Бесплатная горячая линия по всей России

Переуступка квартиры в новостройке: основные нюансы

Желая сэкономить на покупке жилья, многие граждане решаются приобрести объект в недостроенном доме. Однако оказывается, что наиболее предприимчивые лица скупили все квартиры еще на этапе котлована. И в этом случае приобрести квартиру можно по договору переуступки прав. О том, что это такое, и на какие моменты следует обратить внимание, мы и поговорим ниже.

Переуступка: что это

Переуступкой называют сделку, при которой продавец передает права требования недвижимости покупателю. Продавец в данном случае является цедентом, а покупатель – цессионарием. Саму же сделку называют цессией.

Нюансы, касающиеся переуступки, закреплены в ФЗ №214. Также данный процесс может регулироваться некоторыми нормативными актами Гражданского кодекса РФ. Например, основания для перехода прав регламентируются статьей 382 ГК РФ.

Согласно договору переуступки передается не сама недвижимость, а права ее требования, ведь на момент покупки еще не существует ни самих квартир, ни документов на такое жилье. Когда же застройщик введет дом в эксплуатацию, покупатель получит право требовать недвижимость на основании определенных документов.

Рассмотрим основные нюансы, касающиеся цессии:

  1. Условия сделки. Продажа квартиры по переуступке допустима только на стадии строительства. Человек, заключивший ДДУ с застройщиком, может передать права требования третьему лицу, только уплатив цену сделки или же переведя долг на нового участника долевого строительства.
  2. Объекты, которые могут быть проданы таким образом. В большинстве случаев переуступка касается прав собственности, оформленных посредством ДДУ. Однако иногда встречается и переуступка пая в ЖСК. Первый вариант является более безопасным как для покупателя, так и для продавца.
  3. Что представляет собой договор переуступки. Цессия заключается в качестве дополнения к основному ДДУ или же соглашению, которое заключается при вступлении в жилищно-строительный кооператив. Если в основной сделке меняется участник долевого строительства, то застройщик впоследствии обязан передать объект не тому лицу, с которым он заключал первичный контракт, а тому, кто приобрел право требования.
  4. Отличия цессии от купли-продажи. Заключив ДКП, гражданин получает в свое распоряжение готовый объект недвижимости и может сразу же оформить право собственности на него. При оформлении цессии, покупатель получает лишь право требовать недвижимость, когда объект будет сдан в эксплуатацию. Иногда такие соглашения предполагают также обязательство уплаты остатка взноса застройщику. Таким образом, цессия выступает гарантией того, что право собственности будет оформлено впоследствии.
  5. Требования к сделке. Как и ДДУ, цессию необходимо зарегистрировать в Росреестре. Иначе покупатель не будет иметь никаких прав на объект недвижимости. Перед тем как заключать договор переуступки, стороны должны получить разрешение от застройщика. В противном случае сделка будет считаться ничтожной.

Преимущества и недостатки

Плюсы и минусы имеются у любого способа покупки недвижимости. И цессия не является исключением. Очевидным преимуществом для продавца является возможность быстрого заработка. Так, он вправе заключить ДДУ еще на стадии котлована, когда застройщик только опубликовал проектную документацию. Переуступить же права можно под конец строительства, когда недвижимость значительно возрастет в цене.

Как способ заработка переуступка имеет следующие минусы:

  1. Длительное оформление в сравнении с договорами купли-продажи или дарения. К тому же, продавцу придется общаться не только с покупателем, но и получать разрешение от застройщика, посещать Росреестр.
  2. Налоги. Поскольку цессия является одним из видов дохода, то после продажи прав требования, гражданин должен уплатить налог, подав декларацию. Это указано в статье 208 Налогового кодекса РФ.

Для покупателя преимущества переуступки заключаются в следующем:

  1. Выгодная покупка. Заключив такой договор, гражданин сможет купить квартиру дешевле, чем на первичном или вторичном рынках. Если цедент срочно нуждается в деньгах, он может продавать право требования практически по первоначальной стоимости. Средние же наценки составляют от 5 до 20%.
  2. На последующей перепродаже готового жилья можно заработать. Когда объект будет сдан в эксплуатацию, стоимость квартир возрастет на 5-50%. Все зависит от ситуации на рынке, инвестиций и т. д.

Цессионарию следует учитывать такие минусы:

  1. Риск. Фактически человек покупает не недвижимость, а право требования. В итоге проект может оказаться долгостроем, застройщик может обанкротиться.
  2. Подводные камни. Некоторые продавцы передают покупателям право требования с неисполненными до конца обязательствами. Также возможна просрочка выплат застройщику, о которой станет известно лишь после заключения сделки.
  3. Двойные продажи. Подобное возможно в том случае, если договор был оформлен неправильно или же не был зарегистрирован в Росреестре.

Выбор жилья

Покупка квартиры в строящемся доме – это всегда риск. Поэтому в первую очередь покупатель должен попросить у продавца оригинал ДДУ. Получив документ, проверяем следующее:

  • наличие подписи и печати застройщика;
  • отметка о регистрации в Росреестре.

