Бесплатная горячая линия по всей России

Права заемщиков при оформлении ипотеки

В последние годы российские банки ежемесячно оформляют порядка 100 тысяч кредитов. Речь идет как о мелких потребительских кредитах, так и об ипотеках на миллионы рублей. И если банк выдает клиенту средства на приобретение недвижимости, то он должен иметь гарантии того, что человек расплатится с долгом. Поэтому ипотечная квартира берется в залог. И если клиент перестанет платить, то банк продаст жилье, вернув таким образом потраченные деньги.

Несмотря на это, квартира, купленная в ипотеку, является такой же собственностью, как и недвижимость, приобретенная гражданином за личным средства. Ее можно сдавать, можно поселиться в ней со всей семьей, сделать ремонт или же завещать. Подробнее об основных правах ипотечников мы поговорим ниже.

Подарить или продать квартиру, получив согласие банка

Часто можно услышать, что ипотечная квартира является собственностью банка. Однако в действительности это не так, ведь фактическим владельцем такого жилья выступает заемщик. Квартира – это его имущество, которым он может распоряжаться. При этом его права ограничены до тех пор, пока он не рассчитается с банком.

То есть, заемщик может даже продать ипотечное жилье, но для этого ему потребуется согласие кредитора. Та же ситуация возникает и при дарении, ведь в обоих случаях произойдет переход права собственности.

Существует два способа передачи права на недвижимость другому гражданину:

  1. Продажа вместе с невыплаченным долгом. В данном случае задолженность просто переводится на другого человека, который продолжает гасить ипотеку.
  2. Заемщик выплачивает долг банку и снимает залог. Далее он может свободно распоряжаться имуществом.

Для продажи или дарения квартиры с остатком долга придется получить согласие банка. И в действительности данная процедура далеко не так сложна, как это может показаться на первый взгляд. Большинство банков охотно соглашаются на перевод долга. Для этого подписывается соответствующее соглашение, участниками которого являются три стороны:

  • покупатель;
  • продавец (который является заемщиком);
  • банк.

Заключив такую сделку, покупатель становится владельцем квартиры и обязан выплачивать остаток долга по ипотеке. При этом следует понимать, что финансовая организация может и не одобрить кандидатуру нового владельца жилья. Например, если сочтет его неплатежеспособным.

Поэтому, проще всего продать квартиру уже после погашения ипотеки. И сделать это можно следующими способами:

  1. Оформить кредит на закрытие ипотеки. Рассчитаться за квартиру полученными деньгами и продать жилье. Далее остается погасить кредит за счет тех средств, которые были получены от покупателя. Минусом этой схемы являются проценты по потребительскому кредиту, но в этом случае не придется получать согласие банка на продажу жилья. К тому же, если кредит будет погашен в течение нескольких дней, то и переплата будет небольшой.
  2. Заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. По условиям этого соглашения он должен внести аванс в размере долга перед банком. Остаток покупатель платит после снятия всех обременений. Следует заметить, что на подобные условия согласится далеко не каждый покупатель. Согласие банка в этом случае также потребуется, поскольку договор будет заключен до того момента, как снимут залог.
  3. Договориться с покупателем таким образом, чтобы он погасил ипотеку самостоятельно, перечислив деньги банку. Этот вариант будет надежнее предыдущего, но потребует участия банка и его согласия. Данная схема часто используется и отлично отработана – сотрудники банка быстро оформят все необходимые документы.

Выбирая один из вышеописанных вариантов, следует учитывать договор ипотеки с конкретным банком. Он может иметь свои особенности и подводные камни. При этом финансовая организация не сможет запретить заемщику продавать квартиру. Подобные действия считаются не законными. Но банк вправе не одобрять сделку.

Следует понимать, что продать квартиру не удастся до тех пор, пока в Росреестре ест пометка о залоге квартиры в пользу банка.

Сдавать жилье

Действующее законодательство разрешает собственникам сдавать ипотечные квартиры внаем или аренду, не получая согласия банка. Нужно разделять эти два понятия. Сдавать внаем – это значит передать квартиру другому человеку для проживания. Аренда же – понятие, применяемое только в отношении юридических лиц.

Как бы там ни было, многое в вопросе сдачи ипотечной квартиры зависит от условий договора с банком. Если в нем указано, что заемщик не может сдавать жилье или же что для этого требуется согласие финансовой организации, то так тому и быть. Договоры разные, а потому важно тщательно изучить условия соглашения перед тем, как осуществлять какие-либо действия с квартирой.

