полтора раза.
3. Пока жилье находится в залоге, продать его можно будет только с разрешения банка. Продажа из-под залога – довольно сложная процедура. Лучше всего, если вам удастся найти покупателя с наличными. Хуже, если он сам будет с ипотекой. Хорошо, если сумма первоначального взноса покроет остаток долга по ипотеке.
4. Расходы на страховку. Помимо первоначального взноса потребуются также средства на страхование жилья. Такие взносы следует делать ежегодно, пока не рассчитаетесь с долгом. Также банк требует, чтобы заемщик застраховал жизнь и здоровье. Отказ от покупки страхового полиса чреват для клиента повышением процентной ставки.

Что выбрать: ипотеку или кредит

Как правило, ипотека предлагает более низкую процентную ставку ввиду минимального риска для кредитора. Если заемщик перестанет справляться с кредитной нагрузкой, жилье можно будет продать.

Тем не менее, в ряде случаев заемщику выгоднее будет оформить обычный потребительский кредит вместо ипотечного. Например, если ему не хватает небольшой суммы для приобретения жилья (15-20%). Вероятность одобрения потребительского кредита выше, а оформляют его быстрее.

Оформить ипотеку или копить деньги

Если вы срочно не нуждаетесь в жилье, то лучше накопить деньги на квартиру, чем брать в долг. Например, средства, которые использовались бы для оплаты первоначального взноса, можно положить под проценты на вклад. Та часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, может быть отложена на депозит.

Да, с таким подходом вы не получите квартиру прямо сейчас, но сможете сэкономить солидную сумму, не переплачивая проценты. Ипотека же может быть выгодна, если вы планируете сдавать купленное жилье внаем, и плата за аренду полностью покрывает взносы по ипотеке.

Ипотека или аренда

На первый взгляд может показаться, что ипотека всегда выгоднее аренды, ведь так вы платите за свое жилье. Однако размер таких отчислений может нивелировать возможную выгоду. Так, если сумма платежей по ипотеке превышает размер ежемесячной арендной платы, то лучше снимать жилье и параллельно копить на собственную квартиру, чем оформлять ипотечный кредит. В этом случае вам требуется разделить деньги на две части: за одну из них вы снимаете жилье, а другую откладываете.

Чтобы лучше разобраться в вопросе, рассмотрим пример. Общая сумма накоплений Виктора составляет 400 тысяч рублей. Каждый месяц у него остается 30 тысяч свободных денег с зарплаты. И не желая платить их банку по ипотеке, Виктор решает снимать жилье за 10 тысяч, откладывая оставшиеся 20.

Допустим, Виктор хочет купить квартиру за 2 миллиона рублей. При этом банк принимает депозиты под 6% годовых, а выдает – под 10%. Теперь разберемся, что же выгоднее: брать кредит или копить деньги.

Если Виктор будет ежемесячно откладывать 20 тысяч рублей, то через 5 лет и 2 месяца он накопит сумму, необходимую для покупки жилья. Это получится с учетом тех 360 тысяч, которые начислит ему банк в виде процентов. В течение этого срока Виктор заплатит за аренду жилья 620 тысяч рублей.

Ипотеку мужчина погасит спустя 5 лет и 10 месяцев. В качестве первоначального взноса уйдут 400 тысяч, еще 1,6 миллиона Виктор возьмет в кредит, отдавая банку по 30 тысяч рублей ежемесячно. Таким образом, он переплатит по кредиту 518 тысяч рублей.

Из вышеописанного примера получается, что копить на жилье – более выгодное решение, чем оформление ипотеки. К тому же, так вы никому ничего не будете должны. Однако пример не учитывает инфляцию и рост цен на недвижимость. Ведь пока Виктор будет собирать деньги, стоимость жилья может сильно возрасти. Да и аренда повышается чуть ли не каждый год.

Также следует учитывать и расходы на ремонт, которые спустя 5 лет могут оказаться выше. Поэтому просчитать ситуацию до мелочей не получится, ведь мы не можем знать, как поменяются обстоятельства в дальнейшем. Иногда, взяв ипотеку и зафиксировав таким образом стоимость жилья, человек может выиграть.

