Кредит под залог недвижимости: как взять, плюсы и минусы

Кредит под залог недвижимости является одной из разновидностей кредита с обеспечением. В данном случае заемщик берет средства в банке под процент, но в качестве гарантии выплаты использует свою недвижимость. Если впоследствии гражданин не сможет рассчитаться по кредиту, банк изымает предмет залога, продает его и гасит долг. Оставшиеся средства передаются заемщику. Именно наличие залога отличает данный вед кредитов от потребительских.

Зачем оформлять кредит под залог недвижимости

Обычные потребительские кредиты выдаются на сумму не более 1,5 миллиона гривен и максимум на семь лет. Если же гражданин хочет получить большую сумму, то ему следует выбирать кредит с обеспечением. Заложив недвижимость, он получит до 80% от оценочной стоимости объекта. Кроме того, срок возврата средств составит до 20 лет при ставке 12-14% годовых.

Таким образом, кредит с обеспечением выгоден лишь в таких случаях:

1. Заемщику требуется крупная сумма.
2. Слишком большой ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения.
3. Гражданин хочет оформить кредит на 10-20 лет.

Кто выдает кредиты под залог недвижимости

Получить кредит под залог недвижимости можно как в банке, так и у частного инвестора. Причем последние активно предлагают в интернете свои услуги. Ниже мы рассмотрим, чем условия банков отличаются от инвесторов.

Кредит в банке

Финансовая организация рассматривает кредитную заявку, после чего происходит проверка платежеспособности клиента. Если с представленными документами все в порядке, и заемщик имеет достаточный доход для того, чтобы рассчитаться с долгом, его заявку одобрят.

Причем банку важна платежеспособность клиента даже при наличии залога. Если же впоследствии гражданин перестает вносить платежи, то взыскание задолженности будет происходить по той процедуре, которая оговорена в банковских документах и законе.

Частные инвесторы

Как правило, они обращают внимание лишь на стоимость и ликвидность объекта залога. Инвестора может вообще не интересовать платежеспособность заемщика.

Поскольку получить деньги у частных инвесторов проще, то и ставка у них выше. Она может составлять до 7% в месяц. Таким образом, за год может набежать до 84% – все зависит от типа объекта и его ликвидности.

Само собой, брать деньги на длительный срок у частного инвестора невыгодно. Допустим, заемщик берет 5 миллионов рублей под 5% в месяц. На первый взгляд может показаться, что условия вполне приемлемы. Но в этом случае заемщик должен будет отдать 3 миллиона рублей за год только процентами. Также ему придется вернуть долг. Таким образом, получив 5 миллионов, он отдаст 8.

Кому выдадут кредит под залог недвижимости

Оформить залоговый кредит может любой владелец недвижимости. Причем если у вас нет квартиры или дома в собственности, вы можете привлечь созаемщика, имеющего собственность. И если впоследствии основной заемщик не сможет выплатить кредит, то ответственность полностью ляжет на плечи созаемщика и его имущество. Банку неважно, кто будет основным заемщиком, главное – это наличие ликвидного залога.

Требования к заемщику определяются банком

В большинстве случаев они следующие:

• совершеннолетие (в некоторых случаях – возраст от 21 года);
• гражданство РФ;
• наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ;
• наличие постоянного места работы, а также минимального рабочего стажа от 1 года.

Банком также может быть наложено ограничение на максимально число заемщиков. Как правило, один кредит выдается не более, чем пяти людям. То есть, один из них выступает основным заемщиком, а остальные четверо – созаемщиками.

Также учитывается возраст на момент полного погашения. Важно расплатиться с кредитом, пока гражданину не исполнилось 65 лет. Поэтому лицам предпенсионного возраста большую сумму на длительный срок не выдадут.

Сложности с получением кредита под залог недвижимости могут возникнуть у ИП, руководителей компаний, их заместителей, владельцев бизнеса, имеющих долю более 5%, а также главных бухгалтеров.

Необходимость проверки кредитной истории

Проверять кредитную историю заемщика банк будет в любом случае. Так финансовая организация сможет убедиться в платежеспособности клиента. Если же у гражданина много долгов и есть незакрытые кредитные карты, то деньги ему могут и не выдать.

Для получения кредитного отчета необходимо обратиться в БКИ (бюро кредитных историй). Получить информацию о списке БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на портале Госуслуг.

Причем в некоторых случаях заявителю даже не придется никуда ехать – подтвердить личность можно через госуслуги. Тогда отчет заявитель получит прямо на сайте в день обращения. К сожалению, такую возможность предоставляет не каждое бюро.

Перед подачей заявки на получение кредита лучше закрыть все ненужные кредитные карты. Даже если гражданин не пользуется кредиткой, он может в какой-то момент израсходовать весь ее лимит, и у него возникнет необходимость уплаты ежемесячного платежа. Соответственно, при расчете платежеспособности банк будет учитывать все открытые кредитные карты – даже те, на которых в данный момент нет долга.

