Бесплатная горячая линия по всей России

Застройщик не спешит со сдачей дома: что делать дольщику

Покупая квартиру на стадии котлована, инвестор существенно экономит, ведь на старте строительства жилье стоит на 30-40% дешевле. При этом покупатель идет на риск, ведь в итоге дом может оказаться долгостроем, а застройщик – мошенником. Хотя срывать сроки сдачи объекта может даже добросовестная компания. Но покупателям квартир от этого не легче, ведь любая задержка – это повод для беспокойства.

Ниже мы поговорим о том, почему порядочные застройщики срывают сроки. Также будет рассмотрено, что делать, если строительная компания не спешит сдавать дом в эксплуатацию.

Почему срываются сроки

Следует понимать, что не всегда причиной срыва сроков выступает жульничество застройщика. Сама по себе стройка является большим риском для компании. Застройщику приходится на несколько лет вперед прогнозировать доходы от продаж, курсы валют, работу строителей, законы, отношения с местными властями, а также федеральную политику в строительстве. И далеко не в каждом случае эти прогнозы сбываются.

В процессе стройки всегда может произойти какой-нибудь форс-мажор, который в итоге затянет срок. Например, не поставили материалы – неделя простоя, не достигли согласования – еще две недели, и так может набежать достаточно большая задержка. Опытные застройщики перестраховываются и отмеряют срок на стройку с запасом, но нередко не хватает и его. Поэтому даже добросовестные компании могут сорвать не сдать объект своевременно.

Действующее законодательство позволяет любому застройщику предложить клиентам дополнительное соглашение, предусматривающее перенос сроков. Таким образом, стороны изменяют договор. Допустим, застройщик понимает, что не сможет сдать здание в оговоренные сроки. Тогда он должен сообщить об этом клиенту не позднее, чем за два месяца до истечения срока.

То есть, у застройщика есть право перенести сроки. Но в то же время, покупатель квартиры вправе не соглашаться на обновленные условия.

Перенос сроков выгоден застройщику. Причем в этом случае в ДДУ изменяется срок сдачи. И если покупатель жилья подпишется под такими условиями, то это будет означать, что он не против задержки.

Застройщик будет оттягивать сроки для того, чтобы не платить клиенту неустоек, гарантированно вложившись в оговоренные сроки. Если же компания не сможет вписаться и в новый срок, то сумма неустойки в любом случае будет ниже, чем если бы отсчет шел со старых сроков. Таким образом, дополнительное соглашение – это ни что иное, как согласие покупателя недвижимости на бесплатный перенос сроков.

Уловки застройщика

Понимая, что объект не будет сдан в срок, многие застройщики пытаются принудить клиентов к подписанию допсоглашения. Для этого они присылают покупателю уведомление о переносе. В нем указана следующая информация: «Уведомляем вас, что срок сдачи объекта изменяется, поэтому вам нужно явиться в офис компании, чтобы подписать соглашение о переносе». И многие граждане ведутся на эту уловку, не понимая, что они ничего не должны компании – напротив, застройщик обязан сдать объект в срок, но не может этого сделать.

Следует понимать, что покупателю объекта невыгодно переносить сроки. Поэтому соглашаться на них не следует. Что бы не говорил застройщик – клиент не обязан подписывать никаких дополнительных соглашений.

Как правило, застройщики натравливают на клиентов своих юристов. И те общаются с покупателями достаточно жестко. Такое общение преследует лишь одну цель – убедить человека подписать дополнительное соглашение любыми средствами. Поэтому клиенту не следует идти на поводу у юриста. Нужно лишь объяснить ему, что допсоглашение – это не лучший вариант для инвестора, поскольку в этом случае он не получит неустойки за просрочку. А эти деньги он планирует потратить на ремонт.

При грамотном общении с представителями застройщика вы быстро заметите, что вся его напускная серьезность является не более, чем психологическим приемом. Поэтому вестисть на подобные уловки не следует.

Оцениваем шансы на сдачу жилья

Важно оценить, насколько реальным является то, что застройщик вообще достроит дом. Также прикидываем, сколько времени компании на это понадобится. Когда здание будет сдано в эксплуатацию, инвесторы смогут требовать неустойки за просрочку. Также от застройщика можно требовать выплаты компенсации найма квартиры. И чтобы оценить сумму выплаты, желательно обратиться к профессионалам, которые подсчитают убытки инвестора на основании состояния объекта.

Следует учесть срок, на который застройщик хотел перенести сдачу объекта, когда он предлагал клиенту подписать дополнительное соглашение. Если данный срок составляет до одного года, то шансы, что объект будет сдан, увеличиваются. Если же застройщик хотел получить отсрочку более года, то высока вероятность того, что объект и вовсе не будет достроен.

Допустим, стоимость квартиры в новостройке составляет пять миллионов рублей. Застройщик просрочил сдачу объекта на год. Соответственно, инвестор сможет требовать с него неустойки в размере 912,5 тысяч рублей (при расчете по ставке 7,5%).

Если все дольщики потребуют компенсации, то застройщик вряд ли сможет рассчитаться со всеми. В подобных случаях компании чаще всего подают на банкротство, и тогда достраивать дом будет уже другая организация.

Чтобы точно оценить шансы на сдачу дома, лучше всего воспользоваться помощью профильного юриста. Важно, чтобы он имел опыт работы с застройщиками. Юрист сможет определить наличие движения по счетам застройщика и поймет, будет ли инициирована процедура банкротства.

