Бесплатная горячая линия по всей России

Способы продажи ипотечной недвижимости

Продажа любой недвижимости на территории Российской Федерации должна осуществляться с учетом всех законодательных норм, контролирующих этот вопрос. В некоторых, в соответствии с особенностями объекта недвижимости, могут быть применены дополнительные правила. Если жилье было приобретено с использованием кредитных средств, процедура его реализации будет осложнена. Чтобы понять, как продать квартиру в ипотеке, необходимо изучить соответствующие положения закона и требования банков.

Как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру в ипотеке можно несколькими способами:

  1. Погасить всю задолженность по кредиту и реализовать недвижимость как личную собственность.
  2. Продать при помощи банка.
  3. Продать задолженность по ипотеке.
  4. Самостоятельно продать объект недвижимости.

При выборе того или иного способа, необходимо соблюдать соответствующие правила.

Способы продажи ипотечной недвижимости

Досрочное погашение

Чтобы продать ипотечную квартиру таким способом, нужно найти такого покупателя, который будет иметь возможность передать продавцу такое количество средств, которого будет достаточно для погашения остатка кредита и покрытия части рыночной стоимости недвижимости. В таком случае, бывший владелец получает на руки меньшую сумму, так как её доля идет на досрочную выплату ипотеки.

Такой вид продажи применяется при реализации жилья, находящегося в строящемся здании. Если условия ДДУ соответствуют фактическому исполнению обязательств застройщиком, на покупку квартиры всегда найдется претендент.

Чтобы продать квартиру в ипотеке по досрочной схеме, необходимо уведомить о таком намеренье банк. Это необходимо, так как кредитная организация косвенно считается владельцем залоговой недвижимости.

Далее устанавливается величина оставшегося долга по кредиту. На основании этих данных между покупателем и продавцом заключается индивидуальное соглашение, которое содержит в себе условия, на которых будет осуществляться погашение задолженности и выплата рыночной стоимости недвижимости. На заключение сделки должен дать добро банк, так как его финансовые интересы затрагиваются в первую очередь. Он одобряет или отклоняет условия соглашения между сторонами.

После заключения договора купли-продажи все прописанные в квартире жильцы должны быть оттуда выписаны. Затем покупатель вносит задаток, величина которого позволяет полностью покрыть задолженность по кредиту. После этого недвижимость становится собственностью продавца, и он приобретает право на свободную её реализацию.

На заключительном этапе инициируется процесс переоформления прав собственности в отделении регистрирующего государственного органа. После этого недвижимость полностью переходит во владение покупателя.Способы продажи ипотечной недвижимости

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке не должна проходить втайне от кредитора – банковской организации. Это же правило действует и в отношении информирования покупателя о наличии кредитного обременения, числящегося за квартирой. Обман или сокрытие подобной информации, с точки зрения закона, может быть расценено как мошенничество.

Если покупатель согласен на приобретение ипотечной квартиры, необходимо действовать следующим образом:

  • подать соответствующий запрос в представительство заинтересованного банка;
  • заключить с ним договор о выкупе залога;
  • погасить задолженность;
  • купить квартиру;
  • переоформить право собственности.

В таком случае большая мера ответственности ложится на покупателя, так как именно он берет на себя обязательства по погашению кредитного долга. Главным условием является именно возврат заемных средств банку. После возмещения задолженности, залоговая недвижимость более не принадлежит кредитной организации.

Продажа ипотечного жилья банком

Продать ипотечное жилье может и сам банк. В таком случае, он не просто дает свое согласие на реализацию, но и становится непосредственным участником сделки купли-продажи. Такой способ продажи актуален для ситуаций, когда заемщик не справляется со своими платежными обязательствами и перестает платить кредит. Банк, на правах владельца залоговой недвижимости, имеет право найти покупателя самостоятельно.

