Заплати налоги и спи спокойно: что вы должны государству, если сдаете свое жилье в аренду?

Сдача квартиры в найм или аренду – это один из самых распространенных видов пассивного дохода среди населения. Тут не надо знать об инвестициях, фондовых биржа, криптовалюте и так далее. Все просто: есть квартира, есть квартиранты, которые платят каждый месяц определенную сумму.

Вроде бы в этой схеме все хорошо: одна сторона имеет жилье, вторая дополнительный заработок. Но, зачастую тут не хватает третьей стороны – ФНС, потому что большинство людей сдают жилье втихую, без оформления договора и уплаты налогов. Обернутся это может большими штрафами от ФНС, требованием уплатить налог за все время сдачи жилья.

Сдавать квартиру прозрачно, с договором, уплатой налогов, или втихую – дело ваше. Мы просто расскажем, почему сдавать жилье без оформления плохо, и сколько налогов нужно платить, если вы захотите работать прозрачно.

Аренда или найм: в чем разница

В быту мы чаще всего слышим «аренда», когда подразумеваем проживание в чужой квартире за определенную сумму в месяц.

На самом деле говорить «аренда» не всегда правильно, потому что:

1. Аренда – это когда помещение нежилого или жилого фонда сдается юридическому лицу.
2. Найм – это когда квартира, дом, комната в коммуналке или доме сдается физическому лицу.

Поскольку сдача жилья физическим лицам более распространена, далее пойдет речь именно о найме.

Почему нужно платить налоги за сдачу в найм своего жилья?

«Я купил это жилье на свои деньги, причем тут государство. Почему мне надо платить за это налоги?» — так чаще всего отвечают те, кто предпочитает зарабатывать, но налоги не платить.

Обязанность уплаты налогов физическими лицами прописана в следующих нормативно-правовых актах:

• Глава 35 ГК РФ.
• Глава 23 НК РФ.
• Глава 32 НК РФ.
• Раздел 4 НК РФ.

А если владелец жилья ИП или самозанятый, то для него будут действовать другие НПА: в зависимости от того, на какой системе налогообложения он ведет деятельность. Для самозанятых есть отдельный ФЗ.

Почему лучше сдавать квартиру легально?

Любое нарушение законодательства влечет за собой какой-то вид ответственности или сразу несколько. В случае с налогами это, как минимум, имущественная ответственность: придется заплатить штраф, общую сумму пени за каждый день просрочки и сам налог.

А еще могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности. Здесь уже зона уголовной и административной ответственности (статья 14.1 КоАП РФ).

Есть еще несколько причин сдавать квартиру легально:

• Если у УК или соседей будут какие-то претензии по поводу того, кто живет в квартире, у собственника все легально: есть договора найма жилого помещения, квартиранты находятся там законно.
• Договор защищает права сторон, создает для них обязанности.
• Квартиру можно застраховать.
• Не надо бояться налоговую. Донести в ФНС то, что сдается квартира нелегально, может кто угодно – недоброжелательные соседи, бабульки у подъезда, бывшие квартиранты, зловредные коллеги и птичка на хвосте.

Уклонение физического лица от уплаты налогов – это уголовное преступление, регламентируется статьей 198 УК РФ. Санкции по этой статье предусматривают не только штраф, но и реальное лишение свободы на срок от одного года до трех лет.

Как оформить сдачу жилья легально?

Вот так:

1. Заключить договор найма жилого помещения с квартирантами.
2. Подать декларацию по форме 3-НДФЛ.
3. Заплатить налоги. Для резидентов РФ 13% от суммы дохода, для нерезидентов 30% от суммы.

Что писать в договоре

Основных пунктов пять:

1. Предмет договора. Это существенное условие. Нужно указать, какая квартира, по какому адресу сдается, площадь жилья согласно выписке ЕГРН.
2. Условия внесения залогового платежа или депозита. Это оплата квартиры за еще один, залоговый месяц. Сумма возвращается квартирантам, если этот дополнительный месяц они не проживут, когда будут съезжать. А если в процессе проживания что-то будет сломано в квартире, испорчено какое-то имущество соседей (например, затопили их), то залоговая сумма пойдет на возмещение убытка. Нужно описать, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда отдается нанимателям.
3. Условия оплаты коммунальных платежей. Квартиранты могут платить сами по счетчикам и отдавать квитанции собственнику, или собственник сам будет брать нужную сумму с жильцов и платить по счетам.
4. Условия оплаты необходимого ремонта. В квартире может сломаться что-то из сантехники или проводки, может потечь кран, затопить соседи сверху. Поскольку такие ситуации нельзя предвидеть, лучше описать сразу в договоре кто будет оплачивать ремонт. Например, распространена практика, когда жильцы сами чинят, а расходы идут в счет аренды.
5. Срок действия аренды.
6. Ответственность сторон за нарушение условий договора.
7. Порядок оплаты жилья: какого числа, какая сумма, возможна ли отсрочка. Если да, то при каких обстоятельствах и на какой срок.

Договор составляется в двух экземплярах: один остается у собственника, а второй передается квартирантам.

Сколько налога платить и в какие сроки

Сдача жилья в аренду – это доход физического лица. А значит, тут платить НДФЛ, 13% от полученной суммы.

Собственнику жилья нужно раз в год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июня.

Для самозанятых все проще. Их ставка налогообложения 4%, оплачивать налог нужно до 25 числа каждого месяца и все. Никаких деклараций, отчетов и прочих бюрократических проволочек. Оплата налога, формирование чеков происходит в приложении «Мой налог».

Что будет, если не заплатить налоги?

Пока ФНС не узнает об этом, то ничего не будет. Но, рано или поздно все-таки узнает, и тогда:

• Начислят штраф в размере 40% от суммы налога. Плюс еще пени за каждый день просрочки. И сам налог тоже надо будет уплатить за последние три года.
• Выпишут штраф за ведение незаконной предпринимательской деятельности: это от 500 до 2 000 рублей.
• Могут применить уголовную ответственность. Штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до шести месяцев, лишение свободы до года. Но, это только если неуплаченного налога было на 2 700 000 рублей и больше.

Откуда ФНС узнает о теневом доходе? Есть несколько вариантов:

• Риэлтор, который уклоняется от уплаты налогов. У него ФНС может обнаружить договора с собственниками жилья и дальше клубочек размотается быстро.
• Управление по вопросам миграции. Это если квартира будет сдана иностранцу и тот пойдет становится на учет по месту жительства.
• Росреестр. Если у гражданина несколько квартир, то ФНС может проверить, а не сдает ли он часом все их в аренду.
• Соседи, управляющая компания, бывшие квартиранты, участковые полицейские.

Скупой платит дважды – эта пословица идеально подходит для данной ситуации. Собственник жилья хочет сэкономить 2-3 тысячи рублей в год, а в итоге теряет до нескольких сотен тысяч рублей и это еще не самый плохой вариант.

Что запомнить

Сдавать жилье в найм или аренду лучше законно: с договором, уплатой налога.

Если не платить налог со сдачи жилья, а ФНС об этом все равно узнает когда-то, то можно попасть на большой штраф и даже понести уголовную ответственность.