Сделки под залог недвижимости

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Ипотечный кредит выдерживает все – инфляцию, кризис, повышение цен, любые неурядицы. К сожалению, этого не скажешь о супружеских парах. Если семейная жизнь не сложилась, но есть квартира в ипотеке, как делить при разводе имущество и, собственно, кредит? Читайте об этом в подробной статье.

Правовое регулирование

Отношения супругов при разделе ипотечной квартиры регулирует три законодательных акта:

  1. Семейный кодекс РФ, согласно которому недвижимость, приобретенная в браке, является совместной собственностью (ст. 34 СК РФ), и при этом не имеет значения, на чье имя было приобретено имущество или на кого оформлен кредитный договор с банком (ст. 35 СК РФ). В случае развода пополам разделятся и долги, и имущество (ст. 39 СК РФ).
  2. Гражданский кодекс РФ, в соответствии с которым, переоформление долга на другое лицо возможно только в случае согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ)
  3. ФЗ № 102 «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, который регламентирует отношения залогодержателя (банка) и залогодателя (лица, на чье имя оформлен ипотечный договор).

Кроме того, некоторые нюансы могут быть обозначены в кредитном договоре с банком. Стоит сказать, что при разводе супругов банк нечасто соглашается на переоформление и разделение долга. Дело в том, что в случае невыплаты ипотеки, долю в квартире реализовать сложнее, чем весь объект залога целиком.

В ст. 33 СК РФ определено, что супруги пользуются и владеют собственностью совместно. Однако при наличии брачного договора в нем может быть прописан другой режим реализации имущественных прав. Эта поправка относится, в том числе, и к ипотечной квартире. Муж и жена получат равные доли, если брачным договором не предусмотрено другое.

Стоит также принять во внимание, что в отношении ипотечного жилья действует ряд ограничений. Заемщик не может без уведомления банка сделать в квартире перепланировку, продать ее, подарить, сдать в аренду или предоставить в качестве залога другому кредитору. Даже прописка близкого родственника должна происходить только с разрешения залогодержателя.

Как делится при разводе ипотечная квартира?

Если ипотека была оформлена в период брака, то всю ответственность за выплату долга супруги поделят поровну. В этом случае один супруг будет являться заемщиком, а второй – созаемщиком. Такое распределение носит название «солидарная ответственность».

При нарушении обязательств, которые подразумевает кредит, банк вправе предъявить претензии к обоим супругам. Однако следует отметить, что муж и жена имеют не только равные обязательства, но и права на пользование ипотечной недвижимостью.

как делить квартиру при разводе, которая находится в ипотеке

Есть несколько вариантов раздела квартиры в ипотеке. Рассмотрим каждый подробнее.

Компромисс при разводе

Развод не всегда означает конец всяческим отношениям. Если бывшие супруги могут здраво общаться друг с другом, можно найти решение, которое устроило бы обе стороны.

Имея равные имущественные права по закону, супруги могут договориться выплачивать долг банку в равных долях или на иных условиях. Достигнутые договоренности потребуется зафиксировать документально. С банком заключаются дополнительные соглашения, в которых прописываются новые условия погашения задолженности.

Учитывайте, что за переоформление кредитного договора в банке предусмотрена комиссия. Кто ее будет платить – решают супруги. Корректировке также будет подлежать страховка.

Если один из супругов полностью отказывается от своих имущественных прав и притязаний на квартиру, то ему и не нужно выплачивать кредит. Тогда все обязательства будут переданы лицу, которому достанется жилплощадь, если банк сочтет это возможным в соответствии с его уровнем дохода. В такой ситуации стороне, отказывающейся от притязаний на залоговое имущество, причитается компенсация за платежи, которые она уже выплатила.

Брачный договор

Если отношения супружеской пары регулируются не только наличием свидетельства о браке, но и брачным договором, задача значительно упрощается. Как правило, в тексте брачного соглашения всегда содержаться пункты о действия при разводе и условия раздела имущества. К сожалению, в России эта практика не очень распространена.

