Бесплатная горячая линия по всей России

Покупка коммерческой недвижимости: как найти объект без агента

продажа квартиры

Имея на руках приличные сбережения, среднестатистический россиянин предпочитает вложить их в жилую недвижимость. На первый взгляд кажется, что это проверенная рабочая схема. И в каком-то смысле так и есть – квартира может приносить стабильный доход при минимальных рисках.

Но если разобраться, у такого способа инвестирования есть существенные недостатки. Проблемы с арендаторами и/или с соседями, нестабильный рынок, из-за чего стоимость арендной платы может колебаться. Но главный минус – сравнительно низкий доход. В статье мы разберемся, как грамотно инвестировать в коммерческую недвижимость и как выбрать объект для покупки.

Как выбрать коммерческую недвижимость для покупки

Прежде чем вкладывать крупную сумму в недвижимость, следует изучить азы экономики и бухгалтерии. Это позволит сориентироваться в принципах расчета прибыли и финансовых показателях.

Так, собираясь инвестировать средства в коммерческую недвижимость, важно понимать разницу между прибылью и доходом. Прибыль – это деньги, которые собственник помещения получит на руки после того как покроет все расходы на коммерческую деятельность (например, заработная плата помощнику, налоги). Доход – это все средства, которые получит лицо в результате сдачи недвижимости в аренду.

Выбирая объект для инвестирования, следует опираться на нижеперечисленные критерии.

Строящийся объект или вторичный рынок

Если стоит цель вложить средства в строящийся объект, то следует выбирать тот вариант, готовность которого составляет более 50-60%. В противном случае есть риск инвестировать в потенциально замороженную постройку – застройщик всегда может затянуть срок сдачи или обанкротиться.

Если же покупать уже готовое помещение или недвижимость на вторичном рынке, то получить прибыль можно практически сразу (если объект не требует ремонта, перепланировки и т.д.). Логично, что здесь многие сделают выбор в пользу вторичного рынка. Но здесь важно провести расчеты – как правило, недвижимость в строящемся объекте будет дешевле.

Рассмотрим пример из жизни. Коммерческое помещение площадью в 58 м² в 2018 году обошлось в 2 900 000 рублей. Дом был готов на 80%: началось строительство верхних этажей и отделка нижних. Получается, что один квадратный метр стоил 50 тысяч рублей. Через 10 месяцев объект был сдан, и стоимость квадратного метра выросла до 67 тысяч рублей.

В уже готовом доме на вторичном рынке аналогичное по площади помещение стоило 3 886 000 рублей. Это на 986 тысяч дороже объекта в строящемся доме. Средняя арендная ставка для коммерческой недвижимости в рассматриваемом районе составляла на тот момент 600 рублей за квадратный метр. Соответственно помещение можно было сдавать за 35 тысяч рублей в месяц.

Получается, что за те 10 месяцев, которые покупатель мог выиграть в плане времени (не ждать окончания стройки), доход составил бы 350 000 рублей. То есть, на покупку готового помещения тратится на 986 000 рублей больше, но отбивается из них всего 350 000 рублей.

Исходя из данного примера, первое, что нужно сделать инвестору, проанализировать первичный и вторичный рынки, узнать цену квадратного метра, изучить застройщиков. Но на практике помещение в строящемся доме всегда оказывается выгоднее, чем на вторичке.

Сотрудничество с агентством или с застройщиком

Значительный процент покупателей коммерческой недвижимости обращается в агентство, где специалист берет на себя все задачи по поиску объекта и оформлению документов. Инвестору остается только пройтись по предложенным вариантам и выбрать понравившийся.

Естественно, что такие услуги оттягивают на себя солидный кусок бюджета. Поэтому опытные покупатели рекомендуют самостоятельно выбирать объект недвижимости, а дальше уже сотрудничать напрямую с застройщиком. В таком подходе есть несколько преимуществ:

  • застройщик может предложить рассрочку (иногда даже беспроцентную);
  • не нужно оплачивать услуги посредника;
  • если возникают проблемные ситуации, то  сотрудники фирмы-застройщика, как правило, проявляют больше лояльности к своим клиентам;
  • сделки с застройщиком часто имеют более прозрачные условия.

Оценка перспективности объекта

При покупке коммерческой недвижимости следует составить шпаргалку, на которую можно опираться, выбирая объект. Костяк такой шпаргалки – это пять пунктов, без которых грамотно вложить средства не получится:

  • расположение объекта недвижимости;
  • размеры помещения;
  • стоимость за квадратный метр;
  • степень готовности;
  • ликвидность.

Параметр ликвидности один из самых сложных для анализа, если человек задумал вложить средства впервые в своей жизни. Можно найти недорогое, уже оформленное помещение, которое не требует затрат на ремонт, но в дальнейшем окажется, что его сложно продать.

Чтобы оценить ликвидность помещения, нужно задать себе простой вопрос: «Как быстро удастся продать его в будущем?». Этот фактор следует оценивать исходя из таких обстоятельств:

  1. Расположение и транспортная развязка. Помещения в центре города продать будет проще, а на окраине – зависит от района города.
  2. Инфраструктура. Здесь зависит от целей покупателя. Иногда выгодно, чтобы инфраструктуры не было вообще. Например, в районе, где много новостроек, но нет продуктовых магазинов, аптек, салонов красоты, помещения под такие нужды будут необходимы, а в будущем их ликвидность не упадет.
  3. Возраст недвижимости. Приобретая коммерческие помещения на вторичном рынке, следует учитывать, сколько им лет и как долго они эксплуатировались. Чем старше здание, тем быстрее падает его ликвидность. Но это срабатывает далеко не всегда, здесь нужно ориентироваться по району города.
  4. Доступность для других инвесторов. Чем дороже помещение, тем дольше его придется продавать. Если значительная часть инвесторов сможет его купить, значит ликвидность достаточно высокая.