Об участниках ипотечной системы

Если взять схему с потребительским кредитом, то в ней будет принимать участие две стороны. Это кредитор и заемщик. Ипотека предусматривает более сложную схему, поскольку параллельно с займом происходит покупка квартиры с передачей ее в залог.

Соответственно, ипотечная система предполагает целый ряд участников:

1. Заемщик. Это человек, который берет деньги у банка, чтобы купить жилье. Иногда заемщиков несколько. Например, квартиру может покупать семейная пара.
2. Залогодатель. Человек, предоставляющий недвижимость кредитору для обеспечения долга. Это может быть как заемщик, так и созаемщик.
3. Кредитор или залогодержатель. Как правило, это банк. Однако речь может идти и о других юрлицах, выдающих займы под залог недвижимости. Например, фонд по поддержке молодых семей также может выдать ипотечный заем.
4. Продавец объекта недвижимости. Если речь идет о вторичке, то продавцом будет выступать собственник (физическое или юридическое лицо). На первичном же рынке это застройщик (юрлицо) или дольщик (физлицо). В последнем случае продажа недвижимости происходит по договору уступки прав требования. То есть, один покупатель жилья по ДДУ передает другому свое право требования жилья от застройщика. Когда же объект будет сдан в эксплуатацию, дольщик сможет получить свою квартиру.
5. Росреестр. Это госорган, регистрирующий права на недвижимое имущество. Занимается регистрацией сделок по переходу имущественных прав на недвижимость от продавца к покупателю. Также он регистрирует обременение в виде залога.
6. Страховщик. Такие компании страхую как заложенный объект недвижимости, так и здоровье заемщика.
7. Поручитель. Лицо, подтверждающее платежеспособность заемщика. Как правило, поручитель требуется тогда, когда банк сомневается в том, что клиент сможет выплатить кредит. Например, если у него уже были просрочки ранее. Поручителем может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Поручаясь за заемщика, человек идет на определенный риск, ведь в случае, если тот перестанет вносить платежи, долг будут требовать с поручителя.
8. Оценщик. Независимый специалист или лицензированная компания, задачей которой является оценка стоимости недвижимости перед заключением ипотечного договора. Большинство крупных банков работают с конкретными оценщиками.
9. Ипотечно-инвестиционные компании, занимающиеся скупкой закладных. Если ваш долг выкупят, то выплачивать его вы должны будут уже не банку, а агентству.

Разновидности ипотек

Согласно положениям действующего законодательства об ипотеке, она возникает по двум основаниям:

• в силу договора;
• в силу закона.

Рассмотрим оба варианта подробнее.

Ипотека в силу закона

Это ипотека в традиционном понимании, когда приобретаемое жилье оставляется в залог. Регистрация такой ипотеки происходит одновременно с переходом прав собственности на жилье. Основанием для этого выступает договор целевого жилищного займа или кредитный договор. Подать заявление на регистрацию ипотеки может и залогодатель, и залогодержатель.

Такая ипотека возникает в случаях, если отношения заемщика и кредитора подпадают под законодательное определение ипотеки. Речь идет о таких ситуациях:

• жилье приобретается или строится за кредитные средства банка;
• покупка жилья осуществляется через военную ипотеку;
• земля приобретается по целевому займу, причем участок остается в залоге до тех пор, пока этот заем не будет выплачен (в случае, если на наделе построят дом, он автоматически станет залоговым);
• земельный участок или объект недвижимости берется в ренту, после чего получатель ренты берет эту недвижимость в качестве залога.

Ипотека в силу договора

В данном случае заемщик оформляет залог на то имущество, которое уже имеется в его собственности. Такую ипотеку регистрируют после перехода права собственности. Основание – заключенный договор об ипотеке.

Заявление на регистрацию залогодержатель и залогодатель должны будут подавать совместно.

Несколько слов о специальных ипотечных программах

Государства оказывает помощь некоторым гражданам РФ в покупке жилья. Она может выражаться в компенсации банкам процентов по ипотеке или же предоставлении средств, которые можно использовать в качестве первоначального взноса.
Рассмотрим несколько специальных ипотечных программ.

