Бесплатная горячая линия по всей России

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью жилья

Любой объект недвижимости имеет два типа стоимости: кадастровую и рыночную. Когда недвижимость продается, то оценщик по результатам анализа дает еще один вид оценки – ликвидационный. Это будет примерная цена, за которую квартиру или любое другое здание можно будет продать срочно.

Рыночная и кадастровая стоимость, в идеале, должны быть одинаковыми или с небольшой разбежностью. В реальности кадастровая цена может быть намного выше рыночной, то есть далекой от реальности. Так происходит не чьему-то злому умыслу. Дело в том, что кадастровые инженеры определяя кадастровую оценку недвижимости не видят в каком реальном состоянии оцениваемый объект, а оперируют только фактами, зафиксированными в документах.

Что такое рыночная стоимость и кто ее определяет

Рыночная цена – это та, за которую квартиру или дом, или склад, могут реально продать и купить. Именно рыночная цена указывается в объявлениях о продаже, в договоре купли-продажи.

На рыночную стоимость недвижимости влияет одновременно несколько факторов:

  • Общая и жилая площадь.
  • Этажность дома, этаж на котором расположена квартира.
  • Когда был возведен дом, из каких материалов.
  • В каком состоянии квартира – когда был сделан капитальный ремонт, какие окна и двери установлены. Косметический ремонт на цену квартиру влияет, но это не рыночный, а человеческий фактор.
  • Район, его экологическое и социальное состояние, инфраструктура, транспортная развязка, наличие поблизости с домом социально значимых объектов: школ, детских садов, аптек, ТРЦ, мелких магазинов, поликлиник и так далее.

Даже у двух одинаковых по площади, техническим характеристиками и ремонтном состоянии квартир может быть разная рыночная цена, потому что одна расположена в благополучном развитом районе, а вторая у черта на куличках.

Рыночную цену квартиры определяет оценщик или агент по недвижимости. Собственник то же может ее определить, не его оценка может быть субъективной, поскольку он хочет продать подороже и для него конвертируется в рубль даже новая дверная ручка.

Рыночная цена в виде официальной оценки, зафиксированной в отчете оценщика, может понадобиться для оформления сделки купли-продажи, для оформления недвижимости в залог, продажи в ипотеку, вступления в наследство.Разница между рыночной и кадастровой стоимостью жилья

Что такое кадастровая стоимость и кто ее определяет

Кадастровую стоимость объекта недвижимости определяет Кадастровая палата, а фактически это делают кадастровые инженеры.

Кадастровая стоимость жилья нужна для определения налоговой базы на имущество физлиц, на уплату НДФЛ, когда собственник продает квартиру, оплачивается госпошлина за вступление в наследство по закону или по завещанию.

Кадастровая стоимость не совпадает с рыночной, потому что первую определяют без фактического осмотра квартиры или дома. Оценку делают на основании следующих данных:

  • Город. В регионе цена однокомнатной квартиры будет одна, в городе федерального значения такая же недвижимость стоит в 2-3 раза дороже. Хотя в первом случае может быть квартира с капитальным ремонтом в идеальном состоянии, а во втором на голову падать штукатурка и вываливаться оконная рама.
  • Район расположения дома.
  • Площадь квартиры.
  • Год постройки дома и материал, из которого он был возведен.

Состояние квартиры, дома, какие там соседи, что есть рядом с домом учитывать не будут. Но, именно эти факторы влияют на рыночную оценку квартиры. Отсюда и такая разбежность.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40
(Москва)

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Кадастровая стоимость пересчитывается один раз в 3-5 лет. В больших городах переоценка может быть чаще – до одного раза за год. Но, если так случится, что больше 30% жителей региона пойдут оспаривать кадастровую цену своих квартир, то переоценку проведут вне графика.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Эти данные есть в открытом доступе на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте. Для получения сведений понадобится только адрес или кадастровый номер. Если его не знаете, то можно запросить выписку ЕГРН – там он будет указан.Разница между рыночной и кадастровой стоимостью жилья

На что может повлиять кадастровая цена квартиры?

В первую очередь – это база для налогообложения. Так что, если на старую квартиру в ветхом доме насчитают налог, который не соответствует действительности, это нужно оспаривать. Сначала заявление подается в Кадастровую палату, а если не помогло, то в суд.

Налог на имущество нужно платить каждый год. Ставка зависит от кадастровой стоимости и региона.

Налог на дарение то же считают по кадастровой оценке подаренной недвижимости. Для резидентов РФ – это 13%, а для нерезидентов (даже если этот человек гражданин РФ) – 30%. Правда, платить этот налог не придется, если подарок был от близких родственников.

Налог с дохода от продажи квартиры – это НДФЛ, 13%. Рассчитывать будут не от всей вырученной суммы, а от 70%. Нерезиденту РФ придется заплатить 30% от 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости.

Что делать, если я не согласен с кадастровой оценкой своей квартиры?

Собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно обратиться в МФЦ с заявлением и документами, которые подтверждают его право на этот объект недвижимости и то, что ее реальная цена далека от той, которую установили в Кадастровой палате.

Если нет очевидной ошибки или это невозможно исправить в административном порядке, то придется обращаться в районный суд по месту нахождения спорного объекта.

Для суда, кроме иска, нужно подготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающие документы.
  2. Выписка о кадастровой стоимости.
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Отчет от независимого оценщика.

Что касается иска: нужно обратиться к юристу, чтобы он правильно его составил. Пользоваться интернетным шаблоном в данном случае не лучшее решение. Получить бесплатную консультацию по этому вопросу можно у юристов нашего сайта.

Что запомнить

Есть два вида стоимости недвижимости: рыночная и кадастровая.

Рыночная – это та, за которую квартиру можно продать или купить на рынке. На нее влияет район, состояние квартиры, ремонта, инфраструктура и состояние самого дома.

Кадастровая – это та, которую установило государство, опираясь только на информацию, указанную в документации, которая составлялась на момент сдачи дома в эксплуатацию.

Рыночная цена и кадастровая в идеале должны быть почти на одном уровне. В реальности это чаще нет, чем да.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.