При отсутствии брачного договора и компромиссного решения делить ипотечную квартиру и другое имущество будет суд. Если в семье есть дети, то в суде предпочтение при разделе получит супруг, с кем они остаются. Второй родитель вправе рассчитывать на получение компенсации.

Продажа ипотечной недвижимости

Нередко пары принимают решение о продаже ипотечного жилья и выплаты имеющегося долга за счет полученных средств. Оставшуюся часть вырученных денег бывшие муж и жена могут поделить поровну. Это весьма неплохой вариант. В этом случае никто никому не буде должен.

Однако провести куплю-продажу можно только с согласия банка. Только после одобрения можно выставлять жилье на продажу и совершать сделку.

При наличии свободных средств можно погасить ипотеку досрочно, снять обременение с недвижимости и продать ее без участия финансовой организации. Есть и наиболее худший для супругов вариант развития событий. Банк вправе самостоятельно продать жилье на аукционе в счет погашения долга. В этом случае бывшие муж и жена останутся ни с чем.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в браке есть дети, их наличие оказывает большое влияние при разделе имущества. К примеру, вполне может сложиться так, что матери с детьми достанется наибольшая часть, но обязательства перед банком разделятся поровну.

В суде будут учитываться все обстоятельства. Например, если жена нетрудоспособна или находится в отпуске по беременности и уходу за ребенком, то ее доля кредитных обязательств может быть уменьшена. Однако на такой раздел потребуется согласие банка.

Довольно часто для погашения ипотечного займа используется материнский капитал. В этом случае законодательно детям выделяются доли в объекте недвижимости после того, как будут сняты все обременения. За этот счет увеличится и доля родителя, с которым останутся дети при разводе, так как часть имущества детей не может быть поделена между супругами.

Может быть и такая ситуация, когда единоличным собственником жилплощади является муж. Если жена не имеет своей жилой недвижимости и у пары есть дети, которые остаются с ней, то суд примет решение о разделе существующего имущества в пользу супруги.

Как происходит раздел при военной ипотеке?

С военной ипотекой совсем другая история. По факту такой кредит выплачивается из средств Министерства обороны, а не самим военным и его супругой. По этой причине практически все вышеперечисленное к военной ипотеке не применимо.

квартира в военной ипотеке- как ее разделить при разводе?

Существует три правила такого вида ипотечного кредитования:

  • договор заключается военнослужащим единолично без участия жены;
  • максимальная сумма составляет 2 350 000 рублей;
  • право собственности оформляется только на военнослужащего, поэтому переоформление договора невозможно.

Решением суда может быть предписано разделить жилье между супругами (в соответствии с СК РФ), однако с практической точки зрения это редко бывает возможным. Более того, зачастую, сами финансовые организации требуют заключения брачного договора, по которому военно-ипотечное жилье не подлежит разделу при разводе.

Когда ипотечная квартира не подлежит разделу?

Помимо военной ипотеки есть и другие причины, по которым раздел ипотечной недвижимости невозможен. К примеру, супруги могли приобрести жилье до официальной регистрации брака, а, значит, совместно нажитым оно не будет. Если семейная жизнь в итоге не сложится, то супруг, который не выступает заемщиком по договору с банком, может взыскать с другого денежную сумму, направляемую им на выплату долга ранее. Это вполне оправдано, ведь заемщик в любом случае останется единственным собственником.

Также не будет поделена квартира, которая стала предметом залога в, так называемом, гражданском браке. На сожителей не распространяются нормы семейного законодательства, так как с точки зрения юриспруденции супругами они не являются. В этой ситуации жилплощадь останется у того, на кого оформлен договор с банком. Доказать что-то в суде можно только с помощью хорошего юриста.

Вы можете получить юридическую консультацию на нашем сайте. Напишите вопрос в специальное поле, и эксперт окажет вам правовую помощь в ближайшее время.

