Бесплатная горячая линия по всей России

Совместная и долевая собственность: в чем отличия

Недвижимость может находиться как в индивидуальной, так и в общей собственности. Последнее означает, что объект принадлежит нескольким людям, причем их доли необязательно должны быть равны.

Вид собственности определяет возможности владельцев по распоряжению жильем. В одних случаях человек может продать только ту долю, которая принадлежит лично ему. В других же совершение юридически значимых действий с объектом будет возможным только при согласии всех собственников. Ниже мы поговорим о том, чем совместная собственность отличается от долевой.

Виды собственности

В 1991 году в России был принят закон о приватизации. В результате доля частной собственности в жилом фонде РФ стала стремительно расти. За 30 лет большая часть муниципального жилья стала частной собственностью проживающих в нем граждан.

Действующее законодательство определяет два вида частной собственности:

  • индивидуальная, когда объект принадлежит одному человеку;
  • общая – жилье является собственностью двух и более граждан.

Общая собственность, в свою очередь, может быть совместной и долевой.

Понятие совместной собственности

Если квартира находится в общей совместной собственности, то это означает, что объект в равной степени принадлежит нескольким владельцам. При этом выделения долей не происходит, а потому каждый собственник обладает равноценными правами на общее жилье.

Совместное право на недвижимость может возникнуть как автоматически, так и по желанию самих владельцев. Наглядным примером перехода жилья в совместную собственность является покупка квартиры супругами. По закону все имущество, приобретенное в период брака, считается общим. Поэтому муж и жена будут иметь равные права на квартиру, вне зависимости от того, за чей счет была куплена недвижимость. Даже если всю сумму заработал мужчина, и при покупке жилье было зарегистрировано на его имя, супруга все равно претендует на половину объекта.

Право на супружескую долю реализуется при продаже квартиры (требуется обязательное согласие второго супруга) и в процессе наследования (перед тем как включить объект в состав наследственной массы, выделяется супружеская доля).

К преимуществам совместной собственности следует отнести:

  1. Все владельцы несут равную ответственность за содержание жилья. Коммунальные платежи начисляются на квартиру целиком, без выделения долей. О порядке оплаты сособственники договариваются самостоятельно.
  2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость начисляется в равных долях.
  3. Каждый сособственник вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Его сумма распределяется между всеми владельцами по договоренности.
  4. При возникновении задолженности кредиторы не смогут потребовать продажи общего имущества даже в судебном порядке. Таким образом, забрать совместное жилье за долги не представляется возможным.

Основными минусами такого вида собственности являются:

  1. На квартиру оформляется один документ. Сособственники не могут оформлять бумаги на жилье единолично. При необходимости можно получить выписку повторно, но данная услуга является платной.
  2. При сдаче жилья в аренду делиться доходом придется со всеми собственниками.
  3. Если одним из владельцев является несовершеннолетний, то сделки с недвижимостью требуют обязательного участия органа опеки.

Совместная собственность может возникнуть при покупке недвижимости, получении объекта в дар или по наследству. Для продажи такого объекта потребуется письменное согласие всех сособственников. С одной стороны, это минус. Однако в то же время такое положение вещей существенно ограничивает вероятность мошенничества со стороны родственников.трейд-ин

Покупка квартиры, находящейся в совместной собственности

Если жилье находится в совместной собственности, то продать его будет несложно при условии согласия всех владельцев. Согласие обязательно дается в письменном виде и подлежит нотариальной заверке.

Приобретая квартиру у супружеской пары, гражданин скорее всего столкнутся с тем, что жилье будет оформлено в супружескую собственность. В этом случае нужно проверить документы, чтобы понять, совместно ли супруги владеют объектом или нет.

Обратить внимание следует на такие бумаги:

  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье (если документы были оформлены до июля 2016 года);
  • свидетельство о заключении брака;
  • паспорта супругов;
  • правоустанавливающие документы;
  • заверенный нотариально брачный договор (если есть).

Особое внимание следует обратить на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Эту информацию можно найти в выписке из ЕГРН и брачном свидетельстве. Квартира, появившаяся до брака, является личной собственностью. Соответственно, продать ее можно будет без согласия супруга.

Также нелишним будет узнать у продавца о наличии брачного договора. В этом документе может быть указано, что для купленной в браке недвижимости устанавливается иная форма собственности. Например, долевая или раздельная.

Недвижимость не может считаться совместной супружеской собственностью в следующих случаях:

  • объект появился до брака;
  • квартира была унаследована одним из супругов;
  • жилье перешло в собственность по договору дарения.

Алгоритм действий покупателя

Чтобы без проблем купить квартиру, находящуюся в супружеской собственности, необходимо придерживаться таких рекомендаций:

  1. Заказываем выписку из ЕГРН. При помощи этого документа следует проверить право собственности на объект.
  2. Убеждаемся в том, что жилье действительно было куплено в период брака, а супруги не составляли брачный договор.
  3. Подписываем договор купли-продажи.
  4. Если в сделке принимает участие один супруг, то важно проверить наличие письменного согласия на сделку от его жены/мужа.
  5. Оплата госпошлины за регистрацию прав собственности.
  6. Подача документов в Росреестр. Если сделка оформляется в нотариальной конторе, то нотариус подаст бумаги самостоятельно.
  7. Получение выписки из ЕГРН. Именно этот документ подтверждает переход прав собственности на жилье.

