Граждане РФ приобретают недвижимость в ипотеку не только для личного проживания, но и для последующей сдачи в аренду или же перепродажи. И иногда покупатель находится еще до момента фактического расчета с банком. И в данном случае возникает вопрос: «Можно ли продать квартиру, если ипотека за нее еще не выплачена?» Ответ на него будет дан ниже. Также мы поговорим о том, нужно ли будет в данном случае платить налог с продажи.
Содержание
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Сразу же скажем, что продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И в этом случае вам придется заплатить налог с продажи этого жилья. Если вы ранее получили налоговый вычет, то возвращать его не придется.
Существует три варианта продажи ипотечного жилья:
- Погасить ипотеку досрочно, а затем продать квартиру.
- Продать жилье с участием банка-кредитора.
- Продать квартиру с долгом, который впоследствии будет гасить покупатель. То есть, на последнего будет переоформлен ипотечный кредит.
Досрочное погашение ипотеки
Из всех возможных вариантов этот вариант самый лучший и наименее проблемный. В данном случае вы расплатитесь с кредитом, и станете полноправным собственником квартиры. С этого момента вы сможете без проблем продать ее. Учтите, что продать жилье в ипотеке на порядок сложнее, ведь часть покупателей попросту не захотят связываться с таким жильем, а потому вы рискуете потерять в деньгах.
Вы можете либо погасить кредит своими деньгами, либо взять другой кредит, чтобы погасить ипотеку. Вы также можете найти покупателя, который согласится внести сумму, необходимую для погашения ипотечного кредита. На практике этот вариант сработает, если ваших доходов хватит на второй кредит, например, потребительский. Или если вам удалось накопить сумму, которую нужно заплатить, или вы одолжили ее у друзей.
Также теоретически возможно найти покупателя, который согласится внести аванс на сумму, необходимую для погашения ипотечного кредита. Можно ли продать ипотечную квартиру по такой схеме в реальности сказать сложно. Вариант может не сработать, и вот почему.
Как правило, покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс при получении и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, покупателю придется обращаться в суд. Даже если он выиграет дело, вернуть всю сумму сразу будет сложно. В данном случае покупатель серьезно рискует, ведь можно и квартиру не получить и деньги потерять. Как правило, покупатели просят за этот риск значительную скидку.
Если вы найдете человека, готового рискнуть, то проблем не будет. Но сначала вам придется взять у него деньги, закрыть ипотеку, снять обременение на квартиру, и только потом продать ее по договору купли-продажи.
Продажа жилья с участием кредитора
В данном случае нужно найти покупателя, который согласится погасить ваш кредит, банк снимает обременение квартиры. С этого момента она больше не будет находиться под залогом. Теперь квартиру можно продать по договору купли-продажи.
В отличие от первого варианта, банк-кредитор активно участвует в реализации заложенной квартиры и страхует покупателя. Покупатель платит деньги за остаток кредита непосредственно банку и не переводит их напрямую продавцу. Поэтому риски для покупателя ниже и люди охотнее соглашаются на такой вариант. Минус — не все банки к этому готовы.
Покупатель погашает ваш долг перед банком. Покупатель выплачивает вам разницу между продажной ценой квартиры и остатком погашенного долга. Для этого он кладет разницу в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или другом банке, или открывает на эту сумму аккредитив.
Эти деньги вы получите, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и к нему перейдет право собственности. Подтвердите, что договор зарегистрирован, право собственности перешло к покупателю, и вы можете получить деньги с помощью выписки из ЕГРН. Этот документ также потребуется для исполнения аккредитива.
Когда банк получит деньги за кредит, он выдаст справку о погашении долга и передаст закладную, которая поможет вам снять обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает Росреестру о погашении кредита и присылает документы для снятия обременения.
Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, сумма аванса, дата подписания основного договора, ответственность сторон за срыв сделки.
Устранив обременение, необходимо указать в предварительном договоре срок, в который должен быть подписан договор. После того, как Росреестр снимает бремя, стороны подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход прав от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.
Переоформление ипотеки на покупателя
В этом варианте квартира и кредит продаются одновременно: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. Это значит, что он получит не только объект, но и ипотечный долг, а также процентную ставку по кредиту. Отметим сразу: реализация этого метода сложна, и мало у кого получается.
Сложность этого метода заключается в следующем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти к банку как заемщик. Если покупатель соглашается и банк утверждает необходимую сумму, составляется трехстороннее соглашение о переводе ипотечного долга от вас к покупателю.
Покупатель берет на себя ваши ипотечные обязательства, в том числе те, которые вы не выполнили: погасить непогашенный остаток и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.
После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает кредитный договор с новым собственником. Помимо оформления перехода права собственности на квартиру к покупателю, вам потребуется сменить залогодателя, внеся изменения в запись об ипотеке.
Ваш банк может предложить вам другой вариант, так как у каждой организации есть свои программы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать, поговорите с сотрудниками кредитора.
В любом случае, чтобы понять, можно ли таким образом продать квартиру с ипотекой, нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор возражает, у вас будет только первый вариант: полностью погасить кредит, снять залог, и только после этого продать жилье.
Как обстоят дела с уплатой налога
Когда вы продаете квартиру, вы получаете доход от продажи. Налог на доходы физических лиц должен быть задекларирован и уплачен.
Если бы вы владели объектом более пяти лет, вам не нужно было бы платить никаких налогов. В противном случае потребуется уплатить налог с полученного дохода.
Есть способы избежать или уменьшить налог при продаже квартиры. Вы можете получить вычет в размере одного миллиона рублей или уменьшить налоговую базу на сумму фактически понесенных расходов.
Использование вычета
При выборе вычета расчет будет следующим: из суммы, полученной от продажи квартиры, нужно вычесть один миллион рублей, а с остатка придется заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 миллиона рублей. Вычитаем один миллион рублей и получаем остаток 2,2 миллиона. От этой суммы придется заплатить 13%, то есть, порядка 300 тысяч рублей.
Уменьшаем налогооблагаемую базу
Вы можете уменьшить сумму дохода на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда же входят банковские проценты по ипотечному кредиту.
Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи нежелательно. Теперь налоговики смотрят не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы продаете квартиру, налоговая инспекция рассчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Нужно ли возвращать ранее полученный вычет
Вычет, который вы получаете за покупку квартиры, остается у вас. Налоговый кодекс не предусматривает пределов для вычета, если вы вдруг решили продать квартиру. Вы купили жилье, подтвердили свои расходы, соответственно, имеете право на вычет и можете им пользоваться.
Будете ли вы продавать или останетесь жить в этой квартире хотя бы на следующий день, не имеет значения.
Если квартира стоит менее 2 млн рублей, то вычет по этой покупке будет меньше максимально допустимой суммы. В этом случае вы можете перевести неиспользованный кредит на следующую покупку. Однако процентный вычет по ипотеке не может быть перенесен: он предоставляется только по кредиту.
Добавить комментарий