Какие права есть у собственника квартиры

Купив квартиру, получив ее в дар или по наследству, человек автоматически получает набор очевидных прав. Став собственником, он может пользоваться, владеть, а также распоряжаться жильем на свое усмотрение. То есть, он вправе продать свое жилье, сдать его внаем, подарить или же завещать. Однако на этом права собственником не заканчиваются. И многие владельцы жилья попросту не знают о том, что они имеют право делать по закону.

Подобной юридической неграмотностью пользуются налоговики, арендаторы, бывшие супруги, приставы, соседи и УК. Зная свои права, вы сможете не только избежать неприятных ситуаций, но и сэкономить деньги. Кроме того, нередко именно юридическая неграмотность влечет за собой потерю жилья.

Ниже мы поговорим об основных правах собственников недвижимости. Эта информация поможет вам избежать ряда проблем.

Право проживать в собственной квартире, используя ее для работы

Любая квартира относится к категории жилой недвижимости. При этом, помимо проживания личное жилье можно использовать и для ведения профессиональной деятельности. Это не говорит о том, что вы можете наладить в квартире производство, открыть офис или магазин, ведь для этого потребуется присвоить ей статус нежилого помещения. Однако использовать собственное жилье для подработок и ведения бизнеса все же можно.

Действующее законодательство содержит ряд запретов. Они определяют, каким образом использовать квартиру категорически запрещено. Например, вы не сможете проводить у себя дома богослужения или же наладить производство обуви. Также относительно недавно в жилых помещениях запретили организовывать хостелы, хотя это и можно было делать ранее.

Рассмотрим условия, при соблюдении которых можно использовать обычное жилье для подработок и ведения бизнеса:

1. Квартира используется на законных основаниях. То есть, за человеком зарегистрировано право собственности на конкретный объект.
2. Деятельность не мешает соседям и другим жильцам. Таким образом, у квартиры не должна регулярно собираться очередь из клиентов, во дворе не должны разгружаться машины с товаром. Важно также соблюдение закона о тишине в ночное время суток.
3. Соблюдаются пожарные, санитарные и экологические требования. Важно, чтобы жилье не было переоборудовано таким образом, что появилась угроза обрушения, отсутствуют неприятные запахи, никто не перегружает общую электросеть и не работает оборудование, создающее сильную вибрацию.

Соблюдая вышеперечисленные правила, физлица могут использовать жилье для работы. Вести профессиональную деятельность в квартирах могут даже индивидуальные предприниматели. Речь идет о программистах, юристах, фотографах, писателях, репетиторах, бухгалтерах или брокерах. В данном случае, если вашему соседу не понравится, что к вам ежедневно приходят дети для занятий по математике или же время от времени наведываются клиенты – это не будет нарушением закона. Соответственно, как-либо наказать вас сосед не сможет.

Другое дело, если человек использует свое жилье как нежилое помещение. Например, он оборудовал там офис, сдает квартиру под склад одежды или же разместил в ней фермы для майнинга криптовалюты. В таких случаях, если жильцы подадут жалобу, у предпринимателя могут возникнуть проблемы.

Право вселить в свое жилье кого угодно

Владея квартирой, человек может не только жить в ней самостоятельно, но и вселять в нее других граждан. В соответствии с действующим законодательством, собственники жилья могут вселять в него членов своей семьи. Однако хитрость заключается в том, что для признания членом семьи не требуется наличия кровного родства. Также необязательно вступать в брак и вести совместное хозяйство. Поэтому членом семьи может стать гражданский муж, невестка, троюродный племянник или же ребенок от первого брака мужа. И эти люди имеют полное право проживать в квартире без регистрации. Соседи же не смогут сослаться на то, что им мешает громко плачущий младенец, а потому его нужно выселить.

Собственнику квартиры не могут отказать в регистрации гражданского супруга или дальнего родственника. В соответствии с действующим законодательством, регистрация не требует подтверждения родственных связей.

Если собственник вселил в свое жилье членов семьи, то они смогут пользоваться им наравне с ним. При этом у них не возникает права распоряжаться таким имуществом. В частности, они не смогут вселить третьих лиц без разрешения собственника. Исключение составляют несовершеннолетние – их можно прописать, не получая согласия владельца квартиры.

