Бесплатная горячая линия по всей России

Как правильно продать квартиру: обзор основных моментов

Планируя продать квартиру, многие граждане хотят затратить минимум усилий и времени, получив при этом максимальную выгоду. И чтобы сделка купли-продажи не обернулась для продавца многочисленными проблемами, ему следует учесть целый ряд нюансов, речь о которых пойдет ниже.

Как продавать: самостоятельно или с риелтором

Это первый вопрос, с которым придется столкнуться собственнику недвижимости. Многие владельцы жилья не доверяют риелторам, стараясь провести подобные сделки самостоятельно. Однако продажа квартиры с посредником предполагает следующие преимущества:

  1. Риэлтор продает квартиру быстрее, чем собственник. Это профессиональный продавец, который может найти преимущества у любой недвижимости, выставив в выгодном свете даже самый непривлекательный объект.
  2. Специалист поможет оформить документы.
  3. Организация просмотров также ложится на плечи риелтора.
  4. Сопутствующие услуги. Как правило, у риелторов имеются знакомые юристы, оценщики и прочие специалисты.

Воспользоваться услугами агентства недвижимости целесообразно в том случае, если речь идет о заключении сложной сделки. Несложно продать квартиру, если продавец является ее единственным собственником, а покупатель готов сразу внести всю сумму. Но если жилье находится в долевой собственности или под залогом, то желание сэкономить на риелторе может привести к серьезным потерям. Причем продавец может потерять не только время, но и деньги.

Так, если квартира находится в долевой собственности, то перед продажей своей доли гражданин должен вначале предложить ее другим дольщикам. По закону они обладают преимущественным правом выкупа. Если никто из сособственников не захотел покупать часть общей недвижимости, то ее можно будет выставить на общие торги. Если продавец не предложил долю сособственникам, то сделку впоследствии могут аннулировать. И таких нюансов немало. В данном случае посредничество риелтора позволит гражданину избежать целого ряда ошибок.

Также существуют альтернативные сделки, когда владелец продает квартиру, покупая другое жилье. В результате может выстроиться целая цепочка, включающая до 10 квартир.

Например, гражданин унаследовал двухкомнатную квартиру. Он решил продать ее вместе со своей «однушкой», чтобы купить «трешку» в центре города. Однако денег ему не хватило, а потому пришлось брать ипотеку. Покупателем одной из квартир данного собственника также может быть человек, желающий продать свою недвижимость, а на вырученные деньги купить новую квартиру. Соответственно, в сделке могут одновременно принимать участие 5, а то и 10 человек. И без участия профессионального посредника в данном случае будет не обойтись.

Не стоит забывать и о мошенниках, которые ежегодно придумывают новые схемы обмана доверчивых граждан. Заключив сделку с аферистом, человек и квартиры лишится, и денег не увидит.

Продавцу вовсе необязательно заказывать полный набор услуг агентства. Он может привлечь посредника на конкретном этапе сделки. Например, риелтор может помочь в составлении договора купли-продажи, проверить документы или найти покупателей. Участие посредника позволяет гарантировать юридическую чистоту сделки.

Естественно, услуги специалиста не бесплатны. В среднем риелторы берут комиссию в размере 2-4% от стоимости объекта.

Если же продавец решится действовать самостоятельно, то он сэкономит деньги, но вынужден будет повозиться с документами и самостоятельно заняться показами квартиры. В этом случае процесс продажи может затянуться на месяцы.

Ошибки в сделках с недвижимостью могут дорого стоить как покупателю, так и продавцу. Хуже всего, если договор признают недействительным. Поэтому перед подписанием документов, их желательно показать риелтору или юристу.

Если у продавца нет времени, чтобы заниматься реализацией квартиры, он может оформить доверенность на представителя. В этом случае всеми организационными моментами займется доверенное лицо. Подписывать договор купли-продажи лучше лично.

Оценка квартиры

Стоимость недвижимости со сходными характеристиками может варьироваться в пределах 20-25%. А это уже сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей. На итоговую стоимость может повлиять любая мелочь. Обращаться внимание следует на такие особенности:

  • метраж;
  • планировка;
  • расположение;
  • наличие ремонта;
  • размер кухни;
  • тип дома и год постройки;
  • инфраструктура;
  • придомовая территория и т. д.

Если человек хочет продать недвижимость быстро, то завышать цену не следует. Желательно изучить рынок и поставить среднюю стоимость. Правильную цену можно определить по количеству звонков. Чем больше их будет, тем привлекательнее является поставленная цена. Если звонков слишком много (более 10 в день), то стоимость можно чуть повысить. Если же в течение нескольких дней нет ни одного звонка, то цену стоит опустить.

Для адекватной оценки квартиры следует обратить внимание на похожие предложения. Источником информации могут служить интернет-порталы. Выбираем квартиры в том же районе с похожей планировкой и определяем среднюю стоимость. При желании продать объект быстрее, ставим цену на 10-15% ниже от средней. Если же в первую очередь интересуют деньги, то можно ориентироваться по верхнему пределу. Однако в этом случае продажа может затянуться на месяцы и даже годы.

