Бесплатная горячая линия по всей России

Как составить предварительный договор купли-продажи и какие могут риски

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры позволяет сторонам закрепить оговоренные условия. С его помощью можно заключить сделку в заранее прописанный срок и по той цене, которая указана в документе. Как и любой договор, он дает гарантии, но и несет определенные риски.

Юридическая сила предварительного договора

Юридическая сила ПДКП регулируется Гражданским кодексом РФ. Документ составляют для того, чтобы определить будущие обязательства сторон. Но сам по себе договор не дает никаких прав на недвижимость. На основании соглашения нельзя:

  • требовать внесения полной стоимости недвижимости;
  • требовать владельца квартиры выселиться;
  • прописывать новых жильцов;
  • совершать иные сделки с жильем.

Преддоговор имеет ограниченный срок действия: с момента его подписания до заключения сделки купли-продажи недвижимости. Если в указанный в документе срок сделка не была оформлена и у сторон нет претензий друг другу, то предварительный договор теряет свою силу.

Когда не нужен преддоговор?

Предварительный договор купли-продажи не является обязательным условием для заключения сделок с недвижимостью. Настаивать на этом никто не может. Если продавец и покупатель готовы к сделке прямо сейчас, то нет смысла оттягивать этот момент.

Но в некоторых случаях подписание ПДКП актуально:

  1. Если у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу, и он ждет решение банка о выдаче ипотечного займа.
  2. Продавцу требуется подготовить недостающие документы и уладить формальности.
  3. Покупатель передает продавцу задаток.

Внесение задатка является подтверждением серьезных намерений покупателя. В этом случае специалиста рекомендуют составлять ПДКП в обязательном. Иначе доказать, что переданная продавцу сумма была именно задатком за квартиру, будет очень сложно.Как составить предварительный договор купли-продажи и какие могут риски

Важно отметить, что между авансом и задатком есть два весомых отличия:

  • Если сделка отменяется по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Но, когда это происходит по воле владельца квартиры, то он обязан вернуть задаток.
  • Аванс возвращается в полном объеме независимо от того, кто инициировал срыв сделки.

Преддоговор может понадобиться:

  • при обращении в банковскую организацию (оформление ипотеки, кредита);
  • в Пенсионный Фонд РФ (если для покупки используется материнский капитал)
  • в органы опеки и попечительства (если в сделке принимает участие имущество несовершеннолетнего собственника).

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Особенности преддоговора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам свои преимущества и недостатки. Благодаря ПДКП стороны сделки могут:

  • вносить аванс и задаток;
  • зарезервировать объект до момента заключения окончательного договора купли-продажи;
  • зафиксировать стоимость объекта сделки;
  • добиться заключения сделки в указанный срок (в том числе через суд).

Кроме того, в предварительном договоре прописываются условия расторжения сделки: возвращение залога или задатка, выплата неустойки и т. д. Это помогает избежать многих неприятных моментов. Например, покупатель может оформить ипотечный займ, а продавец уже продал квартиру кому-то другому. Или продавец отказал потенциальному покупателю, предварительно устно договорившись с другим, но сделка так и не состоялась. При заключении предварительного договора купли-продажи такие случаи будут регулироваться Гражданским кодексом РФ и нарушителю придется компенсировать ущерб.Как составить предварительный договор купли-продажи и какие могут риски

Пакет документов для заключения преддоговора

Для заключения ПДКП достаточно предъявить удостоверения личности с регистрацией по месту жительства сторон договора. Если соглашение подписывается представителями, то потребуются нотариально заверенные доверенности.

Но перед заключением предварительной сделки покупателю желательно удостовериться в добросовестности продавца и ознакомиться с документами на квартиру.

Проверить нужно:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40
(Москва)

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • правоустанавливающие документы на недвижимость, на основании которых у продавца возникло право собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследование);
  • свидетельство о собственности;
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • межевое дело с планом земельного участка (если в сделке фигурирует земельный надел);
  • выписку из домовой или поквартирной книги;
  • справку об отсутствии обременений;
  • копию лицевого счета;
  • письменное разрешение от всех собственников жилплощади, если их несколько.

Если одна из сторон — юридическое лицо, то следует ознакомиться с учредительными документами, лицензией, разрешением на строительство, документами на землю.

Заключать преддоговор до ознакомления с документами не рекомендуется. Скрытые нарушения могут повлечь срыв сделки и выплату значительной неустойки. Если по весомым причинам продавец не успел подготовить документы, то в ПДКП допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Процедура оформления ПДКП

Оформление предварительного договора купли-продажи допускает свободную форму, но с соблюдением обязательных пунктов:

  • название документа посередине листа;
  • в строчке под названием дата и город, где заключается сделка;
  • сведения об объекте;
  • пунктами и подпунктами прописывают существенные положения;
  • по желанию прописывают дополнительные положения;
  • в конце подписи и реквизиты сторон.

Кроме того, обязательно должны быть внесены сведения: цена объекта, факт внесения аванса или задатка, его сумма, срок проведения сделки, условия проведения сделки, права и обязанности сторон, ответственность сторон. Важно понимать, что устное или электронное соглашение не имеют никакой юридической силы. ПДКП должен обязательно быть на бумажном носителе. Регистрировать такой договор в Росреестре не нужно.Как составить предварительный договор купли-продажи и какие могут риски

Заключить преддоговор можно несколькими способами:

  1. В нотариальной конторе.
  2. Написать самостоятельно и нотариально заверить.
  3. В юридической компании.
  4. В офисе юридического лица (например, если организация является одной из сторон сделки).

Если в сделке фигурирует факт передачи аванса или задатка лучше всего, если сделку будет сопровождать нотариус. Кроме этого, получатель денег должен написать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке купли-продажи недвижимости.

Отдельного внимания требуют сделки, где фигурируют объекты недвижимости с определенными обременениями. Этот факт обязательно должен быть указан отдельным положением в предварительном договоре. Тогда у продавца не будет возможности отказаться от сделки на основании обременения. Если ограничение не отражено в соглашении, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена — договор может считаться оспоримым.

Какие риски может повлечь заключение ПДКП?

На рынке недвижимости фигурируют крупные денежные суммы денег. Это факт привлекает огромное количество мошенников. Недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП, но в итоге покупатель остается без жилья и без денежных средств.

Самые популярные мошеннические схемы:

  • Заключение ПДКП на недвижимость, которая не принадлежит продавцу
  • В сделке фигурирую поддельные правоустанавливающие документы
  • Продавец подписывает ПДКП с намерением не заключать основную сделку

В результате мошенники или исчезают, или перекладывают ответственность за срыв сделки на самого покупателя. Но решить этот вопрос можно обратившись в суд или полицейский участок. Таким образом можно добиться заключения сделки купли-продажи или возврата денежных средств и выплату неустойки.

Предварительный договор купли-продажи может предшествовать заключению основной сделки, но не является обязательным. Это дает продавцу право получить задаток или аванс, а покупатель может таким образом зарезервировать объект недвижимости. Перед заключением ПДКП нужно в обязательном порядке ознакомиться с правоустанавливающими документами. Предварительный договор купли-продажи может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке, но через суд.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.