Ипотека с господдержкой

Эта программа появилась в 2014 году на фоне скачка курса валют. Валютными ипотечниками называют тех заемщиков, которые берут кредит в иностранной валюте, и из-за изменений на рынке вмиг становятся должны банку больше, чем были изначально. И в 2014 году таких людей было много. Некоторым из них повезло получить государственную поддержку. Обратившись в банк за реструктуризацией кредита, клиент мог рассчитывать на списание 30% задолженности.

Молодым семьям предоставляются субсидии на покупку или строительство жилья. Причем купить можно и в ипотеку. Бездетным семьям государство оплачивает 30% от стоимости жилья. Семьям с детьми – 35%.

Поучаствовать в программе могут те граждане, которые соответствуют следующим критериям:

• оба супруга не достигли 35-летнего возраста;
• семья признается нуждающейся в жилье;
• претенденты должны иметь достаточно личных средств для покупки жилья после получения субсидии (возможен и другой вариант – доходы семьи должны быть достаточными для получения ипотеки).

Ипотека для семей с детьми

Льготная ипотека по 6% годовых предлагается тем семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Лицам, проживающим на Дальнем Востоке, ипотеку предлагают со ставкой 5%.

Многие банки готовы предложить заемщикам еще более выгодные условия – ипотеки начинаются от 4% годовых. Причем по данной госпрограмме возможно рефинансирование старого ипотечного кредита.

Получить льготную ипотеку можно только на первичное жилье. Исключение делается лишь для жителей Дальнего Востока.

Ипотека с маткапиталом

Речь идет о сертификате, выдающимся пенсионным фондом. Маткапитал могут получить семьи, в которых родился второй ребенок. На данный момент размер этой единоразовой выплаты немного превышает 465 тысяч рублей.

По общим правилам, тратить маткапитал разрешается после того, как ребенку исполнится три года. Из этого правила есть пара исключений. Так, потратить сертификат можно сразу же после получения, если он используется для первоначального взноса по ипотеке или погашения основного долга.

Субсидия для погашения ипотеки для многодетных семей

Государство может заплатить до 450 тысяч рублей в счет задолженности по ипотеке семьям, которые воспитывают троих и более детей. Получить право на господдержку могут мать или отец, у которых родился третий или последующий ребенок в промежутке с 2019 по 2022 годы.

Не имеет значения, на что именно семья брала ипотеку. Это может быть квартира в новостройке, жилье на вторичке, участок под застройку или же недвижимость по ДДУ.

Военная ипотека

В настоящее время в РФ действует государственная программа субсидирования военной ипотеки. Участник может купить строящееся или уже готовое жилье. Пока человек служит, государство будет платить за него ипотеку. Квартиру или дом разрешается покупать в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится воинская часть.

Для участия в программе необходимо выполнить три условия:

• служить по контракту;
• быть гражданином РФ;
• войти в специальный реестр участников программы.

Ипотека для молодых специалистов

На региональном уровне действуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.

Например, в Подмосковье дают «социальную ипотеку». Правительство области возмещает 50% стоимости жилья сразу, а оставшиеся 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы оплачивает только проценты по ипотечному кредиту.

В программе «Соципотека» могут участвовать врачи, фельдшеры, учителя начальных классов, учителя математики, русского и английского языков, молодые ученые.

Какие программы социальной ипотеки действуют в вашем районе, нужно узнавать в местной администрации.

Спецпредложения от застройщиков

Банки часто предлагают ипотечные кредиты на 1-2% ниже для жилья аккредитованного застройщика. Выдавая кредит, банк как бы подтверждает, что застройщик надежный, а покупатель обязательно получит свою квартиру. Это означает, что ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.

Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовую отчетность строительной компании. Также просмотрите документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды земли, проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: он кредитует строительство и обслуживает счета компании.

Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке является скрытой скидкой от застройщика. Банк снижает ставку, а застройщик компенсирует упущенную выгоду. Таким образом строительные компании продают жилье по более низкой цене, но получают большее количество клиентов.