Помочь определить стоимость недвижимости может профессиональный оценщик. Как правило, стоимость услуг этого специалиста составляет 3-5 тысяч рублей. Все зависит от региона.

При подсчете итоговой стоимости жилья оценщик учтет средние цены на недвижимость в регионе, затраты на ремонт, налоги, уровень инфляции и прочие нюансы. Результатом таких подсчетов станет наиболее адекватная цена. Акт оценки недвижимости может пригодиться тем людям, которые хотят купить квартиру в ипотеку.

Предпродажная подготовка жилья

На этом этапе продавец должен сделать все возможное, чтобы объект понравился потенциальным покупателям. И в данном случае нужно подготовить не только саму квартиру, но и подъезд. Естественно, продавец не может починить лифт, и не будет заниматься оштукатуриванием стен в подъезде. Но он может подмести, заменить лампочку.

Если в подъезде темно, дурно пахнет, а стены расписаны матом, то у покупателя сложится негативное впечатление о квартире еще до ее просмотра. Поэтому хорошо, если в доме чисто, светло, а лифт исправен, ведь никто не захочет жить в доме с неадекватными соседями.

От лишнего в квартире следует избавиться. Следует помнить, что люди покупают квадратные метры, а не чужой хлам и старую мебель. К тому же, чем больше вещей в квартире, тем она кажется меньше. По статистике лучше всего продается пустое жилье.

Поэтому из квартиры следует вынести все ненужное: ковры, старую мебель, книги, лыжи, сувениры и т. д. Если какие-то из этих вещей представляют реальную ценность, их можно продать на Авито. Откровенный же хлам следует выбросить.

Когда квартира лишится хлама, необходимо сделать в ней генеральную уборку:

  • выбить ковры;
  • отмыть зеркала и стекла;
  • протереть пыль;
  • очистить сантехнику;
  • избавиться от старых пятен.

Перед продажей в квартире желательно сделать косметический ремонт. Не следует тратить деньги на дорогую технику, мебель и элитные отделочные материалы, ведь у каждого человека свое понимание хорошего ремонта. Чаще люди хотят купить квартиру дешевле, впоследствии перестелив полы и переклеив обои. Кто-то и вовсе захочет снести стены. Поэтому задачей продавца будет убрать явные недостатки, бросающиеся в глаза.

По статистике хороший ремонт позволяет продать квартиру быстрее, но не дороже. Наличие евроремонта способно увеличить цену только новостроек и люксовых квартир. В среднем же сегменте покупатели часто ориентируются на метраж, район и планировку. Стены и полы при этом их мало интересуют.

Поэтому тратить на ремонт более 50 тысяч рублей не следует. В результате квартира должна выглядеть современно, без подтеков на стенах и потолке, ничего не должно течь.

Размещение объявления

В первую очередь нужно сделать 8-10 качественных фото, наглядно демонстрирующих квартиру. Фотографировать следует кухню, все комнаты, санузел, коридор, балкон, подъезд, фасад дома, парковку. Не следует фотографировать отдельные предметы, лучше сделать панорамные снимки всей комнаты. Также в объявлении можно выложить план квартиры.

Чтобы ускорить процесс продажи, фото можно заказать профессиональному фотографу интерьеров. В этом случае продавец переплатит несколько тысяч рублей, но получит снимки, на которых квартира будет выставлена в выгодном свете.

Чем более качественными и информативными будут фотографии, тем больше покупателей откликнется на объявление. Если же фото в объявлении отсутствует, то на частые звонки рассчитывать не следует.

Немалое внимание следует уделить и тексту объявления. Он должен быть емким, информативным, но не слишком длинным. Достаточно 8-10 строк. Текст следует разбивать на смысловые блоки, избегая избитых фраз, типа «свежий ремонт». Лучше расписать, что именно было сделано: положили новый ламинат, сменили сантехнику и трубы, заменили ванну.

Разместить объявление можно на следующих площадках:

  • Авито;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЦИАН;
  • Domofond.

Не следует ограничиваться только одним порталом – разместив объявление на нескольких сайтах, можно быстрее продать квартиру. Также нелишним будет сделать пост в соцсетях, рассказать о продаже родным и знакомым. Объявления на остановках общественного транспорта также являются действенным методом.

Организация просмотров

Перед показом квартиры следует сделать еще одну уборку, подготовить квитанции об уплате коммуналки и копии документов на квартиру. Все рассказы о жилье следует подтверждать документально.

У каждого покупателя свои приоритеты. Задача продавца – выставить квартиру в выгодном свете. Поэтому делать акценты на определенных преимуществах жилья следует в зависимости от возраста покупателя. Например:

  • с молодыми родителями следует говорить о близости школы, тихом дворе;
  • с бездетными людьми – о свежем ремонте, хорошей звукоизоляции;
  • с пожилыми – о герметичных окнах и спокойных соседях.

Следует заранее подумать о том, на какие недостатки может обратить внимание потенциальный покупатель. Вопросы не должны ставить продавца в тупик.

