Бесплатная горячая линия по всей России

Продажа квартиры без налога: как избежать лишних трат

2021 году были внесены очередные правки в действующую систему налогообложения. Теперь срок минимального владения, после которого жилье можно продать без уплаты налогов, начинается не со дня оформления права собственности, а с момента оплаты.

С одной стороны, такие нововведения очень полезны, но нашлись в них и определенные проблемы. Например, при доплате хотя бы за один метр, срок обнулялся, начиная течь заново. Такое положение вещей привело к тому, что закон попросту потерял смысл для многих граждан.

В Министерстве финансов дали пояснения касательно поправок в налоговое законодательство. Действительно, если после ввода дома в эксплуатацию человек доплатил хотя бы за один квадратный метр, то продавать квартиру ему придется с налогом. К счастью, очередные поправки нивелировали эту особенность. Теперь доплата за метры не будет обнулять срок владения. Если же НДФЛ уже был уплачен, его можно вернуть.

Ниже будет рассмотрено, как продать квартиру без налога по новым правилам. Также мы поговорим о том, что делать тем, кто уже заплатил налог.

Кого это касается

Новые правила следует учитывать всем лицам, которые купили квартиру у застройщика по ДДУ и продали ее после 2019 года. В данном случае собственнику следует задуматься о налоге и заполнении декларации. Так, если квартира была продана позже минимального срока владения, то отдавать часть дохода государству не придется. Получается, что даже если человек купил квартиру на стадии котлована за полтора миллиона, а продал ее вдвое дороже, он освобождается от уплаты налога.

Срок минимального владения недвижимостью

Чтобы избежать проблем с налоговой, нужно верно рассчитать срок минимального владения недвижимостью. Сегодня он составляет 3 или 5 лет. О трехлетнем сроке минимального владения можно говорить в следующих случаях:

  • квартира была унаследована;
  • жилье было передано по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • право собственности возникло в результате приватизации;
  • квартира была подарена членом семьи или близким родственником;
  • жилье было куплено до 1 января 2016 года;
  • продается единственное жилье;
  • на продажу была выставлена одна из двух квартир (при условии, что вторая была куплена в течение 90 дней до момента продажи).

В других случаях срок минимального владения составляет 5 лет.

Сегодня важно не только знать о продолжительности периода безналоговой продажи, но и понимать, с какой даты нужно осуществлять отсчет. Ранее считать нужно было с момента регистрации права собственности на новостройку. Таким образом, покупатель уплачивал полную сумму по ДДУ, после этого ожидал еще несколько лет, пока дом сдастся в эксплуатацию. Теперь гражданин мог оформить право собственности на объект, и лишь с этого момента начинался отсчет срока минимального владения.

Такое положение вещей было несправедливым, ведь фактическая покупка объекта произошла еще на стадии котлована. Поэтому в закон были внесены соответствующие правки.trade-in

Как считать срок владения квартирой по новым правилам

Начиная с 2019 года, отсчет срока владения начинается с момента полной оплаты квартиры. Например, гражданин полностью рассчитался по договору долевого участия в апреле 2017 года. Дом был сдан в эксплуатацию в феврале 2021 года. Таким образом, в мае 2022 года квартира может быть продана без уплаты НДФЛ.

По старым правилам собственнику пришлось бы ждать 2026 года, ведь отсчет начинался с момента регистрации недвижимости. Если же гражданин продает единственное жилье, то вместо 5 лет ему придется ждать всего 3 года.

Проблема с доплатой за квадратные метры

Приобретая квартиру на стадии котлована, гражданин фактически покупает несуществующее жилье. В итоге, когда дом оказывается достроен и введен в эксплуатацию, могут возникнуть некоторые нестыковки в метраже. Иногда покупателям приходится доплачивать за «лишние» квадратные метры.

