Бесплатная горячая линия по всей России

Договор аренды коммерческой недвижимости: как оформить

Всем известно, что инвестирование – отличный способ заработка. И многие успешные инвесторы вкладываются деньги в коммерческую недвижимость. Покупка такого объекта – удовольствие не из дешевых. К тому же, чтобы помещение приносило стабильный доход, его следует сдать в аренду, и желательно, на долгосрочной основе. Ниже мы поговорим о том, как заключить договор с арендатором.

Нюансы оформления договора

Обычное физлицо не может сдавать коммерческую недвижимость в аренду. Соответственно, владельцу объекта придется зарегистрироваться. Причем самозанятым сдавать коммерческую недвижимость в аренду также запрещается – в законе прописан прямой запрет на это. Поэтому для ведения успешного и прозрачного бизнеса гражданин должен будет зарегистрироваться в качестве ИП.

Если самозанятый начнет сдавать нежилое помещение, то налоговики будут считать его доходы предпринимательскими. Поэтому на них будет начислено 13% НДФЛ, 20/120 НДС. Кроме того, на арендодателя наложат штраф за ведение предпринимательской деятельности без регистрации. Размер взыскания составит 10% от арендной платы за все время сдачи объекта (минимальная сумма штрафа – 40 тысяч рублей).

Таким образом, сдача в аренду коммерческой недвижимости, является предпринимательской деятельностью. Чтобы вести ее легально, придется зарегистрировать ИП, выбрав подходящий налоговый режим. Например, ПСН или УСН.

Упрощенная система налогообложения

УСН подойдет в том случае, если предприниматель будет иметь заработок до 200 миллионов рублей ежегодно. Если бизнес имеет небольшие расходы, за счет которых налоговая база могла бы быть уменьшена, то выбирать следует УСН с объектом «Доходы». В этом случае налоги составят 6% от общей суммы арендных платежей, полученных за квартал.

Если же предприниматель ожидает больших расходов, то лучше выбирать вариант УСН «Доходы минус расходы». Ставка в данном случае составит 15%. Этот вариант будет более выгодным для тех предпринимателей, которые купили помещение в кредит и ежемесячно выплачивают ипотеку.

Патентная система налогообложения

Работа на патенте – хороший вариант в том случае, если доход от сдачи объекта в аренду не превышает 60 миллионов рублей в год. В соответствии с действующим законодательством, сдача нежилых помещений в аренду допускается применение ПСН.

Данная система предполагает 6-процентную налоговую ставку. Однако ее умножают на потенциальный доход, то есть те средства, которые, по мнению местных властей, может получить владелец помещения.

Порядок оплаты патента зависит от срока его действия. Возможны такие варианты:

  1. Если патент оформлен на срок до полугода, то оплата вносится в период его действия.
  2. Патент, полученный на 6-12 месяцев, оплачивается двумя платежами: 1/3 нужно внести в течение трех месяцев после начала действия патента, а оставшаяся сумма платится до окончания его действия.

Некоторые граждане не спешат с регистрацией ИП, планируя сдавать коммерческую недвижимость в статусе физлица. Однако подобные действия чреваты получением штрафов от налоговой. Следует понимать, что сдача недвижимости в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности. Соответственно, если арендодатель не сообщал о переходе на ПСН или УСН, то ему будет доначислено НДС по ставке 20/120 плюс пени за несвоевременную уплату налогов. Поэтому после покупки коммерческой недвижимости рекомендуется зарегистрироваться в качестве ИП на ПСН или УСН.

Какая информация прописывается в договоре аренды

В соглашении нужно прописать реквизиты сторон. Также подробно описывается, что именно сдается, на какой срок, для каких целей. Кроме того, нужно определить оптимальный график внесения платежей, а также условия досрочного расторжения договора.

Информация о том помещении, которое сдается в аренду

В соглашении обязательно нужно указать, какое именно помещение сдается в аренду. Это может быть склад, офис, торговый зал. Также прописывается площадь, адрес и кадастровый номер объекта. Нелишним будет приложить к договору и техплан помещения.

Если гражданин сдает в аренду лишь часть объекта, то к договору следует приложить копию, которая снимается с части общего поэтажного плана. На ней маркером закрашиваем ту часть помещения, которая передается в аренду.

Размер арендной платы

Эту информацию можно прописать следующими способами:

  • в качестве платы за квадратный метр или же за помещение целиком;
  • в иностранной валюте или рублях (при этом расчеты все равно будут происходить в рублях).