Договор может не содержать таких слов как «аренда», «наем» или «сдача» квартиры. Вместо этого в документе может быть указано, что заемщик имеет право передавать заложенное имущество в временное пользование другим лицам. Этот пункт как раз таки касается аренды и найма.

Если заемщик сдаст квартиру, проигнорировав требования договора, то последствия этих действий могут быть различными:

  1. Скорее всего, банк не узнает о действиях клиента. Последний же сможет выплатить ипотеку за счет арендных платежей.
  2. Если банку станет известно о нарушении кредитного договора, он потребует погасить долг по ипотеке досрочно.

Сделать ремонт на свой вкус

Обязанностью любого собственника является содержание квартиры в приличном состоянии. Соответственно, он может проводить ремонт в своем жилье даже в том случае, если оно находится в залоге. Владелец квартиры может заниматься поклейкой обоев, покраской стен, заменой плитки, окон и т. д. При этом банк не вправе определять тип напольного покрытия или цвет стен. Но следует понимать, что все неотделимые улучшения и дорогой ремонт автоматически переходят в залог к банку.

Ремонтируя ипотечную квартиру, собственник не должен допускать ее ухудшения и снижения стоимости. Естественно, навредить жилью поклейкой обоев не удастся. Но вот серьезный ремонт, связанный с перепланировкой, нужно выполнять осторожно. Например, объединение гостиной с кухней может отразиться на стоимости квартиры, усложнив процесс ее продажи. Соответственно, для банка это будут лишние хлопоты.

Чтобы их не допустить, в ипотечных договорах нередко указывают, что перепланировка квартиры возможна только при наличии разрешения уполномоченных органов. И это касается не только ипотечников, но и всех владельцев жилья – выполнять перепланировку можно только после согласования.

Если же работы были проведены по всем правилам, то в них не будет ничего незаконного. Соответственно, банк не сможет запретить такую перепланировку, ведь это будет уже нарушением прав потребителя.

Прописка в квартире новых жильцов

По закону пользоваться квартирой имеют право все члены семьи собственника. Речь идет о его детях, родителях, супруге. Также членами семьи могут считаться и другие граждане, если собственник квартиры позаботился об их официальном вселении. Владелец жилья может разрешить другим людям временно использовать его квартиру.

Проживая в квартире на временной или постоянной основе, гражданин должен зарегистрироваться по месту пребывания. Таким образом он уведомит государство о том, где он находится. Эта процедура называется пропиской, хотя в законах данный термин уже давно отсутствует.

По закону банк не имеет права запретить заемщику прописать в квартире членов своей семьи. Поэтому сотрудники МВД не спрашивают согласия банка при регистрации новых жильцов. Они просят подтвердить лишь право проживания в квартире. И для этого необходимо предоставить один из следующих документов:

  • договор, заключенный между собственником и жильцом;
  • письменное согласие владельца квартиры на вселение других людей;
  • свидетельство о рождении ребенка.

В некоторых ипотечных договорах встречается условие о запрете на прописку в квартире кого-либо без согласия банка (за исключением членов семьи заемщика). Тем не менее, подобные правила отсутствуют в законодательстве о регистрационном учете и в ЖК РФ.

Следует понимать, что банк заинтересован в том, чтобы заемщик своевременно вносил платежи. И если квартира не превращается в адрес массовой регистрации, то скорее всего, проблем с пропиской детей, родителей и супруга собственника не возникнет.

Оформление полугодовых ипотечных каникул

Взяв ипотеку, заемщик имеет право не вносить платежи в течение полугода. Такая возможность предоставляется тем лицам, у которых нет другого жилья. Ранее банк мог отказать заемщику в предоставлении ипотечных каникул. Однако с июля 2019 года условия такой отсрочки четко прописаны в законе. Соответственно, банк не сможет отказать клиенту.

Чтобы не платить ипотеку в течение полугода, необходимо совпадение следующих условий:

  1. Ипотечная квартира является единственным жильем.
  2. Заемщик находится в затруднительном положении.
  3. Сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей.
  4. Гражданин впервые оформляет ипотечные каникулы по данной квартире.

