Как выгодно продать квартиру по переуступке прав

Многие покупают жилье еще на этапе строительства – это дешевле. Когда дом уже сдан в эксплуатацию, квартиры становятся дороже.

Но, есть еще нечестные застройщики, которые срывают сроки строительства, сдают квартиру с огрехами и нужно дорабатывать проект, или вообще становятся банкротами. В таких случаях жилье приходиться ждать еще на несколько лет дольше.

Квартиру, которая еще строится, можно продать по договору переуступки прав. Юридически правильно будет сказать договор цессии. Но, поскольку в народе это именуется «переуступка», дальше в статье этот термин и будем применять.

Что такое «переуступка»?

По сути, в договоре долевого участия один дольщик заменяется на другого. Следовательно, право требовать достроить жилье может уже другой дольщик – тот, который выкупил это право.

Условия ДДУ при этом не меняются: цена квартиры такая же, условия сдачи такие же, права и обязанности у застройщика те же. И если застройщик не сдаст дом вовремя, то должен будет возместить ущерб уже тому, кто выкупил права по ДДУ и стало новым дольщиком.

Но, продать квартиру по переуступке не так-то просто. Если застройщик уже сорвал сроки и дом признан долгостроем, желающих купить себе такое жилье будет мало – ведь неизвестно когда будет готово и можно вселяться. К тому же, покупаешь кота в мешке – не видно, что за квартира, как в ней будет все устроено. Есть только проект на бумаге.

Тем не менее продать можно. В крайнем случае можно нанять агента по недвижимости, который займется организацией сделки.

Последовательность действий

Если нет времени самому всем заниматься, можно перепоручить дело агентству по недвижимости. Если все делать самостоятельно, то этапы будут примерно такие:

1. Определиться с ценой, разместить объявление о продаже.
2. Найти покупателя.
3. Получить разрешение от застройщика на продажу.
4. Подготовить пакет документов, составить договор переуступки прав.
5. Заключить сделку, зарегистрировать переход права собственности в Росреестр.
6. Уведомить о произошедшем застройщика.

На каком этапе будет проводиться расчет по сделке зависит от договоренностей сторон. Одни рассчитываются после подписания сделки, другие только после того, как факт перехода права собственности будет зарегистрирован в Росреестре.

А еще не забывайте о том, что с продажи квартиры нужно будет заплатить НДФЛ и вовремя подать налоговую декларацию.

Как определить стоимость квартиры?

Можно проанализировать рынок: сколько стоит жилье в вашем районе, в аналогичных домах, с похожей планировкой и площадью. Если не знаете, как все это дело определить самостоятельно, можно заказать проведение оценки в оценочной компании. Оценочный отчет стоит денег – в среднем 10-15 тысяч рублей.

Как составить объявление о продаже правильно, мы уже рассказывали. Подробный материал на эту тему есть вот здесь.

Получаем разрешение на сделку от застройщика

Поскольку речь идет о ДДУ, где есть еще одна сторона – застройщик, нужно сначала оформить разрешение на продажу. Но, такое условие может быть прописано не во всех ДДУ, так что сначала изучите документ.

Согласно законодательству, ответ от застройщика должен прийти в течение 30 дней. По факту делается быстрее.

После того как застройщик выдаст разрешение на продажу, можно начинать подготовку к сделке.

На период карантина такие разрешения присылали на электронную почту, в виде скан-копии. Сейчас в регионах, где сносная эпидемиологическая ситуация, можно приехать в офис забрать оригинал документа.

Застройщик может отказать в разрешении на переуступку. Такой отказ легко оспорить в суде, потому что зачастую нет весомых аргументов у застройщика для отказа в продаже квартиры по ДДУ.

Подготовить документы для сделки и составить договор переуступки

Составить такой договор самостоятельно, по шаблону из интернета не получится. Обратитесь к юристу, который все грамотно распишет.

Обратите внимание на еще один момент: если ваши покупатели будут брать жилье в ипотеку, договор цессии будут проверять юристы банка, который дает ипотеку. Банк может внести какие-то изменения в договор, так что после них нужно будет еще раз проверить уже со своим юристом.

Для сделки понадобятся еще такие документы:

1. Паспорт.
2. Если продавец в браке, то нужно письменное согласие второго супруга на сделку.
3. Договор цессии.
4. ДДУ.
5. Разрешение на сделку от застройщика, если такое требование предусмотрено договором дольщика.

Возможно понадобятся еще какие-то документы – это уже зависит от ситуации конкретной.

Регистрация сделки

После того как документы собраны, договор подписан, можно регистрировать переход права собственности в Росреестре. Но, напрямую в Росреестр обратиться не выйдет, потому что по таким вопросам он не принимает граждан. Регистрация сделки осуществляется через МФЦ.

Для МФЦ нужны такие документы:

• Паспорта сторон сделки.
• Все экземпляры договора цессии. Их точно будет несколько – по количеству сторон, еще может быть для банка, и для застройщика.
• Оригинал ДДУ.
• Если продавец в браке, то письменное согласие на продажу от второго супруга.
• Квитанция об оплате госпошлины. За регистрацию сделки нужно заплатить 350 рублей.

А еще надо будет написать заявление на регистрацию права собственности, бланк дадут в МФЦ.

Сделку зарегистрируют в течение 9 рабочих дней, если с документами все в порядке. Если Росреестр найдет какие-то ошибки, несоответствия, то регистрацию сделки приостановят, стороны будут уведомлены о проблеме и вариантах ее устранения.

Как можно сэкономить на продаже квартиры по переуступке

Если заказать полное сопровождение сделки в юридической конторе, то нужно будет заплатить минимум 30 000 рублей. Точная цена зависит от региона, в федеральных городах в несколько раз дороже.

Сэкономить можно на услугах юриста, агента по недвижимости, но только если сами хорошо в этом разбираетесь. Если нет – лучше нанять специалистов.