Сдача квартиры в найм или аренду – это один из самых распространенных видов пассивного дохода среди населения. Тут не надо знать об инвестициях, фондовых биржа, криптовалюте и так далее. Все просто: есть квартира, есть квартиранты, которые платят каждый месяц определенную сумму.
Вроде бы в этой схеме все хорошо: одна сторона имеет жилье, вторая дополнительный заработок. Но, зачастую тут не хватает третьей стороны – ФНС, потому что большинство людей сдают жилье втихую, без оформления договора и уплаты налогов. Обернутся это может большими штрафами от ФНС, требованием уплатить налог за все время сдачи жилья.
Сдавать квартиру прозрачно, с договором, уплатой налогов, или втихую – дело ваше. Мы просто расскажем, почему сдавать жилье без оформления плохо, и сколько налогов нужно платить, если вы захотите работать прозрачно.
Содержание
Аренда или найм: в чем разница
В быту мы чаще всего слышим «аренда», когда подразумеваем проживание в чужой квартире за определенную сумму в месяц.
На самом деле говорить «аренда» не всегда правильно, потому что:
- Аренда – это когда помещение нежилого или жилого фонда сдается юридическому лицу.
- Найм – это когда квартира, дом, комната в коммуналке или доме сдается физическому лицу.
Поскольку сдача жилья физическим лицам более распространена, далее пойдет речь именно о найме.
Почему нужно платить налоги за сдачу в найм своего жилья?
«Я купил это жилье на свои деньги, причем тут государство. Почему мне надо платить за это налоги?» — так чаще всего отвечают те, кто предпочитает зарабатывать, но налоги не платить.
Обязанность уплаты налогов физическими лицами прописана в следующих нормативно-правовых актах:
- Глава 35 ГК РФ.
- Глава 23 НК РФ.
- Глава 32 НК РФ.
- Раздел 4 НК РФ.
А если владелец жилья ИП или самозанятый, то для него будут действовать другие НПА: в зависимости от того, на какой системе налогообложения он ведет деятельность. Для самозанятых есть отдельный ФЗ.
Почему лучше сдавать квартиру легально?
Любое нарушение законодательства влечет за собой какой-то вид ответственности или сразу несколько. В случае с налогами это, как минимум, имущественная ответственность: придется заплатить штраф, общую сумму пени за каждый день просрочки и сам налог.
А еще могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности. Здесь уже зона уголовной и административной ответственности (статья 14.1 КоАП РФ).
Есть еще несколько причин сдавать квартиру легально:
- Если у УК или соседей будут какие-то претензии по поводу того, кто живет в квартире, у собственника все легально: есть договора найма жилого помещения, квартиранты находятся там законно.
- Договор защищает права сторон, создает для них обязанности.
- Квартиру можно застраховать.
- Не надо бояться налоговую. Донести в ФНС то, что сдается квартира нелегально, может кто угодно – недоброжелательные соседи, бабульки у подъезда, бывшие квартиранты, зловредные коллеги и птичка на хвосте.
Уклонение физического лица от уплаты налогов – это уголовное преступление, регламентируется статьей 198 УК РФ. Санкции по этой статье предусматривают не только штраф, но и реальное лишение свободы на срок от одного года до трех лет.
Как оформить сдачу жилья легально?
Вот так:
- Заключить договор найма жилого помещения с квартирантами.
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ.
- Заплатить налоги. Для резидентов РФ 13% от суммы дохода, для нерезидентов 30% от суммы.
Что писать в договоре
Основных пунктов пять:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
+7 (495) 128-73-40
(Москва)
+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)
8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- Предмет договора. Это существенное условие. Нужно указать, какая квартира, по какому адресу сдается, площадь жилья согласно выписке ЕГРН.
- Условия внесения залогового платежа или депозита. Это оплата квартиры за еще один, залоговый месяц. Сумма возвращается квартирантам, если этот дополнительный месяц они не проживут, когда будут съезжать. А если в процессе проживания что-то будет сломано в квартире, испорчено какое-то имущество соседей (например, затопили их), то залоговая сумма пойдет на возмещение убытка. Нужно описать, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда отдается нанимателям.
- Условия оплаты коммунальных платежей. Квартиранты могут платить сами по счетчикам и отдавать квитанции собственнику, или собственник сам будет брать нужную сумму с жильцов и платить по счетам.
- Условия оплаты необходимого ремонта. В квартире может сломаться что-то из сантехники или проводки, может потечь кран, затопить соседи сверху. Поскольку такие ситуации нельзя предвидеть, лучше описать сразу в договоре кто будет оплачивать ремонт. Например, распространена практика, когда жильцы сами чинят, а расходы идут в счет аренды.
- Срок действия аренды.
- Ответственность сторон за нарушение условий договора.
- Порядок оплаты жилья: какого числа, какая сумма, возможна ли отсрочка. Если да, то при каких обстоятельствах и на какой срок.
Договор составляется в двух экземплярах: один остается у собственника, а второй передается квартирантам.
Сколько налога платить и в какие сроки
Сдача жилья в аренду – это доход физического лица. А значит, тут платить НДФЛ, 13% от полученной суммы.
Собственнику жилья нужно раз в год подавать декларацию по форме 3-НДФЛ и оплачивать НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июня.
Для самозанятых все проще. Их ставка налогообложения 4%, оплачивать налог нужно до 25 числа каждого месяца и все. Никаких деклараций, отчетов и прочих бюрократических проволочек. Оплата налога, формирование чеков происходит в приложении «Мой налог».
Что будет, если не заплатить налоги?
Пока ФНС не узнает об этом, то ничего не будет. Но, рано или поздно все-таки узнает, и тогда:
- Начислят штраф в размере 40% от суммы налога. Плюс еще пени за каждый день просрочки. И сам налог тоже надо будет уплатить за последние три года.
- Выпишут штраф за ведение незаконной предпринимательской деятельности: это от 500 до 2 000 рублей.
- Могут применить уголовную ответственность. Штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до шести месяцев, лишение свободы до года. Но, это только если неуплаченного налога было на 2 700 000 рублей и больше.
Откуда ФНС узнает о теневом доходе? Есть несколько вариантов:
- Риэлтор, который уклоняется от уплаты налогов. У него ФНС может обнаружить договора с собственниками жилья и дальше клубочек размотается быстро.
- Управление по вопросам миграции. Это если квартира будет сдана иностранцу и тот пойдет становится на учет по месту жительства.
- Росреестр. Если у гражданина несколько квартир, то ФНС может проверить, а не сдает ли он часом все их в аренду.
- Соседи, управляющая компания, бывшие квартиранты, участковые полицейские.
Скупой платит дважды – эта пословица идеально подходит для данной ситуации. Собственник жилья хочет сэкономить 2-3 тысячи рублей в год, а в итоге теряет до нескольких сотен тысяч рублей и это еще не самый плохой вариант.
Что запомнить
Сдавать жилье в найм или аренду лучше законно: с договором, уплатой налога.
Если не платить налог со сдачи жилья, а ФНС об этом все равно узнает когда-то, то можно попасть на большой штраф и даже понести уголовную ответственность.
Добавить комментарий