Если у заемщика плохая кредитная история

Здесь все зависит от кредитной политики отдельно взятого банка. Рассматривая заявку с плохой кредитной историей, сотрудник финансовой организации может как одобрить ее, так и ответить отказом. В случае одобрения, процентная ставка, скорее всего, будет повышена для снижения рисков.

Кредит под залог недвижимости без справки о доходах

Некоторые финансовые организации не требуют, чтобы заявители подтверждали свои доходы. Однако в этом случае обычно повышается ставка.

Если у заемщика есть такая возможность, то ему лучше подтвердить свой доход официально. В этом случае вероятность одобрения заявки возрастет.

Какие требования предъявляются к объекту залога

Каждый банк в индивидуальном порядке определяет требования к залогу. Некоторые финансовые организации выдают кредиты только под залог квартир, поскольку такие объекты считаются более ликвидными. Однако есть банки, которые без проблем примут в залог гараж, комнату в квартире, таунхаус или дом с участком.

Требования к объекту залога зависят от его вида.

Какие требования предъявляются к квартирам

Большинство банков не устанавливают жестких требований к площади залогового жилья. Кредит могут выдать, если у заемщика имеется даже небольшая студия или же квартира с неузаконенной планировкой.

Также у финансовых организаций могут быть такие требования:

1. Материал перекрытий, стен. Многие организации не выдают кредиты под залог квартир, расположенных в деревянных домах, а также блочных и панельных зданиях, ниже пяти этажей, возведенных до 1975 года. К фундаменту никаких особых требований не предъявляется. Он может быть бетонным, каменным или кирпичным.
2. Износ дома. Средний показатель – 60%, но в некоторых банках допускается до 70% износа. Здание не должно находиться в списках на реконструкцию, капитальный ремонт или снос. Также не рассматриваются аварийные дома.
3. Санузел и коммуникации. В квартире должны присутствовать туалет и ванная, холодная и горячая вода, отопление, канализация. Также жилье должно быть подключено к централизованной электросети и газу.

Какие требования предъявляются к апартаментам

Апартаментами называют отдельные помещения, которые по документам к жилому фонду не относятся. К году постройки и материалам в данном случае предъявляются те же требования, что и к квартирам.

Требования к таунхаусам

Таунхаусом называют изолированную многоэтажную часть жилого дома, имеющую отдельный вход одну-две общих стены с соседними блоками. Также такому жилью присваивается собственный почтовый адрес.

В бумагах таунхаусы значатся, как индивидуальные объекты. Оформление при этом может быть различным:

• квартира;
• часть жилого дома;
• блок-секция;
• жилое помещение;
• таунхаус;
• дом блокированной застройки;
• часть жилого помещения и т. д.

Банки обращают внимание на фундамент и коммуникации. Жилье должно иметь отопление, холодную воду и канализацию, горячую воду и отопление, электричество.

Дом не примут в залог, если:

• он установлен на свайном фундаменте;
• отсутствует подключение к электросетям;
• не проведена канализация;
• отсутствует горячая вода.

Чтобы кредит не одобрили, достаточно лишь одного несоответствия банковским критериям.

Какие требования предъявляются к жилым домам

Большинство банков принимают в качестве объекта залога лишь завершенные объекты, которые имеют не более трех этажей. Незавершенное строительство могут взять в залог только при наличии проекта и коммуникаций. Дом в обязательном порядке должен быть газифицирован. По документам он должен быть оформлен в качестве жилого строения. Лишь в отдельных случаях банк может принять в качестве залога «жилое строение без права регистрации проживания».

Дом из дерева может стать объектом залога, если он не старше 1985 года. Некоторые банки рассматривают только здания, построенные после 2000-го года. На этом жесткие ограничения заканчиваются.

Также банки обращают внимание и на износ здания. Как правило, этот показатель не должен превышать 40% для деревянных и 50% – для всех остальных.

Дом обязательно должен находиться в населенном пункте, где есть по крайней мере три других жилых дома. К зданию должен быть организован подъезд, причем важно, чтобы добраться до него можно было в любое время года.

Обязательным является постоянное электроснабжение (централизованное), наличие воды, канализации, ванной и туалета, отопления. Чтобы получить точный перечень требований, предъявляемых к объекту залога, необходимо зайти на сайт банка или же наведаться в отделение и пообщаться с менеджером.

Какие документы потребуются

Для оформления необходим паспорт и документы на право собственности. Речь идет о выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации, в котором указаны данные собственника.

Также банки могут запрашивать следующие документы:

• справку о доходах для подтверждения платежеспособности заемщика;
• СНИЛС;
• брачный договор (при наличии);
• загранпаспорт;
• отчет об оценке объекта (для оценки его ликвидности);
• согласие супруга на оформление жилья в залог (если заемщик состоит в браке) и т. д.