Например, гражданин купил квартиру по ДДУ в 2017 году. В 2021 дом был сдан в эксплуатацию и выяснилось, что за квартиру нужно доплатить (она оказалась на 0,7 м2 больше, чем планировалось). Мужчина внес остаток средств в размере 35 тысяч рублей. После этого срок владения для него обнулился, и теперь продать объект он сможет не в 2022 году, как предполагалось изначально, а только в 2026. Если же собственник продаст объект раньше срока, ему придется уплатить налог в размере 13%. Для квартиры, стоимостью 4,2 миллиона сумма налога составит 312 тысяч рублей.

Такое положение вещей приводило к тому, что собственники новостроек либо платили, либо старались продать жилье по заниженной стоимости (большая часть суммы передавалась в конверте). Последнее сильно сужало круг покупателей, увеличивая сроки продажи.

Об изменениях

Со 2 июля 2021 года в силу вступили изменения в налоговое законодательство – теперь доплата не обнуляет срок владения новостройкой. Однако подобное возможно при соблюдении таких условий:

  1. Доплата была внесена в связи с увеличением площади жилья. Ремонт, остекление балкона и прочие дополнительные услуги сюда не относятся.
  2. Гражданин купил ту же квартиру, которая была указана в ДДУ. Если покупатель решил сменить двушку на трешку и доплатил за разницу, то сроки владения обнулятся.
  3. Увеличение площади произошло по причине ввода здания в эксплуатацию. То есть, появились «лишние» метры, о которых не было известно при подписании ДДУ.

Если квартира покупалась в рассрочку, то отсчет срока владения начинается со дня внесения последнего платежа. Размер погрешности и сумма окончательной доплаты не имеют значения.

Если жилье приобреталось по договору уступки

В данном случае срок владения также будет исчисляться с момента полной оплаты. Доплата за квадратные метры после ввода дома в эксплуатацию не учитывается.

Продажа квартиры в новостройке по переуступке происходит по иным правилам. В данном случае минимальный срок владения вообще не учитывается, а единственный способ сэкономить на налоге – уменьшить доходы на расходы. Декларация же подается в любом случае.

Возвращение средств застройщиком

Подобное также происходит. Например, квартира оказалась меньше заявленных размеров. В этом случае застройщик возвращает покупателю разницу. Причем возврат не оказывает никакого влияния на сроки владения новостройкой.

Если квартира была унаследована

В данном случае отсчет начинается со дня открытия наследства. Причем неважно, когда было оформлено право собственности.

Если же по наследству переходит квартира в еще не сданном доме, то преемник получает право требования жилья в будущем. Соответственно, наследник вступает в ДДУ, и застройщик не вправе отказать ему.

В подобных случаях минимальный срок владения также отсчитывается со дня открытия наследства. При этом должно быть соблюдено одно условие – наследодатель должен полностью расплатиться по ДДУ. Если же часть денег вносится наследником, то отсчет срока владения начинается с момента полной оплаты.

Если налог уже был уплачен

Законы довольно часто правятся и изменяются, а потому многие граждане не успевают изучать все нововведения. Если человек продал квартиру после 2019 года и уже успел уплатить налог, то внесенные средства можно вернуть из бюджета или зачесть в счет других платежей. Для этого необходимо подготовить уточненную декларацию, исключив в ней стоимость новостройки из раздела доходов.

Если жилье уже продано, а налог уплачен, нужно следовать такому алгоритму:

  1. Берем ДДУ и находим дату внесения средств по соглашению. Доплату за метры при этом учитывать не нужно.
  2. Определяем, каким должен быть минимальный срок владения новостройкой: 3 или 5 лет.
  3. Считаем, сколько времени прошло со дня покупки до момента продажи квартиры. Если этот период превышает срок минимального владения, то нужно составить уточненную декларацию.

Не следует ждать, что сотрудники налоговой сами найдут ошибку и вернут уплаченные средства. Подобные операции осуществляются только по заявлению налогоплательщика.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.