Способы продажи ипотечной недвижимости

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 450-73-63
(Москва)

+7 (812) 313-21-70
(Санкт-Петербург)

8 (800) 600-26-31
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

В подобной ситуации кредитор реализует жилье по цене, размер которой покроет и рыночную стоимость, и издержки по займу. Покупатель, заключая договор купли-продажи, должен быть готов уплатить все средства, которые запросит банковская организация. В некоторых случаях претендент может выкупить не саму недвижимость, а наложенное на нее финансовое обременение. После этого покупатель, с юридической точки зрения, становится заемщиком банка.

Если все долги были погашены, квартира перейдет приобретателю после проведения стандартной процедуры перерегистрации имущественного права в Росреестре. В этом процессе может участвовать представитель банка или сама кредитная организация, действующая в рамках межведомственного взаимодействия.

Продажа долговых обязательств

У заемщика есть возможность продать не только ипотечную недвижимость, но и сами долговые обязательства. Для этого покупатель должен обратиться в банк с запросом о переоформлении оставшегося долга на его имя. После этого новый заемщика будет обязан уплатить только ту часть кредитных средств, которая еще не была погашена.

После заключения соглашения между покупателем и банком, предыдущий владелец недвижимости теряет возможность распоряжаться им по своему усмотрению. Он и члены его семьи должны быть выписаны из данного жилища. Договоренность с банком о выкупе задолженности заключается только при наличии письменного согласия первого заемщика.

Налоговые обязательства

Продажа ипотечной недвижимости подчиняется общим правилам налогообложения. Реализация квартиры по цене, превышающей сумму, за которую она была приобретена, расценивается как получение прибыли. В таком случае продавец обязан уплатить налоговый сбор, исчисляемый в виде 13 процентов от общей стоимости объекта продажи.

Налогообложение за продажи недвижимости не применяется, если квартира находилась в собственности/пользовании продавца в более трех лет. В таком случай факт продажи нельзя расценивать как коммерческую деятельность.документы для дарения доли в квартире

Нюансы продажи недвижимости купленной по военной ипотеке

Продажа ипотечной квартиры, купленной по государственной военной программе, также подчиняется перечню правил. В таком случае недвижимость находится в залоге у банка и Министерства обороны РФ. Это значит, что заемщик обременен обязательствами и перед кредитором и перед государственным ведомством.

Чтобы продажа такой квартиры была допущена, необходимо полностью погасить задолженность и находиться на государственной военной службе не менее 20 лет.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Для продажи ипотечного жилья нужно подготовить пакет необходимых документов. Отсутствие каких-либо бумаг приведет к отклонению запроса на реализацию. Перечень обязательных бумаг:

  • удостоверение личности заявителя (продавца или покупателя);
  • подтверждение наличия возможности выплачивать кредит;
  • соглашение купли-продажи;
  • уведомление об отсутствии просрочки по платежам;
  • банковские выписки (о наличии/переводе средств).

В зависимости от обстоятельств конкретной ситуации, могут быть запрошены дополнительные бумаги. Все соглашения, которые будут при этом заключаться, должны быть удостоверены нотариально.

Способы продажи ипотечной недвижимости

Выгоды и риски при продаже квартиры в ипотеке

Основная выгода от продажи ипотечной квартиры распространяется на продавца. Он избавляется от кредитных обязательств и получает остаток средств.

Покупатель же, приобретая такую недвижимость, рискует больше всего. Ему необходимо документально фиксировать все детали сделки, так как он, фактически, берет на себя кредитные обязательства другого человека.

Что с полученным вычетом

Если продажа квартиры осуществляется не позднее трех лет, с момента взятия её в ипотеку, сделка купли-продажи облагается налоговым сбором – 13%. В соответствии с установленными правилами любой гражданин, в такой ситуации, имеет возможность получить вычет.

Это значит, что после оплаты налога ему будет возвращена часть средств, которые он заплатил в ФНС. Размер вычета исчисляется исходя из характеристик недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.