Чтобы произвести первичную оценку перспективности объекта, данной шпаргалки вполне достаточно. Чем больше пунктов говорит в пользу покупки объекта, тем большую инвестиционную привлекательность он имеет. При сравнении нескольких вариантов, даже простые грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей позволят увидеть перспективу.

Но может быть такое, что недвижимость привлекательна и по цене, и по расположению, но окупится она лет через 5-7. Инвесторы, как правило, такие варианты отметают. Если заработок с объекта начнется только спустя долгие годы, то это невыгодное вложение средств.

Оформление документов на коммерческую недвижимость

Покупая коммерческое помещение у застройщика, следует понимать, что оно не должно быть в идеальном техническом состоянии. При проверке объекта следует оценить качество стен, пола, потолка и прокладки коммуникаций. Если их состояние удовлетворительное, то акт приема-передачи можно подписывать.

Далее последует процедура оформления. В целом, она стандартная: нужно получить выписку из Росреестра и заключить договор с управляющей компанией и организациями, которые обеспечивают дом отоплением, электричеством, водой и т.д.

Следует учитывать, что тарифы для коммерческих помещений будут выше. Например, интернет и электричество часто дороже, поскольку провайдер считает коммерческие здания источником прибыли.

После оформления всех документов, собственник недвижимости может приступать к ремонтным работам. В кратчайшие сроки помещение нужно привести в нормальный внешний вид, чтобы сдать его в аренду. Если потребуется установка каких-либо дополнительных агрегатов, например, кондиционера, то все такие нюансы необходимо обговаривать с управляющей компанией.

С мастером, который будет осуществлять ремонтные работы (если это не специализированная компания, а частное лицо), обязательно нужно заключать договор. В нем следует прописать сроки его работы, обязанность предоставлять товарные чеки и прочее. Это сэкономит время и нервы.

Как найти арендатора для коммерческой недвижимости

Начинающим инвесторам следует учитывать, что поиск арендатора иногда может прилично затягиваться. Этим вопросом можно заниматься параллельно с выполнением ремонтных работ в помещении.

Если собственник недвижимости не хочет связываться с агентствами, то ему придется самостоятельно подавать объявления на всевозможных интернет-площадках, а затем вести переговоры с потенциальными арендаторами и показывать им объект.

Сейчас спрос на аренду коммерческой недвижимости достаточно большой, потому звонков будет много. Около 30-40% позвонивших захотят посмотреть помещение. К этому моменту уже должна быть четко установлена стоимость аренды квадратного метра. Также важно определиться для себя следующие моменты:

  • форма контракта, который будет заключаться с арендатором;
  • готов ли собственник дробить объект и заключать договор с несколькими арендаторами.

Предпочтение следует отдавать тем кандидатам, которые нацелены на долгосрочную перспективу. Да, может появиться человек, которому нужно помещение на год, и он готов за него платить, не торгуясь. Но на практике такое сотрудничество может иметь неприятные последствия.

Особенности заключения договора аренды

С арендатором можно заключить стандартный договор найма коммерческого помещения или же взять его базу и видоизменить документ под себя. В любом случае все нюансы должны быть учтены в таком соглашении.

Стандартно договор аренды заключается на год или два с возможностью пролонгации на такой же период. В документе обязательно прописывается цена ежемесячной аренды, которая закрепляется на полгода, год или два (как правило, до следующей пролонгации).

Обязательно следует прописать, в какой срок арендатор должен вносить ежемесячные платежи, а также срок и порядок оплаты им коммунальных услуг. Договор должен содержать в себе штрафные санкции, которые грозят нанимателю за просрочку оплаты.

Также прописывается ответственность арендатора за содержание и эксплуатацию помещений. Если по его вине случается пожар, потом или иное повреждение, он обязан за свой счет все ликвидировать. Если собственник недвижимости страхует ее, то на плечи арендатора ложится оплата страховки. Здесь уже как договорятся стороны между собой.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда арендатор внезапно съезжает, и собственнику нужно срочно искать ему замену, следует предусмотреть в контракте порядок досрочного расторжения договоренностей. Например, арендатор обязан за 3 месяца сообщить, что ему нужно съехать. Собственники, как правило, прописывают для себя возможность досрочного расторжения договора в тех случаях, когда наниматель систематически не платит или причиняет ущерб недвижимости.

Типичное соглашение состоит из таких пунктов:

  • информация о сторонах договора и их реквизиты;
  • описание того, сколько, когда, как и за что платить наниматель;
  • обязанности и права каждой из сторон;
  • ответственность за нарушение условий договора;
  • описание объекта недвижимости;
  • порядок передачи и приема помещения.

Предварительный договор можно составить самостоятельно, обсудив все условия с арендатором. Но после его следует обязательно отдать на проверку опытному юристу, который удостоверится, что документ правомерный и имеет юридическую силу. Если договор заключается более чем на один год, то он подлежит обязательной регистрации в Росреесте – за этим нужно проследить.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.