При указании оплаты в валюте, курс будет считаться на дату перечисления платежа. При этом в договоре может быть указана и другая дата. Также стороны могут указать в соглашении формулы, в соответствии с которыми будет рассчитываться плата за аренду. Например, это может быть 1% от кадастровой стоимости объекта.

Порядок изменения арендной платы

В этом разделе прописывается, когда и каким образом собственник объекта может менять размер платы за аренду. Например, в договоре может быть указано следующее: «Один раз в год арендодатель может поднимать арендную плату не более чем на 10%».

Как правило, этот раздел более интересует арендатора, ведь таким образом он перестрахуется от внезапного повышения аренды. Однако в действительности такая формулировка в договоре полезна и для арендодателя. Дело в том, что по закону вносить изменения в соглашения можно только с согласия обеих сторон. То есть, арендодатель не может поднять плату за пользование помещением без согласия арендатора. Наличие же в договоре вышеуказанной формулировки позволяет ему повышать аренду в одностороннем порядке. Действующее законодательство допускает подобное не чаще раза в год.

Срок действия договора аренды

В ходе переговоров стороны определяют, на какой срок помещение будет арендовано и что произойдет по истечении этого периода. Возможны следующие варианты:

  • пролонгация договора;
  • необходимость перезаключить соглашение;
  • договор перестает действовать.

Также нужно задуматься и о возможности досрочного расторжения договора. Причем каждая из сторон может сделать это в одностороннем порядке. Например, арендодателю дается право расторгнуть договор, если арендатор не вносил платежи более двух месяцев.

Правила использования коммерческой недвижимости

В договоре нужно прописать, каким образом арендатор может использовать помещение. Например, он может оборудовать маникюрный кабинет или офис.

Следует понимать, что правила использования помещения зависят не только от пожеланий сторон, но и от законодательных ограничений. Так, в жилых домах запрещено открывать бюро ритуальных услуг, где могут временно храниться тела умерших.

Кроме того, арендодатель может самостоятельно выступать против некоторых видов бизнеса. Например, будучи ярым противником алкоголя, он вправе отказать тем арендаторам, которые хотят открыть в помещении пивную.

Кто оплачивает содержание помещения

Этот вопрос решается во время заключения договора аренды. Участникам сделки нужно заранее решить, кто будет оплачивать капитальный ремонт и коммунальные услуги. Далее это прописывается в соглашении.

Ответственность за нарушение договоренностей

В большинстве случаев такая ответственность назначается для арендатора. Санкции вводятся в случае просрочки платежа. Например, пеня может назначаться за каждый день просрочки. Также арендодатель может иметь обязательства по договору. Например, выполнить в помещении ремонт. И если впоследствии он не выполнит ремонтных работ, то арендатор сможет получить неустойку.

По желанию сторон в соглашение об аренде можно добавить и другие условия. Это может быть:

  1. Право арендодателя инспектировать помещение.
  2. Пропускной режим. Чаще всего применяется в случаях, когда помещение находится в здании с пропускным режимом.
  3. Режим работы арендатора. Чаще всего подобные правила устанавливаются, если помещение расположено в жилом доме, и арендодатель не хочет иметь проблем с соседями.

Нужно ли регистрировать соглашение в Росреестре

Договор аренды недвижимости заключается письменно. Если стороны заключают соглашение более чем на год, то оно подлежит регистрации в Росреестре. Однако это больше рекомендация, чем норма, а потому арендодателя не будут штрафовать за незарегистрированный договор. Даже в этом случае бумага будет иметь юридическую силу.

В первую очередь регистрация договора может быть важна для третьих лиц, например, для покупателя недвижимости, который сможет получить информацию об обременении, запросив выписку из ЕГРН. Также регистрация выгодна и арендатору. Например, если объект продадут, то новый собственник не сможет выгнать арендатора до тех пор, пока не истечет срок действия договора. Соответственно, бизнесмен, вложившийся в ремонт помещения, сможет продолжать работать на своей торговой точке.

Для регистрации долгосрочного договора в Росреестре не обязательно присутствие обеих сторон. То есть, подать документы может арендатор или арендодатель. Для регистрации достаточно предъявить квитанцию об уплате госпошлины и договор. Если владельцем объекта является ИП, то сумма пошлины составит для него 2000 рублей. Организациям придется заплатить 22000 рублей.

Не подлежат регистрации в Росреестре следующие договоры:

  • на срок менее года;
  • на неопределенный срок.

Также в договоре следует прописать ответственность перед проверяющими органами. Если такого пункта не будет в соглашении, то степень ответственности будет определяться в судебном порядке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.