Следует понимать, что любой член семьи может стать бывшим. То есть, владелец квартиры может выселить из нее кого угодно по своему желанию. И тогда у выселенного жильца больше не будет возможности пользоваться жильем.

Право на выселение посторонних

Владелец квартиры может выселить из нее того человека, с которым он разорвал семейные отношения. Например, мужчина купил квартиру, а через два года женился. Супруга переехала к нему. Спустя три года пара развелась, и теперь мужчина имеет полное право выселить свою бывшую жену.

Следует понимать, что вы можете выселить бывшего супруга из той квартиры, которая не является совместной супружеской собственностью. То есть, жилье возникло до брака, было унаследовано или подарено в браке или же принадлежит одному из супругов на основании брачного договора. Поскольку на основании развода жена становится бывшим членом семьи, то ее можно будет выселить.

Чтобы выселить других членов семьи, понадобятся основания. Собственнику нужно будет доказать факт прекращения семейных отношений. Речь идет об общем бюджете, хозяйстве, поддержке и помощи. При этом возникла конфликтная ситуация, и доверие было утрачено. Таким образом можно будет выселить сожителя и его ребенка, которые были ранее вселены в квартиру в качестве членов семьи. Также дедушка вправе выселить внука, который уехал в другой город и оборвал все связи с пожилым человеком, не помогая ему. Да, внук – это кровный родственник, но основания для его выселения налицо.

Другое дело, когда квартира возникла в период брака и не была указана в брачном договоре. В таком случае жилье считается общим и принадлежит обоим супругам. И неважно, кто из них указан в документах в качестве собственника. То есть, муж, являясь владельцем квартиры по документам, не сможет продать это жилье без согласия супруги, поскольку ей принадлежит 50% этой недвижимости. Аналогичным образом один супруг не сможет выселить другого из общего жилья после развода.

С выселением несовершеннолетних дела обстоят несколько сложнее. Если после развода жена становится бывшим членом семьи, то дети бывшими не бывают. Это родственники первой линии, к тому же, кровные.

Соответственно, даже если вы получите судебное разрешение на выселение бывшей супруги, несовершеннолетнему ребенку разрешат пользоваться вашей квартирой. Выселить последнего можно будет тогда, когда ему исполнится 18 лет.

Теперь поговорим о выселении самого собственника квартиры. Сделать это можно только в судебном порядке. К тому же, для этого вам понадобятся веские основания. Например, гражданин использует жилье в качестве склада химикатов, снес несущие стены, завел 20 кошек и т. д. Тогда его жилье могут выставить на торги, а самого владельца – выселить, отдав ему лишь часть вырученных от продажи средств.

Но даже если ситуация достигла критической точки, собственнику дадут возможность все исправить. Например, избавиться от домашних животных или же вернуть стены на место. Также гражданин может отделаться штрафом.

Чтобы все закончилось выселением, необходимо, чтобы соседи десятки раз вызывали полицию, составили целый ряд протоколов, собрали неоспоримые доказательства вины гражданина и обратились с ними в суд. Подобные примеры встречаются в судебном практике, когда соседи выселяли хулиганов и любителей громкой музыки.

Но если у вас крикливые дети, вы гремите по ночам кастрюлями или же попросту не нравитесь кому-то из жильцов, никто вас не выселит.

Право сохранить квартиру, задолжав крупную сумму

Если человек задолжал крупную сумму денег и не может расплатиться, то взыскание могут обратить на его имущество. В таком случае неплательщик может лишиться квартиры, машины и прочих дорогостоящих активов, которые изымут, выставят на продажу, а вырученные средства используют для покрытия долгов.

Причем неважно, кому вы задолжали – банку, бизнес-партнеру, по алиментам или же взяли денег у знакомого и не вернули. Долг могут взыскать за счет имущества. Причем списать средства можно со счета в банке по судебному приказу, отнести исполнительный лист на работу должника, арестовать его авто и выставить его на продажу.

