Бесплатная горячая линия по всей России

Что нужно, чтобы сделать из квартиры коммерческий офис

Реорганизовать квартиру на первом этаже под офис, салон или магазинчик – стандартная практика в больших и маленьких городах России. И это разумно, ведь после перевода недвижимости в статус коммерческой, ее можно будет более выгодно сдать в аренду.

Чтобы сдавать квартиру, как нежилое помещение, нужно оформить индивидуальное предпринимательство и платить налоги. В противном случае гражданин рискует получить серьезные штрафы и пени. Ниже мы разберем поэтапный план того, как сделать из обычной квартиры на первом этаже коммерческий проект.

Проверка требований к нежилому помещению

По закону нежилое помещение должно соответствовать определенным требованиям: иметь отдельный вход, достаточную звукоизоляцию и пожарную сигнализацию.

Отдельный вход

Если нет возможности организовать отдельный вход, то сделать из жилой квартиры коммерческое помещение не получится. Такое ограничение продумано на законодательном уровне специально для того, чтобы защитить права жильцов: если посетители будут ходить через подъезд, то это может нарушать спокойствие остальных. Поэтому индивидуальный вход – это первое, о чем следует задуматься собственнику квартиры.

Чтобы сделать перепланировку и новый вход с улицы, потребуется получить согласие остальных жильцов. По закону фасад дома и придомовая территория – это общее имущество всех жильцов подъезда. А поскольку новый вход предполагает собой использование придомовой территории для постройки крыльца и нарушение целостности фасада, нужно получить согласие собственников. И это важный момент: абсолютно все собственники, без исключения, должны согласиться на такие изменения.

Пожарная безопасность

Если произойдет возгорание, то у людей должна быть возможность эвакуироваться в безопасную зону. Для этого в перепланированной квартире должна быть обеспечена противопожарная защита. Здесь обязательно нужна консультация с экспертом.

Вентиляция

Нежилая недвижимость, размещенная в жилом здании, должна иметь автономную вентиляцию. Присоединиться к общей вытяжной системе можно только в том случае, если в помещении не будет вредных выбросов. По такому вопросу лучше заранее проконсультироваться с экспертом.

Звукоизоляция

Жилая недвижимость, которая находятся сверху и сбоку от будущего коммерческого помещения, должна быть звукоизолированна. Если в бывшей квартире будут работать люди, то их не должно быть слышно, а если в помещении будет установлено какое-либо оборудование, то его шум и вибрации не могут превышать допустимый уровень.

Зона разгрузки-погрузки

Если собственник хочет сделать на базе своего помещения торговую точку, то ему придется организовать специальную зону для разгрузки товаров. Она может находиться только с той стороны дома, куда не выходят окна соседей.

Проведение общего собрания собственников

Чтобы принимать решение по изменению статуса недвижимости, нужен кворум – минимальное количество голосов. Без этого собрание вообще не сможет рассматривать какие-либо вопросы. Необходимый минимум кворума будет зависеть от того, сколько в доме есть подъездов.

Решение о переводе недвижимости в статус коммерческого объекта принимается большинством голосов. Количество подъездов при этом тоже учитывается.

Сколько собственников должны явиться на собрание

Если в доме всего один подъезд, то собственникам принадлежит ⅔ голосов. Когда подъездов несколько, то собственникам принадлежит не менее половины голосов во всем доме. В том числе, на заседание должно явиться не менее ⅔ владельцев квартир из того подъезда, в котором будет проводиться перепланировка.

Получается, что если  в доме не один подъезд, то должны работать оба условия одновременно. Если что-то напутать, то кворума не получится, и позднее решение такого голосования можно будет оспорить. Важно учитывать, что кворум зависит даже от тех людей, которые живут в другом конце дома от будущего офиса или салона красоты.

Голоса считаются не по количеству собственников, а по площади тех помещений, которые им принадлежат (у владельца трехкомнатной квартиры будет больше голосов, чем у двух владельцев однокомнатных квартир). Соответственно людей может быть меньше, а голосов у них больше.

Итак, кворум значит, что на обсуждение можно выносить вопрос о переводе помещения в статус нежилого. При этом собственники должны обсудить не только вопрос и реконструкции и перепланировке, но и согласовать назначение помещения.

Соответственно, сделать в квартире маленький швейный цех не получится. Собственники вряд ли станут мириться с шумом работающих швейных машин. Потому назначение нежилой квартиры должно быть продумано заранее.

Сколько голосов нужно набрать, чтобы решение считалось принятым

Здесь, опять таки, ситуация зависит от количества подъездов в доме:

  • если подъезд один, то нужно набрать большинство от общего количества кворума;
  • если подъездов несколько, то большинство голосов должно быть и от общего количества жильцов, и от количества жильцов того подъезда, где предполагается перепланировка.

При голосовании обязательно оформляется протокол общего собрания, и отдельным пунктом следует обязательно прописать, что эти условия были соблюдены. В документе должно быть отражено, кто в каком подъезде живет, и как считались голоса.

Если будет набрано большинство во всем доме, но в нужном подъезде голосов не хватит, то перевод недвижимости в статус коммерческой не считается согласованным. Бюллетень и протокол должны быть в двух экземплярах. Первый прикладывается к документам на согласование перевода, второй передается в управляющую компанию и ТСЖ.

Обязательное условие – согласие соседей

Собрать кворум и получить большинство голосов от собственников – только часть процесса. Если не удастся получить согласие от всех владельцев прилегающих квартир, то перевести недвижимость в статус нежилой не получится.