Это лишь приблизительный перечень документов. Полный список можно получить у сотрудника банка.

Алгоритм получения кредита под залог недвижимости

Речь идет о более сложном продукте в сравнении с потребительским кредитом. Поэтому для его оформления потребуется больше документов. К тому же, заемщик получит средства не сразу после одобрения заявки.

Оформляем заявку

Сделать это можно, посетив отделение лично или же оформив заявку на сайте финансовой организации. В заявке следует указать, что гражданин хочет использовать в качестве залога, и на что он планирует потратить полученные средства.

Менеджер запросит у клиента все параметры залоговой недвижимости. Это необходимо для оценки ее стоимости. Сотрудник банка расскажет заемщику, какие бумаги ему нужно будет предоставить.

Подача документов

Собираем необходимые бумаги и подаем их в отделение – чем раньше, тем лучше. Некоторые документы имеют срок годности, и если какая-то справка окажется недействительной на момент подачи, заявителю придется заказать новую. Причем пока новый документ будет готовиться, могут стать просроченными другие бумаги.

Так, по закону выписка из ЕГРН делается как минимум неделю. И если заказать ее с опозданием (да еще и Росреестр выдаст документ с задержкой), то может истечь 30-дневный срок действия справки о зарплате.

Оформляем сделку

Подписав кредитный договор, необходимо заняться оформлением залога на имущество. Обременение накладывается в ЕГРН. Сотрудники некоторых банков выполняют данную процедуру самостоятельно, избавляя клиентов от необходимости посещения Росреестра. Правила других финансовых организаций требуют, чтобы заемщик посетил МФЦ вместе с менеджером. Стороны регистрируют сделку и просят официально наложить на объект обременение.

Заявка обрабатывается представителями Росреестра в течение пяти дней. Далее заявителю возвращают поданные ранее документы с отметкой о результате. После официального наложения обременения, бумаги из Росреестра необходимо передать в банк.

Проверив все документы, сотрудники финансовой организации выдадут кредит заявителю.

Об условиях кредита с обеспечением

Недвижимость в залоге снижает для банка риски. Если впоследствии заемщик перестанет вносить платежи, финансовая организация сможет продать залоговый объект, покрыв долг. Соответственно, ставка по залоговым кредитам обычно ниже, в сравнении с потребительскими.

На данный момент средние ставки кредитов под залог недвижимости составляют от 12 до 15%. В большинстве случаев они действуют при оформлении страхования жизни и здоровья, а также залогового жилья. Если же клиент отказывается оформлять страховку, банк может увеличить ставку на несколько процентных пунктов.

На определенные скидки могут рассчитывать зарплатные клиенты банка. Как правило, это 0,5-2 процентных пункта от ставки.

Какие преимущества и недостатки есть у таких кредитов

В первую очередь рассмотрим преимущества кредитов с обеспечением:

1. Возможность для заемщика получить максимальную сумму по кредиту. Это преимущество является основным. В разных банках сумма кредита может достигать от 10 до 30 миллионов рублей.
2. Выгодная ставка. Благодаря залогу снижается ставка. Как следствие, можно уменьшить ежемесячный платеж, увеличив максимальный срок кредита.

Помимо очевидных преимуществ, у кредитов под залог недвижимости имеются и следующие недостатки:

1. Пока объект находится под обременением, его нельзя продать. Снять залог можно только после погашения кредита.
2. Далеко не все объекты годятся для залога. Если у банка выгодная ставка, то он может не принимать некоторые квартиры или дома.
3. Если кредит является нецелевым, то получить налоговый вычет не удастся. Чтобы посмотреть цели кредита, необходимо заглянуть в кредитный договор. Если в качестве цели расходования средств не будет указано приобретение жилья, то вычета гражданин не получит.
4. В большинстве случаев заемщику приходится самостоятельно оплачивать оценку объекта. Стоимость данной услуги для квартир составляет от 4 тысяч рублей. Оценка дома обойдется еще дороже.
5. Получить можно будет лишь часть той суммы, на которую оценочная компания оценила дом или квартиру. Речь идет о залоговом дисконте. Таким образом банк перестраховывается от возможного снижения цены на объект.
6. При отсутствии страховки, банк повысит ставку. Оплачивать страховку придется в течение всего срока кредита. В противном случае ставка увеличится.
7. Если кредит является нецелевым, то его сложно будет рефинансировать. Некоторые организации отказывают в рефинансировании залоговых кредитов, поскольку эта процедура осложняется необходимостью снимать обременение в пользу старого банка, а затем накладывать в пользу нового.

Несмотря на достаточно большое количество недостатков, кредит под залог недвижимости является сегодня единственным вариантом оформить кредитный договор более чем на 10 миллионов рублей.