Что нужно знать перед оформлением ипотеки

Оформление ипотечного кредита – серьезный шаг. Поэтому здесь важно взвесить все «за» и «против». Кроме того, условия ипотеки зависят от конкретного банка. Соответственно, не нужно спешить, выбирая первую попавшуюся финансовую организацию.

Ниже мы рассмотрим основные моменты, которые предстоит выяснить заемщику перед оформлением ипотеки.

Сумма денег для первоначального взноса

У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно она составляет 10-15% от стоимости жилья. Размер взноса непосредственно влияет на решение о выдаче кредита и проценты по нему: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, в процент по займу можно не закладывать риски. Также больший первоначальный взнос снижает переплату, так как размер самого кредита будет меньше.

Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма кредита, тем ниже процентная ставка — также снижаются возможные потери в случае невозврата кредита.

Может ли заемщик справиться с финансовой нагрузкой

Банк рассчитывает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Здорово, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если вы зарабатываете 100 тысяч рублей, то допустимо ежемесячное погашение кредитов на общую сумму до 50 тысяч.

Сумма дохода уменьшается за счет иждивенцев, таких как дети и престарелые родители, а также обязательных платежей, к которым относятся коммунальные услуги, алименты, другие кредиты и т.д. Созаемщики и поручители увеличивают размер доходов. Также улучшить финансовое положение заемщика могут следующие регулярные поступления: арендные платежи, дополнительные трудовые доходы, дивиденды.

Факторы, влияющие на сумму кредита:

1. Доход. Чем выше он будет, тем большее доверие у банка вызывает заемщик.
2. Наличие созаемщика или поручителя, если доходы клиента не позволяют ему взять необходимую сумму в кредит.

Виды процентных ставок:

1. Фиксированная ставка — это проценты по кредиту, которые не меняются в течение периода погашения. Фиксированная ставка является наиболее используемой.
2. Переменная процентная ставка рассчитывается по формуле, указанной в кредитном договоре. В этом шаблоне есть переменная. Например, ключевая ставка ЦБ. Если он уменьшается, проценты по кредиту также уменьшаются и наоборот. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной, но это риск для заемщика. Ситуацию на рынке прогнозировать сложно, и через несколько лет или даже месяцев выплата может резко возрасти из-за изменения плавающего курса.
3. Плавающая или комбинированная процентная ставка представляет собой гибрид фиксированной и переменной процентной ставки. Процентная ставка по кредиту фиксируется строго только на часть общего срока кредита — например, 3 года для 20-летнего кредита. По истечении этих 3 лет ставка становится плавающей. Это риск для заемщика, но плавающая ставка обычно ниже фиксированной.

Способы погашения ипотеки

Как правило, банк списывает со счета клиента сумму ежемесячного платежа по кредиту. Речь может идти о счете по вкладу, текущем счете или счете банковской карты. Некоторые банки открывают отдельный счет для погашения кредита. Суть при этом остается неизменной – ежемесячно отсюда будут сниматься средства. Клиент вправе положить на счет больше денег, чем требуется, но списана все равно будет только сумма платежа.

Если же, наоборот, к указанной в договоре дате на счете не будет необходимой суммы, то возникнет просрочка. Несколько просрочек чреваты неустойками и прочими неприятными последствиями для заемщика.

Существует несколько способов пополнения счета, с которого впоследствии будут списаны платежи:

• оформляем допсоглашение к договору вклада, чтобы платежи списывались с него;
• обращаемся в бухгалтерию на работе с просьбой ежемесячно перечислять часть заработной платы на счет для погашения кредита;
• самостоятельно вносить наличные через банковскую кассу ежемесячно;
• подать в банк заявление с просьбой, чтобы списания проводились с обычной банковской карты (к примеру, с зарплатной);
• используя мобильное приложение банка, настроить автоматический перевод на нужный счет (также это можно сделать через личный кабинет на официальном сайте банка).