Во время показа квартира должна быть нейтральной, похожей на гостиничный номер. Животных желательно отдать на передержку, жильцов – отправить на дачу или в кафе.

Подготовка документов

На сбор необходимой документации может уйти около двух недель. Поэтому подготовить бумаги желательно заранее.

Если покупателям понравится квартира, они могут заехать в нее сразу же после покупки. Чтобы не создавать трудностей новым жильцам, необходимо заранее выписаться. Для этого следует посетить МФЦ или паспортный стол, написав заявление. Выписка произойдет в течение 5-14 дней.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то потребуется обращение в органы опеки. То же самое касается и квартир, купленных на средства материнского капитала. Получить разрешение на продажу такой недвижимости можно лишь в том случае, если продавец докажет, что сделка не нарушает интересы ребенка.

Комплект документов на квартиру желательно проверить у риелтора или юриста.покупка доли в квартире

Заключение договора задатка

Если покупатель готов заключить сделку, то гарантией его намерений станет задаток. Если впоследствии он передумает, то внесенная сумма останется у продавца. Если же сделка будет отменена продавцом, то он должен будет вернуть задаток в двойном размере.

Заключение предварительного договора купли-продажи – это не обязательное условие. Однако с ним продавец будет застрахован от недобросовестного покупателя. По умолчанию размер задатка составляет 2-5% от стоимости квартиры.

В предварительном договоре купли-продажи следует указать такую информацию:

  • паспортные данные участников сделки;
  • адрес квартиры и ее описание;
  • цену договора;
  • размер задатка, сроки и способ внесения средств;
  • права и ответственность сторон;
  • ссылка на то, что квартира не имеет обременений;
  • срок, в который продавец должен подготовить все документы и освободить квартиру;
  • лицо, несущее расходы за уплату госпошлин;
  • дата, подписи участников.

Заключение договора купли-продажи

Подготовив все документы, стороны могут составить и подписать договор. Лучше всего доверить процесс создания документа профильному юристу или риелтору. Ошибки в таких соглашениях недопустимы, из-за них сделку могут отменить. После подписания договор следует заверить у нотариуса.

В соглашении должна быть указана следующая информация:

  • данные продавца и покупателя;
  • точная стоимость квартиры;
  • наличие/отсутствие обременений;
  • описание объекта (адрес, площадь, количество комнат);
  • условия, без выполнения которых договор считается ничтожным;
  • разрешение супруги на продажу квартиры (если продавец находится в браке);
  • сроки и порядок передачи недвижимости;
  • отсутствие других собственников и людей, зарегистрированных в квартире;
  • способ оплаты и сроки;
  • ссылка на дееспособность сторон и добровольность заключения сделки;
  • подписи участников, дата заключения.

К договору следует приложить все сопутствующие документы, а именно:

  • копию техпаспорта;
  • разрешение супруги;
  • расписку о получении денег;
  • акт приема-передачи.

приватизация квартиры на несовершеннолетнего ребенка

Регистрация перехода права собственности

После того как стороны подпишут договор купли-продажи, квартира все еще остается в собственности продавца. Чтобы она официально сменила владельца, необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для этого следует обратиться в Росреестр или МФЦ, уплатив госпошлину в размере 2000 рублей.

Выписка из ЕГРН оформляется в течение 9 рабочих дней. Она же является подтверждением официальной смены собственника жилья.

Получение денег

Покупатель может передать деньги продавцу на следующих этапах сделки:

  • подписание договора купли-продажи;
  • подписание акта приема-передачи квартиры.

Передать деньги можно как наличными, так и переводом на банковский счет. Чаще всего используются следующие варианты взаиморасчета:

  1. Аккредитивный счет. Перед подписание договора купли-продажи покупатель перечисляет деньги на специальный банковский счет. Продавец сможет снять сумму только после регистрации договора купли-продажи. Этот способ считается наиболее популярным. Обычно за аккредитив взимается комиссия в размере 0,2-0,3% от суммы перевода.
  2. Банковская ячейка. Покупатель посещает отделение банка, оставляя деньги в специальной ячейке. Перед тем как принять средства на хранение, сотрудники финансовой организации проверяют и пересчитывают их. После перехода имущественных прав продавец сможет прийти в банк и забрать деньги. Стоимость аренды ячейки – от 2 до 5 тысяч рублей.

Следует понимать, что банк не отвечает за подлинность документов, предоставленных продавцом. Сотрудники финансовой организации контролируют лишь процесс передачи денег.

Составление акта приема передачи

Продавец передает покупателю ключи от квартиры в день подачи документов в Росреестр или МФЦ. В тот же день составляется акт-приема передачи. Этот документ является подтверждением того, что квартира была передана покупателю в надлежащем виде, и он не имеет претензий к продавцу.

В акте указывается следующая информация:

  • данные сторон;
  • описание квартиры (площадь, адрес, количество комнат);
  • отсутствие взаимных претензий;
  • дата, подписи участников.

Желательно заверить акт приема-передачи у нотариуса. После его подписания квартира полностью переходит к покупателю, а продавец получает деньги.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.