Бесплатная горячая линия по всей России

Продажи доли в доме без земли: как оформляют такие сделки

Дом и участок на котором он стоит – это неделимый объект недвижимости, продается все вместе. Но, бывают такие случаи, когда собственник хочет продать свою часть дома,а участок под ним нет. Звучит нелогично, но такие сделки могут быть. Дальше в статье поговорим о том, можно ли продать долю недвижимости без земли, на которой она стоит и как это сделать.

Возможна ли продажа доли дома без земли

По общему правилу согласно статье 273 ГК РФ доля в доме продается вместе с землей, размер участка равен доли продаваемой недвижимости. Но, статья 35 Земельного Кодекса РФ допускает два исключения из этого правила:

  1. Если доля в доме не может быть выделена физически, а продается имущественное право.
  2. Если земля, на которой расположен дом, изъята из оборота. Это происходит, если со временем надел признается неподходящим для жилого строительства.

В любом случае нужно получать согласие остальных владельцев дома, иначе сделка состояться не может, она не законна.Продажи доли в доме без земли: как оформляют такие сделки

Как можно продать дом без земли под ним

Тут все будет зависеть от того, по какой причине нельзя продать долю в доме с землей:

  • участок можно оформить как обособленный объект. Для этого нужно поставить его на учет в Кадастре и зарегистрировать в Росреестре;
  • если участок изъят из оборота, не получится продать дом отдельно;
  • можно размежевать участок – на землю под домом и свободную. Тогда доля в доме и участок продаются как одно целое, а свободная земля – это отдельный объект, можно и продать его отдельно;
  • если земля под домом в аренде или бессрочном пользовании, то априори доля переходит в новое право собственности без участка.

Выходит следующее: если участок невозможно оформить как отдельный объект, то продать долю без него не получится.

Рассмотрим оба варианта продажи: когда совладельцы согласны и когда против.

Если собственники не против продажи

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли – собственник должен сначала им предложить сделку, выждать 30 дней и только после этого, если желающих не будет, продавать третьим лицам.

Если совладельцы не хотят выкупать часть дома, но и не против его продажи третьим лицам, порядок действий продавца таков:

  1. Направить собственникам письменное уведомление о продаже, получить их письменный отказ от предложения.
  2. Собрать документы для будущей сделки.
  3. Выставить объект на продажу или заключить договор на предоставление услуг с агентством недвижимости.
  4. Согласуйте сделку с покупателем, составьте предварительный договор купли-продажи, если вы уверены в том, что с вашей стороны не будет ее срыва.
  5. В установленные сроки завершите сделку, зарегистрируйте договор в Росреестре.
  6. Передайте собственнику ключи, документы.

Как быть в таком случае с непродаваемым участком земли? В договоре должно быть указано, что в собственность переходит доли в установленном размере, но без участка.

Если это земля государственная, то новый собственник может обратиться в муниципалитет, и на основании выписки из ЕГРН (она заменяет свидетельство о праве собственности) переоформить договор найма на себя.расположение квартиры

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40
(Москва)

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если совладельцы против

Не согласие остальных собственников на продажу доли в доме не значит, что ее продать не получится. Просто тут другой порядок:

  • вариант 1 – выждать 30 дней с даты направления уведомления о продаже, а после совершить сделку с третьим лицом. Поскольку собственники были уведомлены, получили предложение в первую очередь, но не воспользовались им, ничего не нарушено;
  • вариант 2 – выделить долю физически. Так как это частный дом, можно отделить свою долю, сделать отдельный вход, оформить это в Росреестре как отдельное жилое помещение. В таком случае уже нет совладельцев, разрешения спрашивать ни у кого не нужно.

В первом случае даже если собственники остальных частей дома обратятся в суд для оспаривания сделки, шансов на то, что они выиграют мало.

Документы для сделки, которые нужно подготовить продавцу

Понадобятся:

  1. копия паспорта;
  2. копия уведомления совладельцам, их письменные отказы. Подойдет для доказательства уведомление с почты с датой отправки писем – это нужно, чтобы подтвердить выжданный 30 дневный срок;
  3. правоустанавливающие документы на долю дома;
  4. кадастровый план земельного участка;
  5. техническая документация на продаваемую долю;
  6. выписка из домовой книги о составе семьи – для подтверждения того, что никто не прописан в продаваемой доле;
  7. справка об отсутствии коммунальных долгов;
  8. если продавец в браке – письменное согласие второго супруга на сделку;
  9. если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка – разрешение органа опеки на сделку.

Предварительный и основной договор купли-продажи советуем составлять уже с покупателем у нотариуса, чтобы не было процессуальных ошибок.договор

Стоимость

Минимум расходов это:

  • госпошлина нотариуса за заверение договора купли-продажи – 0,5% от суммы сделки, плюс тариф специалиста за предоставленные услуги;
  • пошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей.

Дополнительно, возможно, придется потратиться на услуги юриста, проведение межевания, оформление технической документации на участок и долю. Здесь нет точных расценок, все зависит от тарифов специалистов, региона, сложности и срочности сделки.

Продавцу нужно будет заплатить налог с продажи (13% НДФЛ), но если в собственности доля меньше 5 лет. Если больше, то платить налог не нужно.

Подведем итог

Продать долю в доме без участка земли можно только в том случае, если участок можно выделить отдельно. Во всех остальных случаях так сделать не получится. Но, на практике такие сделки совершаются редко, потому что клиента найти на подобный объект очень сложно.

Если вам нужна юридическая консультация по вопросу продажи недвижимости, можно обратиться к нам – это бесплатно. Заполните форму ниже или позвоните по указанным контактам в шапке сайте – наши юристы помогут решить вопрос.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.