Соседи должны дать свое согласие на перевод в письменном виде. Нормативными актами не установлено никаких специальных бланков для этой процедуры. Потому согласие пишется в произвольной форме. Однако обязательно следует указать следующую информацию:

  • инициалы собственника и его паспортные данные;
  • если соседнее помещение принадлежит фирме, то полное наименование юридического лица;
  • номер квартиры;
  • реквизиты свидетельства, которое подтверждает право собственности.

Можно сделать шаблон и попросить соседей заполнить его от руки. Важно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруг/супруга или другой родственник. Только фактический владелец имеет право голоса, что и подтверждается документом, удостоверяющим право собственности.

Какие документы нужны, чтобы перевести квартиру в нежилую собственность

Только когда собственник квартиры собрал все необходимые протоколы и согласия на обустройство отдельного входа с улицы, он может заняться подготовкой других документов. При переводе квартиры в статус нежилой недвижимости в первую очередь нужно выписать из нее всех зарегистрированных лиц – в помещении никто не должен проживать.

Также на ней не должно быть никаких обременений. Например, она не должна числиться в залоге или быть под арестом из-за имущественного спора. Любое ограничение на распоряжение недвижимостью станет препятствием для перевода.

Помимо этого нужно собрать такой список документов:

  • проект перепланировки согласованный с экспертом относительно строительных норм;
  • протокол общего собрания;
  • согласие собственников на перевод;
  • заявление о переводе квартиры (пишется по образцу, который можно получить в органе, оформляющем перепланировки);
  • правоустанавливающие документы на квартиру (оригиналы и удостоверенная нотариусом копия);
  • технический паспорт помещения;
  • поэтажный план дома (можно получить в БТ);
  • паспорт собственника.

Если бумагами и оформлением занимается третье лицо, то у него должна быть заверенная нотариусом доверенность на руках.

Куда подать документы, чтобы перевести квартиру в статус нежилой недвижимости

Как правило, такие вопросы решаются в департаменте городского имущества, но в регионах этим могут заниматься другие организации. Уточнить это можно в МФЦ или на официальном портале городской администрации. Заявление и пакет документов подается лично через МФЦ. В некоторых регионах бумаги можно подать и через онлайн-форму.

Сроки рассмотрения заявления, опять-таки, зависят от регламента, установленном в каждом конкретном регионе. Это можно узнать у сотрудника, который будет принимать документы. Например, для Москвы срок рассмотрения не может превышать 34 дня, а для Краснодара – полтора месяца.

Как только решение будет принято, то в течение 3 рабочих дней собственник получит уведомление, где будет выдано согласие или отказ на перевод недвижимости. Если будет вынесено решение об отказе, то его можно оспорить в суде, на что у владельца недвижимости есть 3 месяца.

Собственник квартиры может подать только заявление, проект и согласие соседей, а остальные документы подготовит сотрудник организации, где будет рассматриваться заявка, самостоятельно запросит в соответствующих инстанциях.

Но следует учитывать, что подача полного перечня документов значительно сократит срок рассмотрения заявки. Особенно если в документах найдут технические ошибки или какие-либо несоответствия. При самостоятельно сборе бумаг можно заметить неточности и исправить их. А если документы будет запрашивать уполномоченное лицо, то сперва собственник получит отказ из-за ошибок, затем ему придется их исправлять, и подавать уже новое заявление.

Как зарегистрировать нежилое помещение

Чтобы зарегистрировать квартиру как нежилое помещение, понадобится новый технический план, в котором будут отражены все изменения. Сейчас такой документ имеет электронный формат и заверяется усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера. В нем есть полное описание объекта – площадь, материал, из которого построен дом, количество комнат и чертеж помещения.

Когда техплан будет готов, орган, который принимал решение о переводе квартиры, самостоятельно направит необходимый пакет документов в Росреестр. Процедура регистрации в ЕГРН занимает 15 рабочих дней. Затем в течение еще 5 рабочих дней собственник получит извещение о готовности документов на электронный или фактический адрес.

Что может помешать перевести квартиру в нежилое помещение

Не только отказ соседей и других собственников дома может помешать переводу квартиры в другой статус. Владельцу помещения следует учитывать и другие аспекты:

  1. Конструктивные особенности дома. Согласие собственников не гарантирует успешный перевод жилья в статус коммерческой недвижимости. Сначала нужно проконсультироваться с представителями территориального органа, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства, о том, можно ли вообще сделать отдельный вход.
  2. Культурное наследие. Если дом относится к объектам культурного наследия, то ни одна квартира в нем не может быть переведена в статус нежилого помещения. Вносить конструктивные изменения в фасады таких домов запрещено.
  3. Реновация. Во многих городах есть уже утвержденные планы по реновации. Следует проверить, не входит ли дом, в котором расположена квартира, планируемая как коммерческое помещение, в такой план.
  4. Высокий уровень шума и сильная вибрация. Если в помещении предполагается установка каких-либо агрегатов, то уровень их шума не должен превышать допустимую норму. В противном случае производство придется свернуть, а соседям выплатить моральную компенсацию.
  5. Дороговизна работ. Сбор документов и перепланировка – весьма затратное мероприятие. Этот момент нужно просчитать заранее, возможно правильнее будет продать квартиру на первом этаже и вложить средства в уже готовую коммерческую недвижимость.

Часто проблемы с переводом жилья в статус коммерческой недвижимости возникают именно из-за вида бизнеса, ведение которого планируется в бывшей квартире. Следует заранее продумать, для какой деятельности будет обустраиваться помещение. Собственники квартир захотят знать об этом еще на голосовании.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.