Что такое долевая собственность

Данный вид собственности предполагает обязательное выделение долей. Причем они могут быть как равными, так и неравными. Например, в собственности у одного дольщика находится 1/3 жилплощади, а у второго – 2/3. Также трое владельцев одного объекта недвижимости могут иметь по 1/3 жилья каждый. Количество собственников не ограничено, а потому и распределение долей может происходить произвольно.

Стать владельцем доли дачи, квартиры или другого объекта можно в результате приватизации, купли-продажи, наследования, дарения и т. д. Причем впоследствии объект можно переоформить в долевую и совместную собственность. Для этого потребуется решение суда или согласие совладельцев.trade-in

К преимуществам долевой собственности относится следующее:

  1. Все владельцы вправе распоряжаться своими долями. Дольщик вправе подарить, обменять, завещать, продать свою недвижимость.
  2. У каждого из дольщиков имеется свой пакет документов на жилье.
  3. Если имущество одного из владельцев будет арестовано за долги, то это никак не отразится на собственности прочих дольщиков.

У долевой собственности имеются следующие недостатки:

  1. Доля в квартире – это далеко не всегда отдельная комната. Нередко на долю приходится лишь угол в этой комнате.
  2. Если выделить долю в отдельное помещение не представляется возможным и не удается договориться с другими собственниками, то единственный способ решить проблему – обратиться в суд.
  3. Долевая собственность может быть конфискована и продана за долги. Для этого требуется соответствующее судебное постановление.

Особенности выделения долей

По умолчанию квартира делится на равные доли. Поэтому если при приватизации ни у кого из жильцов не возникает особых пожеланий к разделу общего имущества, то жилье будет поделено поровну. Количество долей в данном случае будет соответствовать числу собственников. Данное соотношение может быть изменено на основании решения суда.

Дольщики вправе договориться относительно распределения долей. Например, один собственник вложил в квартиру больше денег, чем другие. Он может доказать этот факт документально, а потому обратился в суд, требуя пересмотра размера своей части недвижимости. Если доводы заявителя будут достаточно вескими, его ходатайство удовлетворят.

Доля недвижимости может перейти по наследству, договору дарения или иным способом. Несколько долей могут быть объединены в одну. Также одна доля может делиться на несколько. В результате могут появиться следующие варианты: 18/55 и даже 220/605. Естественно, выделить подобные доли в натуре будет той еще задачей.

Понятие идеальной и реальной доли

Доли могут быть двух видов:

  • идеальные, которые не соответствуют размеру помещений;
  • реальные, то есть, выделенные в натуре.

Рассмотрим пример идеальной доли. Предположим, что в двухкомнатной квартире площадь одной комнаты составляет 20 м2, а второй – 10 м2. Таким образом, первая из них соответствует 2/3 жилой площади, а вторая – 1/3.

Данная квартира находится в долевой собственности у двоих человек, каждому из которых принадлежит ½ общего жилья. В данном случае доля каждого из собственников является идеальной, поскольку она не соответствует площади комнат.

Таким образом, доля в праве собственности – это не конкретное помещение, а право конкретного гражданина на управлении квартирой. При наличии идеальных долей каждый из собственников имеет право посещать все комнаты общего жилья, не получая согласия от других владельцев.

Реальная доля – это часть, выделенная в натуре. Она оформлена документально и соответствует площади определенной комнаты. Если рассмотреть реальные доли на примере вышеописанной квартиры, то одному дольщику отойдет комната в 20 м2 или 2/3 от общей собственности, а второй будет вынужден довольствоваться вдвое меньшим помещением и 1/3 доли. В данном случае каждый из собственников вправе не пускать на свою территорию другого владельца.

Особенности покупки доли в квартире

Узнать, что жилье находится в долевой собственности, очень просто – каждый из собственников в данном случае будет прописан в реестре отдельно. В выписке из ЕГРН будет указан конкретный размер долей.

Планируя купить квартиру целиком у нескольких дольщиков, желательно собрать их вместе, заключив один договор купли-продажи. Если же жилье приобретается не у всех собственников, то процедура несколько осложнится.

Что следует учитывать

Действующее законодательство наделяет совладельцев преимущественным правом при покупке доли. То есть, перед тем как продавать жилье постороннему человеку, гражданин должен предложить дольщикам выкупить его часть общей жилплощади.

О продаже части квартиры собственник оповещает совладельцев в письменном виде. На принятие решения гражданам дается месяц. Если ответа не последовало или все дольщики отказались, владелец доли может выставить ее на общие торги.

Если совладельцы узнают, что их преимущественное право было нарушено, они вправе в течение трех месяцев обратиться в суд, потребовав отменить сделку.

Алгоритм действий при покупке доли

Покупатель должен сделать следующее:

  1. Запросить выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на продаваемую долю. Из данного документа можно узнать о количестве реальных владельцев объекта.
  2. Попросить продавца предоставить письменное подтверждение того, что он предложил другим дольщикам выкупить свою часть совместной собственности.
  3. Составить и подписать договор купли-продажи. Во избежание мошеннических схем, лучше заверить этот документ нотариально.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Обратиться в Росреестр для регистрации объекта.
  6. Получить выписку из ЕГРН.

Таким образом, долевая собственность имеет целый ряд отличий от совместной. Их следует учитывать человеку, желающему приобрести жилье, находящееся во владении у нескольких человек.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.