При этом, неплательщик не может лишиться единственного жилья. Поэтому, если вам негде жить, кроме этой квартиры, ее не заберут. И неважно, сколько стоит такое жилье, и какая у него площадь. По закону человека нельзя лишить единственной квартиры, пусть даже она имеет площадь в 120 квадратных метров и расположена в центре Москвы. Также приставы не могут заставить должника продать роскошное жилье, купив что-нибудь попроще взамен.

Вопрос об изъятии единственного жилья у злостных неплательщиков поднимался пару лет назад. Тогда в правительстве обсуждали законопроект о том, чтобы разрешить приставам изымать слишком большие и дорогие квартиры. Например, если мужчина проживает в роскошном коттедже, уклоняясь от уплаты алиментов. Но на сегодняшний день никаких решений по этому поводу принято не было.

Забрать единственное жилье могут лишь в том случае, если оно является ипотечным. То есть, находится в залоге у банка. В таком случае квартиру выставят на продажу, а собственника выселят. Причем это возможно даже в том случае, если у должника есть маленькие дети, проживающие с ним.

Право прописать в квартире кого угодно

Имея квартиру, гражданин может прописать в ней кого угодно. Вовсе необязательно, чтобы этот человек был кровным родственником владельца. Достаточно, чтобы он считался членом семьи.

Существует два вида регистрации:

• постоянная;
• временная.

Последнюю можно прекратить, выселив человека.

Следует понимать, что при регистрации не появляется права собственности на помещение. Поэтому тот человек, который прописан в жилье, не может распоряжаться им. Иными словами, жилец не имеет права подарить, продать, завещать или обменять квартиру. Также ему не удастся продлить регистрацию по своему желанию. А вот вселить несовершеннолетних детей без разрешения собственника, человек с пропиской может. Также он вправе указать адрес регистрации при оформлении кредита в банке.

Допустим, квартирой владеет несколько человек. Тогда для того, чтобы зарегистрировать в ней взрослого человека, придется получить согласие всех собственников. На детей это правило не распространяется.

Если же вы владеете квартирой единолично, то вы имеете право прописывать в ней кого угодно, не спрашивая ничьего разрешения.

Право на перевод квартиры в категорию нежилого помещения

Допустим, вы не собираетесь проживать в квартире, а хотите лишь использовать ее в качестве магазина, хостела или офиса. Тогда вам придется официально сменить статус помещения на нежилое. Это является правом собственника, реализовать которое можно лишь при соблюдении некоторых требований.

Чтобы перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, необходимо учесть следующие нюансы:

1. Жилье должно быть расположено на первом этаже. Квартира может находиться выше, если под ней расположены нежилые помещения.
2. Процедура переустройства не нарушает прав и интересов соседей. Сами они не против подобных изменений.
3. У квартиры имеется отдельный вход или же его можно будет оборудовать.

При удовлетворении всем трем требованиям, вы можете смело собирать документы и сменить назначение помещения. На принятие решения отводится 45 дней. При этом, вам могут отказать даже при удовлетворении всех требований. Перечень оснований для отказа закреплен в Жилищном кодексе РФ. Следует понимать, что местные власти не вправе придумывать свои собственные аргументы.

Допустим, дом пострадал в результате чрезвычайного происшествия. В таком случае собственники жилья вправе получить компенсацию, чего не скажешь о владельцах нежилых помещений. И неважно, что когда-то эти помещения были квартирами.

Например, многоквартирный дом был поврежден в результате наводнения. Местные власти приняли решение компенсировать жильцам утраченное имущество. Для этого они выделили владельцам разрушенных квартир альтернативное жилье. А вот владельцы нежилых помещений остались ни с чем.

Как правило, коммерческая недвижимость не фигурирует в указах федерального и регионального правительства, касающихся выплаты компенсаций по причине утраты объекта. Поэтому в таких случаях следует рассчитывать только на страхование имущества.

Право на использование жилья для регистрации ООО

Действующее законодательство разрешает гражданам регистрировать фирмы в жилых квартирах. И для этого вовсе необязательно переводить помещение в нежилой фонд. Вы можете проживать в квартире совместно со своей семьей и детьми, но в госреестре будет по тому же адресу числиться ваша компания. Подобное можно сделать в том случае, если учредитель фирмы или же ее директор зарегистрирован в квартире. При этом, в числе владельцев жилья могут числиться и третьи лица, которые не имеют к бизнесу никакого отношения. Например, это может быть теща учредителя. Важно, чтобы все собственники квартиры дали свое согласие на регистрацию компании.