Иногда заемщик решает избавиться от кредита досрочно. Об этом он должен будет предупредить свой банк. Сделать это можно следующими способами:

• написав заявление в отделении;
• используя личный кабинет на сайте;
• через мобильное приложение.

Виды платежей

Любой ипотечный кредит состоит из двух частей:

• основной долг (сумма, которую заемщик взял в банке);
• проценты, начисляемые банком за оказанную услугу.

Также к этим суммам могут добавляться неустойки и штрафы, если заемщик задолжает по кредиту. Что и как погашается, определяется по виду платежа. Различают две разновидности:

1. Аннуитетный платеж. В данном случае вся сумма долга и все проценты складывают в одну сумму, которая делится на срок кредита. Соответственно, далее заемщик будет ежемесячно выплачивать банку фиксированную сумму. Однако изначально большую ее часть будут составлять проценты, а уже ближе к концу – основная задолженность. Аннуитетный платеж является лучшим выбором, если для вас критичен размер ежемесячного платежа. Подобное происходит при неустойчивом доходе или когда большая его часть уходит на ипотеку.
2. Дифференцированный платеж. В данном случае долг делится на срок кредита, проценты же накидываются ежемесячно, исходя из того, сколько денег человек еще должен кредитору. При такой схеме погашения заемщик значительно отчисляет сравнительно большие взносы в первые месяцы кредита. А вот в последние, напротив, платежи становятся куда меньше, ведь снижение основного долга происходит равномерно. Таким образом, заемщик выплачивает банку меньше процентов. Лучше выбирать дифференцированный платеж в тех случаях, когда заемщика не пугают большие суммы платежа.

Размер комиссионных

Банк может указать в договоре не только проценты по кредиту, но и комиссии за другие предоставляемые клиенту услуги. Причем некоторые из них прямо запрещаются действующим законодательством. Так, кредиторам запрещается взимать плату за факт выдачи кредита или за рассмотрение заявки.

По мнению Высшего арбитражного суда, банк вправе взимать комиссию лишь за оказание клиенту самостоятельной услуги. Это та услуга, которая способна существовать в отрыве от других. При этом, выдача кредита или рассмотрение заявки – это этапы процесса кредитования.

Условия расторжения соглашения

В соответствии с положениями ГК РФ, расторгнуть договор можно лишь в следующих ситуациях:

1. По соглашению сторон. Допустим, заемщик потерял работу и понял, что больше не сможет выплачивать кредит. Он подает заявление в банк, ходатайствуя о разрыве кредитного договора. Его прошение удовлетворяют, после чего квартира продается. За вырученные средства погашается долг, а остаток передается заемщику.
2. В судебном порядке. Допустим, заемщик перестал выплачивать кредит. Таким образом он нарушает договор. Поэтому у банка есть все основания для обращения в суд с требованием завершить отношения с заемщиком. И это требование с высокой долей вероятности будет удовлетворено.
3. По инициативе одной из сторон. Однако это должно быть разрешено законом или же прописано в договоре. Например, в соглашении может быть указано, что оно прекращает действие в случае, если заемщик не платит по кредиту два месяца подряд. Условия могут быть разными.

Условия страхования

При выдаче ипотеки банк может требовать от заемщика оформления следующих видов страховки:

• жизни и здоровья;
• от потери работы;
• титульное страхование на случай, если сделку признают незаконной или недействительной.

Отказ от одного из таких требований обычно приводит к повышению процентной ставки. Поэтому важно заранее узнать, что произойдет в случае отказа.

На какие риски идет заемщик

Оформление ипотеки чревато для заемщика следующими рисками:

1. Потеря или снижение дохода является основным риском для заемщика. Если заемщик потеряет работу и не найдет быстро новую с такой же зарплатой, он не сможет платить по кредиту. Банк не получит деньги и будет начислять штрафы за каждый день просрочки. Общий долг заемщика увеличится. В конце концов, залог будет конфискован: заемщик останется без жилья.
2. Валютный риск появится, если заемщик берет ипотечный кредит не в рублях, а в евро или долларах. В любой момент курс может резко вырасти, и задолженность перед банком тут же увеличится.
3. Снижение стоимости или порча имущества. Повреждение недвижимости происходит чаще всего от пожара, затопления от соседей, урагана. Бывает, что жилье дешевеет, так как спрос снижается. В результате долг заемщика перед банком остается, а реальная стоимость жилья оказывается на порядок ниже, чем была в момент оформления кредита.