К трудным жизненным ситуациям относят следующие:

  • инвалидность первой или второй группы;
  • потерю работы с постановкой на учет в центре занятости;
  • значительное снижение дохода (минимум на 30%, причем более половины заработка заемщика должно уходить на погашение ипотеки);
  • нетрудоспособность, которая продолжается более двух месяцев;
  • рождение ребенка или появление иждивенцев с одновременным снижением дохода по меньшей мере, на 20% (причем более 40% заработка заемщика должно уходить на внесение ипотечных платежей).

Следует понимать, что отсрочка никак не отразится на кредитной истории заемщика. Также банк не сможет забрать квартиру за долги на этом основании. По окончании каникул, вносить платежи нужно будет по обычному графику. В конце вносятся те средства, который заемщик задолжал за время каникул. Ему не придется платить дополнительные проценты.

Попросить у банка отсрочку или уменьшения платежей

Если у гражданина нет средств на выплату кредита, и он не может взять ипотечные каникулы, он вправе договориться с банком об изменениях условий кредита. Например, можно уменьшить ежемесячный платеж, продлив срок выплат.

Скорее всего, банк пойдет на уступки, если клиент объяснит ему, что неплатежеспособность носит временный характер и возникла по уважительной причине. Например, у женщины родился ребенок. Она планирует побыть в декрете полгода, а затем вновь выйти на работу и восстановить прежний уровень дохода. Пока же она может выплачивать только проценты, без тела кредита.

Реструктуризация хороша тем, что она позволяет заемщику выиграть время для восстановления источника дохода. Таким образом он не потеряет квартиру. Однако по итогу кредит может обойтись чуть дороже.

Рефинансирование ипотеки

Допустим, человек взял ипотеку под 14% годовых. Через время он нашел банк, предлагающий заемщику средства на покупку жилья под 9%. Чтобы не переплачивать, гражданин может перевести кредит на квартиру в этот банк. Данная процедура называется рефинансированием или перекредитованием.

Чтобы получить ипотеку на более выгодных условиях, человек должен обратиться в новый банк. Если его устроит кандидатура заемщика, то финансовая организация погасит прежний его долг, оформив новый кредит на его имя. Соответственно, с этого момента квартира будет находиться в залоге уже у нового банка. И клиент сможет неплохо сэкономить, учитывая разницу в процентах.

Чтобы рефинансировать кредит, вовсе необязательно искать новый банк. Иногда достаточно договориться с той же организацией, с которой уже был подписан ипотечный договор.

Но здесь может возникнуть вопрос: зачем банку соглашаться на понижение ставки? Ответ прост: чтобы не потерять клиента. Вполне возможно, что ставки по кредитам и без того стабильно снижаются, а потому, согласившись на подобные условия, банк снизит вероятность того, что клиент найдет другого кредитора с более выгодными условиями. Банки живут с процентов по кредитам, потому нередко они охотно идут навстречу заемщикам.

Запретить же клиенту перейти в другой банк никто не сможет. Это дело добровольное. Поэтому в случае отказа следует изучить другие предложения, чтобы сменить кредитора.

Досрочное погашение кредита

Граждане РФ могут досрочно рассчитаться с кредитом при наличии желания и средств. Банки не могут ограничивать это право, поскольку оно закреплено на законодательном уровне.

Для досрочного погашения кредита следует обратиться к кредитору и узнать, каким будет точный размер остатка долга для погашения на текущий день. Следует понимать, что если человек внесет средства через неделю, то сумма будет уже другой. Проценты только гасятся раз в месяц, но начисляются они ежедневно.

Необязательно гасить всю сумму кредита за один раз. Заемщик может вносить на счет свободные деньги – главное, чтобы сумма платежа не была ниже указанной в кредитном договоре.

Если кредит был досрочно частично погашен, то заемщику придется выбирать, что именно будет сокращаться: ежемесячная выплата или же общий срок кредита. Чтобы не ошибиться в выборе, можно воспользоваться кредитным калькулятором.

Иногда в ипотечных договорах прописываются особые правила досрочного погашения. И если они есть, то их в обязательном порядке следует изучить. Так, банк вполне может включить в договор такие условия, которые сделают невыгодным частичное погашение кредита. При этом кредитор не вправе запретить заемщику платить по кредиту больше, чем указано в графике. Поэтому гражданин может взять ипотеку на 15 лет, погасив ее спустя год после заключения кредитного договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.