Когда владельцем жилья выступает сам директор, то не будет каких-либо препятствий для регистрации компании по месту его проживания. В результате домашний адрес семьи директора будет совпадать с юридическим адресом ООО.

В некоторых случаях налоговая грозится отказать заявителю в регистрации по месту проживания. Аргументы следующие: квартиру якобы запрещено использовать в качестве нежилого помещение, и подобные действия вообще являются поводом для ликвидации компании по причине недостоверных сведений. Но в действительности это не так.

Действующее законодательство не содержит запретов на регистрацию ООО. Собственник жилья при этом не нарушит закон, а все его действия будут официальными. Налоговая вообще не должна интересоваться вопросами использования жилых помещений. Эти нюансы контролируются ЖК РФ. И в нем про юридический адрес не сказано ни слова.

Минус данного варианта заключается в том, что по адресу вашего проживания будет доставляться почта от налоговой. И игнорировать получение таких документов не удастся, ведь в противном случае сведения могут признать недостоверными.

Таким образом, зарегистрировать фирму дома можно в случаях, если у вас есть онлайн-курсы, интернет-магазин или же вы просто хотите зарегистрировать ООО, не тратя средств на оформление юридического адреса или аренду офиса.

Право применять самозащиту и не пускать в свое жилье посторонних

Правом на неприкосновенность жилища обладают все россияне. Поэтому никто не вправе зайти в ваше жилье без судебного решения, даже если речь идет о полиции и налоговиках. И уж тем более проникнуть в квартиру не может пьяный сосед, председатель ТСЖ или бывший супруг.

Если кто-либо пытается зайти в вашу квартиру без разрешения, вы вправе применить самозащиту. Для этого можно использовать газовый баллончик или же спустить собаку. Однако сделать это можно лишь в тех случаях, когда есть необходимость, то есть, вам действительно что-то угрожает.

Следует помнить, что от самообороны до самоуправства один шаг. Поэтому за превышение пределов самообороны можно получить наказание.

Допустим, в вашу квартиру хотят зайти приставы, сотрудники полиции или налоговый инспектор. В таких случаях они должны иметь решение суда и согласие собственника. Исключения в данном случае действуют только в отношении полицейских, которые вправе вломиться к вам в дом, чтобы предотвратить преступление, спасти чью-то жизнь или же задержать подозреваемых. Но без явного повода, решения суда или возбуждения уголовного дела они не вправе проводить никаких проверок.

Если налоговая считает, что у нее имеется повод для проведения проверки в квартире, то инспектор сможет зайти в жилище только с согласия всех проживающих. Следует понимать, что наличие решения о выездной проверке не дает права заходить в квартиру без разрешения. Прийти можно будет только с решением суда, но его еще нужно получить.

Право требовать соблюдения порядка и тишины от соседей

Важно пользоваться своим жильем таким образом, чтобы не создавать помех другим жильцам. Так, запрещено шуметь в ночное время суток, выгуливать животных на детской площадке, портить чужое имущество, проводить несогласованную перепланировку и т. д. Все требования, предъявляемые к содержанию животных, уровню шума и перепланировкам указаны в различных санпинах и законах. Какие-то моменты регулируются на региональном уровне. Так, в некоторых областях соблюдать тишину нужно не только в вечернее и ночное время, но также и в обед, когда у детей может быть тихий час.

Если ваши соседи устраивают шумные вечеринки, портят чужое имущество, громко слушают музыку, то в первую очередь нужно попытаться решить проблему мирным путем. Если же это не получается, то придется вызвать полицию, ведь подобные действия – прямое нарушение ваших прав. Как минимум, непутевый сосед получит предупреждение, но есть высокая вероятность выписки штрафа.

В судебной практике встречаются случаи, когда суд заставил соседей улучшить шумоизоляцию пола по причине того, что они сняли стяжку и положили плитку. Если же соседи завели собак, которые лают по ночам и гадят в лифте, то это также нарушение прав других жильцов. В данном случае вы можете начать с жалоб, а если они не сработают – обратиться в суд.