Если что-то из вышеперечисленного отсутствует, то ДДУ не настоящий. Нелишним будет также проверить репутацию застройщика:

  1. Проверяем, не находится ли компания на грани разорения. Для этого необходимо зайти на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Здесь вводим название компании. Если фирма присутствует в системе, значит она является банкротом. В этом случае от покупки следует отказаться.
  2. Изучаем проектную декларацию. Чаще всего застройщики размещают ее на официальном сайте. Если на сайте этой информации нет, ее следует запросить, обратившись в компанию. Следует обратить внимание на характеристики жилья и сроки его сдачи.
  3. Проверяем, не является ли застройщик фигурантом уголовных дел. Для этого нужно зайти в электронную картотеку сайте Федеральных арбитражных судов. Здесь нужно учитывать, что чем крупнее компания, тем больше судебных дел с ней будет связано. Поэтому важно обратить внимание на причины, по которым люди обращаются в суд, а также на решения, принятые в результате рассмотрения дел.
  4. Читаем отзывы о компании. Для этого достаточно вбить название застройщика в поисковик. И если негативных отзывов будет подавляющее большинство, лучше отказаться от покупки.

Инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры в строящемся доме осуществляется в несколько этапов. Следуя представленному ниже алгоритму действий, гражданин сможет избежать ряда проблем.

Подготовка документов

Для заключения сделки потребуются следующие бумаги:

  • ранее оформленный договор долевого участия;
  • согласие супруга или его личное присутствие (если участник сделки женат);
  • разрешение от банка на переуступку;
  • разрешение от застройщика;
  • справка, подтверждающая погашение долга перед застройщиком.

Разрешение на переуступку прав от застройщика – важный документ, который не позволит впоследствии оспорить сделку. В некоторых ДДУ указано, что застройщик взимает определенную плату за выдачу подобных разрешений.

Справка о погашении задолженности выдается застройщиком. Если долг не погашен, то покупателю придется выплачивать его из своего кармана.

Разрешение от банка требуется лишь в том случае, если продавец покупал недвижимость на кредитные средства. В таком случае право требования находится под залогом. Если стороны не получат согласие от финансовой организации, то сделку можно будет признать недействительной. Некоторые банки выдают подобные разрешения только после того как клиент полностью с ними рассчитается.

Заключение договора

Цессия составляется в письменной форме. В договоре следует в обязательном порядке указать такую информацию:

  • дата заключения;
  • город, в котором заключается сделка;
  • адреса участников сделки и их паспортные данные;
  • информация о ДДУ (номер, дата заключения, данные сторон);
  • оценка права требования (речь идет о стоимости переуступки);
  • адрес объекта недвижимости;
  • порядок расчета, реквизиты (можно использовать наличный расчет, аккредитив, банковскую ячейку);
  • перечень документов, которые продавец передает покупателю (как правило, это ДДУ, первичные платежные документы, подтверждающие расчет с застройщиком);
  • права и обязанности сторон;
  • подписи участников сделки.

Цессия составляет в трех экземплярах. Первый хранится у продавца, второй – у покупателя, а третий – в Росреестре. Также дополнительные экземпляры могут запрашивать застройщики и банки.

Регистрация договора

Для регистрации необходимо обратиться в отделение Росреестра или ближайший МФЦ. Заявитель должен подать сотруднику госоргана следующие документы:

  • ДДУ;
  • договор о переуступке права требования;
  • паспорта участников сделки;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • разрешение о переуступке прав от застройщика;
  • справка об отсутствии задолженностей перед застройщиком или же обязательство внести остаток суммы;
  • согласие супруга, заверенное нотариально (если нужно);
  • разрешение от банка (если нужно).

В Росреестр подаются оригиналы вышепеерчисленных документов. В крайнем случае можно передать нотариально заверенную копию.

Перед обращением в госорган следует уплатить госпошлину. Ее размер фиксирован и составляет 350 рублей. Оплату производит покупатель.

После принятия документов, сотрудник должен выдать заявителю расписку, в которой содержится перечень бумаг и сроки внесения изменений в ДДУ. По умолчанию этот период составляет 10 дней. Обратившись в отделение в назначенную дату, гражданин получит назад документы.

Что делать дальше

После оформления договора переуступки остается лишь ждать, пока застройщик введет здание в эксплуатации. Дому будет присвоен почтовый адрес, на сам объект и на каждую квартиру оформят кадастровый паспорт.

После ввода объекта в эксплуатацию, покупатель должен обратиться в МФЦ или отделение Росреестра для регистрации права собственности. Нужно будет представить сотруднику такие документы:

  • паспорт заявителя;
  • копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • цессия;
  • ДДУ;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • акт приема-передачи.

В данном случае размер госпошлины будет составлять 2000 для физлиц и 22000 для юридических лиц. Приняв документы, сотрудник выдаст заявителю расписку с перечнем бумаг и датой получения выписки из ЕГРН с подтверждением права собственности.

Подводные камни

Существует несколько сложностей, о которых следует знать при оформлении цессии:

  1. Переуступка ипотечной квартиры. Если продавец купил объект за кредитные средства, то по закону он не имеет права распоряжаться им до момента погашения долга. Поэтому в данном случае потребуется разрешение банка. Если человек хочет заключить сделку при невыплаченной ипотеке, ему следует обратиться за помощью к опытному юристу.
  2. ДДУ на средства материнского капитала. В данном случае в цессии нужно прописать, что дети получат свои доли по окончании строительства. Однако лучше отказаться от такой сделки.
  3. В ДДУ фигурируют несовершеннолетние. Для оформления сделки понадобится получить разрешение от органов опеки. Если они одобрят продажу прав требования, то вместо несовершеннолетнего договор будет подписывать его родитель или опекун.

Таким образом, переуступка квартиры – это выгодная сделка, требующая внимательности и юридической грамотности. Следуя вышеописанным рекомендациям, покупатель сможет избежать проблем и выгодно приобрести недвижимость.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.