Вопросы купли-продажи

Что такое альтернативная продажа квартиры?

До начала 90-х вся недвижимость была государственной, и единственным способом улучшения условий проживания был обмен. Теперь на смену привычному обмену пришла альтернатива. Разберемся в статье, что такое альтернативная продажа квартиры и какие риски возможны при этой сделке.

Рекламный блок:

Что значит альтернативная продажа квартиры?

Практически все объявления о продаже квартиры на рынке вторичного жилья подразумевают альтернативу. Что это значит?

Альтернативная купля-продажа – это единовременная продажа жилья, в которой на данный момент проживает собственник, и приобретение новой квартиры. По сути это обмен. Только оформляется он посредством договора купли-продажи.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 112-30-06 (Москва)

+7 (812) 409-35-97 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Почему так, а не путем обычного обмена? Потому что при обмене выбору собственника доступно ограниченное количество квартир, а в случае альтернативной сделки он может купить любую, которая покажется ему приемлемой.

Сейчас обмен, в основном, используется только в том случае, когда квартира принадлежит муниципалитету. Владельцы социального жилья не вправе его продать и единственный вариант для них – обмен.

При альтернативной сделке собственники могут продать свое недвижимое имущество и купить другое. Договора на обе сделки подписываются одновременно.

Такой подход к оформлению создает целые цепочки продаж с участием нескольких лиц. К примеру, собственник двухкомнатной квартиры приобретает две однокомнатных, а владелец одной из них покупает трехкомнатную. В такой сделке будет участвовать четыре собственника и будет подписано четыре договора купли-продажи одновременно.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка, как правило, используется в следующих случаях:

  1. Равноценный обмен, когда взамен своей жилплощади приобретается другое имущество с точно такой же стоимостью. При таком варианте сделки деньги фактически не будут переданы сторонам.
  2. Неравноценный обмен, когда взамен существующего жилья приобретается недвижимость дешевле или дороже. Здесь всегда фигурирует доплата в денежном эквиваленте.
  3. Ситуация, когда не обходимо разъехаться или, напротив, съехаться. В этом случае одна квартира меняется на несколько меньших площадью.

Найти на вторичном рынке жилья две абсолютно равноценные квартиры практически невозможно. Таким образом, чаще действует второй вариант.

альтернативная купля-продажа квартиры

Осуществление альтернативной сделки может затянуться на несколько лет. Ведь каждый собственник цепочки должен найти себе подходящий вариант жилья. Чтобы этого не случилось, нужно подойти к организации этого процесса тщательнее.

Альтернативная купля-продажа представляет собой следующий алгоритм:

  1. Оценка. Самый простой способ узнать цену – проанализировать объявления о продаже аналогичных объектов. Однако это не всегда помогает оценить фактическую стоимость жилья, так как цены часто завышают. Правильно оценить поможет риэлтор, который по роду деятельности владеет актуальной информацией.
  2. Поиск покупателя. Разместить объявления о продаже можно в социальных сетях, на интернет-площадках и в местных газетах.
  3. Оформление предварительного договора купли-продажи. В этом документе необходимо прописать все существенные условия предстоящей сделки, а также дату заключения основного договора. Этого срока должно хватить для поиска альтернативного варианта.
  4. Поиск квартиры для покупки.
  5. Внесение аванса. Для подтверждения своих намерений можно внести аванс. Однако прежде чем расстаться с деньгами, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры и все документы продавца.
  6. Подготовка документов.
  7. Передача денег, оформление и регистрация договора купли-продажи. Деньги передавать лучше всего через банковскую ячейку.
  8. Оформление акта приема-передачи квартиры. До передачи имущества покупателю всю ответственность за сохранность жилья несет бывший владелец.

Сложности в проведении цепочки альтернативных продаж возникают, когда один или несколько участников используют кредитные средства на приобретение недвижимости. Рассмотрим нюансы, если применяется ипотека.

Альтернативная сделка с ипотекой

При участии банка и оформлении ипотеки порядок действий будет несколько иным, ведь сначала потребуется получить одобрение кредита. В заявлении на предоставление займа требуется указать точную сумму недостающих средств.

Пока банк рассматривает заявление и изучает документы необходимо начать поиск покупателя на существующую квартиру. Положительное решение кредитора будет действовать не более четырех месяцев, поэтому требуется поспешить, чтобы уложиться в срок.

Найденный покупатель должен подтвердить свои намерения залоговым платежом. Если и у второй стороны задействована ипотека, то необходимо соблюдение одного важного условия – банк должен быть тот же, что и у продавца. В противном случае сделка не состоится, так как она должна совершаться на территории банка.