Право установить кондиционер на фасаде дома и камеру над дверью квартиры

Действующее законодательство не запрещает жильцам устанавливать устройства видеонаблюдения для защиты своего имущества. Владелец квартиры вправе установить камеру, направленную на дверь тамбура или же дверь его жилья. Для этого ему не придется получать согласие соседей и проводить общее собрание. А все потому, что для установки камеры ему не приходится пользоваться общедомовым имуществом или же заниматься обработкой чужих персональных данных.

Другое дело, если камера направлена на лестничную площадку, устройство находится в рабочем состоянии, записывает видео, которое затем хранится на жестком диске. В таком случае у соседей могут возникнуть вполне обоснованные претензии. Ведь здесь происходит обработка персональных данных граждан с посягательством на их личную жизнь. Подобное запрещено делать без согласия жильцов.

Установив камеру на фасаде дома или же во дворе, гражданину не придется получать согласие жильцов на обработку персональных данных. Речь идет об общем пространстве, а не о личной квартире. Но и в этом случае потребуется решение общего собрания.

Сложнее дела обстоят с установкой кондиционера. С какой-то стороны это переустройство и даже реконструкция. При этом, стена с фасадом является общим имуществом, использовать которое без соседского согласия запрещено. С другой же стороны, эта стена является собственностью конкретного человека, ведь он имеет долю в общем имуществе. Соответственно, гражданин не нарушает ничьих прав, устанавливая кондиционер над своим окном. Он не использует чье-либо имущество, не лишает других граждан прав пользования их собственностью.

В следующих случаях гражданину могут запретить установку кондиционера:

1. Устройство закрывает обзор из соседних квартир.
2. Вода капает на балкон снизу.
3. Прибор громко шумит, и эта вибрация мешает соседям.
4. Проводка искрит, создавая угрозу пожарной безопасности.
5. Монтаж привел к образованию трещины в стене.

Таким образом, установленный кондиционер не должен мешать кому-либо из жильцов. Поэтому перед его монтажом следует узнать о правилах установки оборудования на фасадах конкретного здания. Принять подобное решение жильцы могли в ходе общего собрания. Установленные для всех жильцов правила придется соблюдать даже в тех случаях, если вы высказались против их принятия или же и вовсе не присутствовали на собрании.

Право на использование общего имущества

Любой владелец жилья в многоквартирном доме по умолчанию становится собственником части общего имущества. Доля есть даже несмотря на то, что общее имущество не выдаются документы о праве собственности. Гражданин не может отказаться от данного права, и он обязан оплачивать содержание общего имущества. Речь идет о крыше, стенах, чердаке, кладовках, лестницах, подвале, детской площадке, земле, коммуникациях, парковке и т. д.

Каждый владелец квартиры непременно владеет долей в общем имуществе. Ее размер зависит от площади жилья. Данная доля никогда не выделяется в натуре, а потому вы не сможете забрать себе кладовку, заявив, что теперь она будет вашей частью общего имущества. При этом, кладовку можно будет взять в пользование, договорившись с прочими гражданами, проживающими в доме. Для этого вам понадобится созвать общее собрание и получить 2/3 голосов. В некоторых домах существует договоренность, что для каждой квартиры предназначено по одной кладовке. Распределить и использовать их жильцы могут без получения специальных разрешений.

Чтобы поставить детскую коляску в общем тамбуре или же возле своей квартиры, гражданину не придется созывать собрание. Также можно гулять с ребенком на общей площадке, сидеть на лавочке во дворе, пользоваться лифтом и т. д. Все это – обычное пользование жилым имуществом, не выходящее за общепринятые рамки. А вот для оборудования мастерской на чердаке или же размещения на стене рекламного баннера придется созывать собрание жильцов.

Иногда кто-то из соседей самовольно занимает часть площадки, расширяет балкон или же переносит дверь, не спрашивая разрешения других жильцов. Бороться с таким самоуправством можно. Достаточно запретить вносить изменения без разрешения и вернуть все как было. Также возможно наложение штрафа на нарушителя.

