Бесплатная горячая линия по всей России

Квартира с перепланировкой: стоит ли такое покупать?

Купил человек квартиру. Прожил там год, два, еще несколько и решил, что нужно сделать ремонт. И в ходе ремонта решал даже планировку сменить, а вот узаконить это все забыл или не захотел, в таком состоянии потом квартиру и продал.

Что здесь страшного? Ведь покупатель видел, в каком состоянии берет квартиру, значит его все устроило? Возможно, но проблема заключается не в том, как выглядит жилье, а в его документальном оформлении: неузаконенная перепланировка — это нарушение закона, за что грозит штраф и даже принудительное изъятие жилья. И хоть перепланировку делал прежний владелец, отвечать за все это придется уже нынешнему. 

Обо всех рисках покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и как от них можно избавиться расскажем дальше.

Что такое перепланировка?

Не каждый вид работ в квартире будет относиться к перепланировке и, следовательно, не нужно будет это узаконивать.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном или частном доме. То есть, из одной комнаты сделали две или из двух одну, снеся одну стену. Из разделенного санузла сделали один, а на прежнем месте обустроили кладовку.

Есть недопустимое изменение в плане квартиры — перенос газовой плиты, вынос отопительной системы на балкон, снос несущей стены. Такие виды работ незаконны и узаконить их никак не получится, потому что это нарушение техники безопасности не только для одной квартиры, но и, минимум, этажа в доме.

Кроме перепланировки в ЖК РФ есть понятие “переустройство”. Здесь подразумевается замена или перенос сантехнической системы (если вы сменили кран в ванной или на кухне, то это не переустройство), электрооборудования, технических узлов. Такие изменения тоже нужно вносить в технический паспорт квартиры.

Квартира с перепланировкой: стоит ли такое покупать?

Что должно быть согласовано с БТИ?

Согласовывать в БТИ, а потом вносить изменения в техническую документацию нужно, если проводились такие работы:

  1. перенос, снос стен или изменение их целостности, размера;
  2. вынос элементов отопительной системы на балкон. Но, такое изменение в квартире вряд ли удастся согласовать с БТИ, просто потому что не это небезопасно;
  3. объединение нескольких помещений в квартире в одно. Например, залу соединили со спальней или детской комнатой. Но, нельзя объединять жилые и нежилые помещения: кухню со спальней. Это запрещено, потому что на кухне есть газовое оборудование и находится ему там, где спят люди нельзя — это небезопасно;
  4. изменение или удаление системы вентиляции;
  5. установка теплого пола, но при условии, что система будет подключена к теплосети;
  6. снос кладовки;
  7. изменение санузла — объединение или наоборот, разъединение. Например, на месте кладовки будет установлен туалет;
  8. установление агрегатов, которые могут влиять на работу инженерных систем всего дома;
  9. увеличение площади квартиры за счет использования общедомовой площади. Например, сосед решил расширить коридор, вынеся стену на метр на лестничную площадку;
  10. замена, демонтаж или перенос газового оборудования.

Обратите внимание: если изменения в квартире ухудшили качество жизни соседей, то такие работы могут признать незаконными и обязать их ликвидировать.

Квартира с перепланировкой: стоит ли такое покупать?

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 391-70-75
(Москва)

+7 (812) 305-27-75
(Санкт-Петербург)

8 (800) 550-97-45
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Где можно проверить изменения в квартире?

Такая информация содержится в технической документации на квартиру и на дом. Поэтому, покупателю нужно запросить у продавца: 

  1. технический паспорт;
  2. кадастровый паспорт квартиры;
  3. поэтажный план дома из БТИ — важно, чтобы выписка была не старше 1 месяца. 

Про “поэтажку” часто все забывают, а как раз в этом документе содержится важная техническая информация о квартире:

  1. назначение объекта — может быть это вообще нежилое помещение по документам, а продают его как жилое;
  2. площадь всей квартиры, отдельно каждой комнаты и нежилых помещений. Параметры стен, потолков, пола;
  3. расположение оконных и дверных проемов;
  4. как располагаются комнаты относительно друг друга;
  5. структура всего жилого здания.

Этот официальный документ содержит не только текстовую информацию, но и графическую, которая называется экспликация. На нее тоже нужно обращать внимание: если на плане есть линии и обозначения красным цветом, то значит в квартире проводились какие-то изменения. Какие — можно понять из этого же плана, потому что там все указано.

Наличие красных обозначений не всегда говорит о том, что такие изменения незаконны — это значит, что они вообще есть, а вот законны или нет, нужно посмотреть в техническом паспорте.Квартира с перепланировкой: стоит ли такое покупать?

Чем рискует продавец при покупке квартиры с перепланировкой?

Если она узаконена, то ничем. А вот если нет согласования с БТИ, то:

  1. только штраф до 2,5 тысяч рублей, если перепланировка не является нарушением техники безопасности;
  2. штраф и предписание вернуть все, как было, если изменения угрожают остальным жителям.

В первом случае новому собственнику нужно будет выплатить только штраф, а дальше заниматься узакониванием перепланировки. На оформление уходит до полугода времени и около 30 000 рублей, если делать все самостоятельно. Если передать дело фирме, специализирующейся на решении таких проблем, то до 50 000 рублей придется потратить.

Во втором случае новому собственнику придется выплатить штраф и вернуть квартиру в то техническое состояние, которое указано в “поэтажке”. Работы может проводить он сам или нанять специалистов — тут разницы нет. По итогу придет проверять все комиссия из Жилищной инспекции.

Если собственник откажется возвращать все в изначальный вид, то на квартиру накладывается арест, через суд отчуждается право собственности. Дальше квартиру продают с торгов по цене ниже рыночной (это примерно на 30% меньше), вычитают из полученной суммы штраф за перепланировку, а остаток отдают владельцу. Подробно этот процесс расписан в статье 29 ЖК РФ.

Так стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Нет, так как есть риск остаться и без денег, и без квартиры. Тем более, что на рынке недвижимости масса хороших предложений и найти вариант без таких проблем не сложно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.