Раздел ипотеки в зависимости от статуса супругов

От статуса мужа и жены в ипотечном договоре во многом зависит и предстоящий раздел. Какими они могут быть? Супруги могут выступать созаемщиками или же договор оформляется только на одного из них. Рассмотрим каждый случай подробнее.

Если супруги – созаемщики

Когда муж и жена являются созаемщиками, они могут воспользоваться вариантами, представленными выше. Разумеется, в первую очередь, необходимо постараться решить вопрос мирным соглашением.

Достижение компромиссного решения позволит избежать судебных разбирательств. Стороны могут:

  • продолжать совместно выплачивать ипотеку;
  • договориться о передачи всех прав одной из них;
  • продать квартиру и разделить деньги (при согласии банка);
  • выплатить кредит, снять обременение, продать жилье и разделить вырученные деньги.

Последний вариант наиболее простой с точки зрения оформления. Однако к такому соглашению бывшие супруги приходят нечасто.

Практика показывает, что банки редко идут навстречу, поскольку любое переоформление оборачивается для них финансовыми рисками. Тем не менее, любое решение кредитора можно оспорить в судебном порядке.

Если собственность оформлена только на одного из супругов

Если ипотека была оформлена в период брака, то все нормы семейного законодательства остаются в силе. Недвижимость будет признана совместно нажитой и поделится поровну, если супруги не пришли к иной договоренности.

как разделить ипотечную квартиру через суд

Подобная ситуация случается редко. Чаще всего второй супруг выступает созаемщиком или поручителем.

На практике возможно несколько вариантов развития событий:

  1. Один из супругов несет основную денежную нагрузку по ипотеке. Тогда вполне вероятно, что собственником будет признан он или же ему отойдет наибольшая доля.
  2. Собственность оформлена на одного из супругов, поскольку предполагалось, что для семейного бюджета так будет выгоднее (к примеру, с целью получить налоговый вычет в большем объеме). В этой ситуации жилье будет признано совместно нажитым, а обязательства по кредиту разделятся.

Муж и жена всегда вправе оспорить решение суда, если они с ним не согласны. Как правило, судебные органы учитывают все нюансы и интересы обеих сторон, но встречаются и исключения.

Что будет влиять на решение суда?

В суде учитываются следующие критерии:

  • на кого оформлено право собственности;
  • какие средства были задействованы при внесении первоначального взноса;
  • наличие или отсутствие несовершеннолетних детей;
  • уровень дохода мужа и жены;
  • наличие брачного договора.

Нередки случаи, когда кто-то из супругов отказывается платить ипотеку. Тогда договор будет переоформлен на другого супруга, если он платежеспособен, а с первого снимаются все обязательства и он утрачивает право претендовать на долю в имуществе. Есть и второй вариант – банк продает жилплощадь на аукционе и использует средства для погашения долга.

При возникновении сложностей, связанных со сделками под залог недвижимости, обращайтесь за консультацией к юристу. Это можно бесплатно сделать на нашем сайте.

Помните, что вы всегда можете обратиться в суд. Однако все же рекомендуем постараться решить вопрос раздела ипотечной квартиры при разводе мирным путем.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Читайте также

В каких случаях банк может забрать квартиру за долги по ипотеке...
просмотров 1252
Ипотека – один из видов долгосрочного кредитования. Как бы банки не пытались минимизировать риск неуплаты,...
Можно ли оформить ипотеку под выкуп доли в квартире...
просмотров 194
Бывают ситуации, когда требуется купить долю объекта недвижимости, но средств на это не хватает. Выходом...
Ипотека на покупку земельного участка – особенности...
просмотров 28
Ипотечное кредитование на приобретение земли не столь популярно, как займы под залог квартиры или дома. Тем...
Какие документы необходимо собрать для получения ипотеки?...
просмотров 23
Для получения ипотечного кредита в банке требуется внушительный пакет бумаг. И это вполне оправдано, ведь...