Подобное возможно даже в тех случаях, когда в течение пяти лет другим соседям ничего не мешало, но тут в дом въехали вы, решив навести порядок. Молчание сообщества в таких случаях не является согласием, поэтому оспорить нарушение своих прав можно в любой момент.

Допустим, соседи разместили в местах общего пользования зимнюю резину. В этом случае они могут сказать, что не забирали себе общий подвал, а просто используют его, потому что он все равно никому не нужен. Но в таком случае они также могут нарушать права других жильцов, ведь для этого необязательно лишать кого-либо владения. Если подвал является общим, и собственники квартир не давали согласия на его использование, то их права были нарушены. Соответственно, они имеют полное право эти права защитить. Поэтому соседи должны или убрать покрышки из подвала или же дать ключи другим жильцам, чтобы те тоже могли хранить свои вещи там.

Право принимать участие в управлении домом

Владельцы жилья вправе сообща решать, кто будет управлять домом и как это следует делать. Они могут определить, что именно предстоит ремонтировать этим летом, сколько нужно платить за уборку подъездов, нужно ли оборудовать детскую площадку, оплачивать ли парковку на придомовой территории и т. д.

Существуют различные способы управления домом. Можно выбрать управляющую компанию или же создать ТСЖ самостоятельно. И вне зависимости от варианта, жильцы могут сами принимать решения относительно управления своим имуществом. Для этого требуется проводить собрания самостоятельно или же принимать участие в проводимых мероприятиях.

Некоторые жильцы не хотят заниматься решением общих вопросов. Это их право. Заставить их ходить на собрания и участвовать в голосованиях никто не может. Управление домом является правом собственника жилья, а не его обязанностью. Если человек не хочет заниматься управлением домом, ему придется исполнять все решения собраний, даже если он с ними не согласен. Ведь так решило большинство.

Иногда кому-то из жильцов требуется решить личный вопрос. И тогда можно созвать общее собрание. Отметим, что сбор жильцов – задача непростая. Но вы всегда можете использовать вариант заочного голосования. И это является правом любого собственника – добиться, чтобы в подъезде отремонтировали почтовые ящики или же установили пандус. Большинство вопросов можно решить в ходе голосования. Просто получите большинство голосов тех лиц, которые пришли на собрание.

Довольно часто управляющие компании берут на себя слишком много, устанавливая возмутительные правила. Но следует понимать, что это не вы живете в доме, принадлежащем УК, а представители этой организации работают на благо дома, квартирой в котором вы владеете. Их задача – устроить все так, чтобы в здании хорошо жилось, и они получают за это деньги.

Собственники жилья имеют много прав по управлению домом и имеют множество возможностей, чтобы наказать управляющую компанию за плохую работу. Поэтому не стоит терпеть то, что вам не выгодно.

Право на защиту собственных интересов и получение компенсации убытков

Собственники жилья в многоквартирных домах имеют целый перечень прав. И если они нарушаются, их можно защищать любыми законными методами. О нарушении прав собственников свидетельствует следующее:

1. УК не убирает снег с крыши.
2. Соседи устроили хостел в своей квартире.
3. Пенсионерка провозгласила себя дежурной по подъезду и собирает с жильцов деньги на общие нужды.
4. Во дворе паркуются посторонние и т. д.

С любым из таких нарушений можно бороться. Так, вы можете заставить соседей закрыть хостел, обязать УК выплатить компенсацию, если вашу машину повредит упавший с крыши снег, ничего не платить консьержке и запретить жильцам других домов парковать свои машины у вас во дворе. Все нововведения, которые не были приняты в ходе общего собрания, являются самоуправством. И соблюдать их необязательно.

Естественно, начинать защиту своих прав желательно с мирных переговоров. Если же они не принесут желаемых результатов, следует направлять жалобы, письменные претензии, обращаться в полицию, писать в органы власти и обращаться в суд.

Если соседи хулиганят, то ими займется участковый. Когда проблемы возникают с УК, то подключать к ним придется Роспотребнадзор, юриста и жилищную инспекцию. Иногда добиться справедливости сложно, но отстоять свои права возможно. Об этом свидетельствует, в том числе, и судебная практика.