Что делать в случае задержки

Если застройщик не спешит сдавать объект, то у покупателя есть три варианта:

  • продать жилье;
  • дождаться сдачи дома;
  • расторгнуть договор со строительной компанией.

Каждый из вариантов следует рассмотреть подробнее.

Дожидаемся сдачи

В каком-то плане, ожидание является лучшим вариантом, поскольку оно сопряжено с минимумом юридических хлопот. Однако ждать следует лишь в том случае, если вы уверены, что дом в результате будет сдан. Тогда дольщик получит квартиру, стоящую на порядок дороже, чем было заплачено при покупке. Далее ее можно продать, заработав на разнице цен. Кроме того, у застройщика можно потребовать неустойку за просрочку.

Естественно, ожидание сопряжено с рисками. Так, если застройщик будет признан банкротом, то дальнейшая судьба проекта окажется в подвешенном состоянии. Строительная компания может изменить проект, пытаясь уложиться в бюджет. Но возможно, застройщик не выдержит финансовой нагрузки, и тогда дом будет достраивать уже другая организация.

Новая компания уже не будет выплачивать неустойку покупателям жилья, поскольку она не отвечает за долги предыдущего застройщика. Иногда дольщики берут ситуацию в свои руки, создавая жилищный кооператив. Они скидываются, нанимают подрядчиков, самостоятельно руководя процессом достройки дома. И это, в свою очередь, дополнительные расходы, к которым готов далеко не каждый гражданин.

Продаем квартиру

Каждый из дольщиков имеет право на квартиру в недостроенном доме. И это право можно превратить в деньги, если удастся продать жилье. Причем на перепродаже иногда удается заработать, ведь по мере готовности объекта его стоимость растет. Например, гражданин купил квартиру на стадии котлована, а продал, когда дом был готов на 80%. Поскольку здание уже почти готово, то стоимость квартир ожидаемо возросла на 15-25%.

Если удастся найти покупателя, то вариант с продажей не так и плох. В данном случае гражданин получает деньги и избавляется от риска, что квартира так и не будет достроена. Тем не менее, продать жилье с выгодой может и не получиться, поскольку долгострои теряют в ликвидности. Узнав, о том что застройщик срывает сроки, покупатель может настаивать на приличной скидке. Кроме того, продажу объекта придется отразить в декларации, заплатив налог.

Если же дольщик решит продать квартиру, то ему следует обратиться в отдел продаж застройщика, попросив сотрудников выставить его жилье на торги. При этом важно пообещать им агентское вознаграждение, аналогичное риелторскому.

Также нелишним будет скачать рендеры с сайта застройщика, разместив объявления на интернет-площадках вроде Авито. Информацию о продаже квартиры можно разместить и в соцсетях. Наконец, можно подключить к продаже риелтора. Когда же покупатель будет найден, с ним следует заключить договор уступки прав и обязанностей. Это соглашение, по которому ДДУ перезаключается на нового покупателя. Теперь долгострой становится его проблемой.

Расторжение договора

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке или же расторгнуть его по соглашению сторон. По закону любое соглашение может быть расторгнуто. Это указано в Гражданском кодексе РФ.

Преимущества расторжения договора в том, что дольщик сможет вернуть свои деньги, избавившись от хлопот с квартирой. Причем если покупатель откажется от соглашения в одностороннем порядке, то застройщик должен будет выплатить ему неустойку. Однако это условие существует лишь на бумаге.

В действительности же, если застройщик имеет проблемы с деньгами, то неустойку он может выплачивать очень долго. И неизвестно, выплатит ли он ее в итоге. Так, в момент расторжения договора дольщик возвращает квартиру, а потому у застройщика сразу же возникает обязательство по возврату средств. Но если денег нет, то процесс может затянуться на неопределенный срок, и как-то повлиять на него вряд ли удастся.

Если компания еще не нарушила сроки сдачи, но все к этому идет, то отказаться от договора в одностороннем порядке можно будет только в судебном порядке. Некоторые застройщики и вовсе снимают деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с требованием вернуть средства, то получают отказ. Нет денег – нет возврата.

Хуже, если квартира была куплена за ипотечные средства. Тогда избавиться от жилья без согласия банка не удастся. Если же согласие будет получено, но застройщик не вернет средства банку, то последний может потребовать их с дольщика.

Минимизировать риски можно следующим образом: предлагаем застройщику открыть аккредитив в пользу дольщика. Речь идет о специальном банковском счете. На него застройщик зачисляет те деньги, которые он должен дольщику. Последний же получает средства от банка, когда будет зарегистрировано расторжение договора.

Приняв решение расторгнуть договор в одностороннем порядке, клиент должен направить банку уведомление. В нем он указывает, что расторгает соглашение и требует выплатить ему не только стоимость жилья, но и сумму неустойки с момента внесения средств по ДДУ.

Следует понимать, что неустойка с точки зрения закона считается доходом. Поэтому с нее нужно будет заплатить налог государству в размере 13%.

В данном случае идея с аккредитивом сработает вряд ли, ведь отказ в одностороннем порядке рубит на корню все отношения. Поэтому надеяться приходится лишь на добросовестность и слабые нервы застройщика, что встречается крайне редко. Повысить шансы на успех поможет опытный юрист.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.