Рекламный блок:

После того, как вопрос с покупателем будет улажен, требуется внести задаток за квартиру, приобретаемую взамен существующей. Он должен быть точно таким же, как и предоплата за продаваемое жилье. Так будут учтены интересы всех сторон.

После согласования всех условий необходимо назначить дату итоговой сделки, которая устроит всех участников цепочки. Расчеты между сторонами происходят посредством использования банковской ячейки.

Деньги из ячейки можно забрать только после полного оформления и регистрации документов. То есть фактически расчет произойдет после того, как все участники станут собственниками новой недвижимости.

Риски и преимущества альтернативной сделки

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры сопровождается множеством рисков. Можно выделить следующие:

  1. Комиссия риелтору при альтернативной сделке выше, чем при обычной. Повышение процента связано со сложностью соединения цепочек продаж.
  2. При альтернативе стоимость квартиры ниже рыночной на 10-15 %. Это вызвано привлечением покупателей, которые согласятся участвовать в цепочке ради экономии средств.
  3. Есть вероятность, что сделка не состоится из-за отказа одного из участника цепочки. Чем больше сделок участвует в цепочке, чем выше степень вероятности.
  4. Повышается стоимость аренды банковской ячейки, так как по разным причинам она может затянуться.

Избежать вероятности отказа от заключения сделки поможет составление предварительных договоров купли-продажи в качестве подтверждения намерений. Однако и это не может стать панацеей. Если неустойка за отказ кого-то и остановит, то с явным удорожанием сделки при альтернативе ничего поделать нельзя.

как оформить альтернативную куплю-продажу

Тем не менее, у альтернативы есть и существенные плюсы. К примеру, продавец может выбрать для себя любую жилплощадь на рынке в качестве альтернативы. Это невозможно сделать при обычном обмене, поэтому если необходимо улучшить жилищные условия, а квартира принадлежит муниципалитету, лучше ее приватизировать.

При альтернативной сделке продавец может проживать в квартире до переселения в приобретаемое жилье. Это освобождает от затрат времени и денег на поиск и съем временного жилья.

Участие в цепочке купли-продажи минимизирует риск возможно взаимодействия с мошенниками и аферистами, коих на рынке недвижимости предостаточно. Это существенный плюс, которого нет при обмене или свободной продаже.

Кроме того, стоимость жилья на рынке недвижимости с каждым годом возрастает и среднестатистической семье в России сложно накопить нужную сумму для покупки квартиры. Альтернативная сделка решает эту проблему, так как новое жилье приобретается за средства от продажи старого.

Налоги при альтернативной продаже

Если продаваемое жилье находится в собственности менее трех лет, то продавец обязан оплатить налог на доход физических лиц в бюджет. Он составляет 13 % от стоимости недвижимости, когда она превышает 1 млн. руб.

Однако при альтернативной продаже сумма налоговой базы будет снижена на стоимость покупаемого объекта. То есть по факту налог платится с разницы между суммой продажи и суммой покупки.

К примеру, квартира была продана за 3 млн. руб., а новая обошлась в 2 200 000 руб. В таком случае налогооблагаемой базой будет 800 тыс. руб. и сумма налога составит 800 000 x 13 % = 104 000 руб.

После совершения сделки необходимо до 30 апреля года следующего за отчетным подать налоговую декларацию в территориальное ФНС. К  отчетности нужно приложить все документы, на основе которых заполнялась декларация (договор купли-продажи, квитанции и т.д.).

Снизить расходы на выплату налогов можно, воспользовавшись возможностью получения налогового вычета. Для этого необходимо обратиться к своему работодателю или в ФНС.

Советы юристов

Вряд ли удастся заключить альтернативную сделку без помощи риелтора. Специалист поможет не только в поиске покупателей, но также и в документальном оформлении.

Стоит реально оценивать свои возможности. Если завысить цену на продаваемую жилплощадь или искать наиболее дешевый вариант среди предлагаемых на рынке, то на осуществление сделки уйдет уйма времени.

При возникновении сложностей или если у вас остались вопросы касательно альтернативной сделки, обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Альтернативная сделка требует терпения. Между внесением задатка и оформлением основного договора может пройти несколько месяцев.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Читайте также

Как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после р...
просмотров 217
Намерение вступить в сделку по продаже недвижимости, как правило, тщательно обдумывается. Обычно процесс...
Купить квартиру без риэлтора: инструкция, советы, тонкости сделки...
просмотров 713
Покупая квартиру, люди часто обращаются в агентства недвижимости. Оно и понятно – риэлтор и варианты...
Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка: особенности сделки...
просмотров 21
Ипотечная недвижимость довольно часто становится предметом купли-продажи. Подобные варианты отличаются...
Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном...
просмотров 379
Приобретение жилья – это серьезный процесс, требующий особого подхода. Расскажем, что нужно знать при...