Способы снижения рисков

Традиционным способом снизить риски является оформление страховки. Причем заемщик может застраховаться практически от чего угодно. Например, от внезапной потери работы, тяжелой болезни, получения инвалидности и даже смерти. Кстати, от природных катаклизмов также можно застраховаться.

А вот страхование предмета залога является обязательным. Имущество должно быть застраховано от риска повреждения и утраты. В противном случае, ипотечный договор будет признан недействительным.

Сотрудники многих банков уверяют своих клиентов в том, что страхование жизни и здоровья заемщика – это обязательное условие, продиктованное действующим законодательством. В действительности же это не так. Банки используют все возможные хитрости, чтобы заставить человека заплатить больше или застраховать все возможные риски.

Страхование финансовых рисков осуществляется банком за свой счет. Такая страховка оформляется на случай продажи недвижимости заемщика, переставшего платить по счетам. И если вырученных денег окажется недостаточно для покрытия долга с процентами, остаток покроет страховка.

Титульное страхование также распространено на рынке недвижимости. А все из-за того, в этой области нередко наблюдаются споры, связанные с документами. Например, право собственности на жилье могут оспорить, вернув жилье продавцу. Также после заключения сделки могут появиться другие собственники, в том числе, и несовершеннолетние. Наследники продавца могут обращаться в суд, заявляя, что их дедушка страдал деменцией и заключал договор, не отдавая отчет своим действиям.

В любой из вышеперечисленных ситуаций страдает покупатель. И защитить его от потери денег и недвижимости призвано титульное страхование.

Что требуется для получения ипотеки

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, предъявляют одни и те же требования к документам, недвижимости и заемщикам. Требования к последним более, чем оправданы, ведь таким образом банк планирует получить платежеспособного клиента. Для этого в ипотечных программах прописываются различные предпочтения по стажу работы, возрасту, доходу.

Рассмотрим базовые требования к заемщику:

• возраст от 20 лет (иногда от 21 года);
• максимальный возраст – 65 лет (в некоторых банках – 75 лет).

Следует понимать, что максимальный возраст устанавливается не на день обращения в банк, а на момент полного погашения кредита. То есть, если вы обратитесь за ипотекой в 45 лет, то большинство банков дадут ее вам не более, чем на 20 лет.

Как правило, кредитные организации не требуют привлечения созаемщиков, но одобряют подобные решения. Стать созаемщиком может любой человек, достигший совершеннолетия. Например, родственник или друг. Супруги автоматически становятся созаемщиками. Исключения возможны в случаях, когда был оформлен брачный контракт.

Требования к трудовому стажу

Некоторые банки выставляют требования к общей продолжительности трудового стажа заемщика или же сроки работы на одном месте. Например, общий стаж обычно должен составлять не менее полугода. На одном месте для получения ипотеки достаточно проработать более трех месяцев. Поэтому требования относительно не строгие.

Как оценивается платежеспособность заемщика

Каждый банк имеет свою схему оценки платежеспособности клиента. Например, разработана общая методичка, разработанная институтом «Дом-рф». Она используется всеми банками-партнерами.

Эта методичка содержит информацию, снижающую и увеличивающую привлекательность заемщика. Так, если клиент нигде не работал в течение последних двух-трех месяцев, банк должен выяснить, почему он делал такой перерыв. В соответствии с полученным ответом, кредитная организация делает вывод касательно стабильности работы и востребованности заемщика на рынке труда.

Какие документы требуются

Как правило, банки требуют от заемщика лишь два документа:

• удостоверение личности;
• подтверждение дохода.

Никаких свидетельств о рождении и дипломов в банк предоставлять не требуется. При больших суммах кредита от заемщика могут потребовать подачи бумаг, подтверждающих наличие ценного имущества, например, недвижимости.