Как выбрать и купить коммерческую недвижимость

Когда у людей появляются лишние деньги, большинство из них задумывается о том, куда их вложить. И здесь выбор традиционно падает на недвижимость. Многие граждане РФ начинают искать квартиры на первичном или вторичном рынке, чтобы впоследствии выгодно сдавать их в аренду. И здесь коммерческая недвижимость может принести куда более ощутимый доход. У таких объектов есть лишь одна проблема, и заключается она в высокой стоимости. Поэтому, если у вас есть деньги на небольшую квартиру-студию в Тюмени, то вы вряд ли сможете позволить себе хорошую коммерческую недвижимость, которая в перспективе принесет вам миллионы рублей.

Однако если денег хватает, то важно правильно выбрать объект, проверив перед покупкой ряд моментов. Например, следует убедиться в том, что у помещения нет проблем с документами, что оно не находится в залоге и подходит для планируемого использования. О том, как это сделать, мы поговорим ниже.

Зачем покупать коммерческую недвижимость

Владея недвижимостью, человек может продать ее, сдать в аренду, подарить, обменять или же передать по наследству. Причем это касается не только жилых объектов, но и земельных участков, складских или офисных помещений, гаражей, хозяйственных построек и т. д.

Коммерческая недвижимость предоставляет инвестору большой простор для деятельности. Чтобы сохранить и приумножить свои капиталы, можно использовать следующие приемы:

• купить помещение в строящемся офисном здании и перепродать его дороже, когда объект будет готов;
• приобрести землю, построить на нем здание и продать его нескольким собственникам;
• купить на вторичке помещение, отремонтировать его и продать;
• построить складское помещение, сдавая его по частям;
• выкупить старое здание, провести полную его реконструкцию, разбив на офисные помещения и сдавая в аренду и т. д.

Что нужно, чтобы сдавать коммерческую недвижимость в аренду

В отличие от квартир, которые могут сдаваться физлицами, работа с коммерческой недвижимостью – это уже предпринимательская деятельность. Соответственно, для сдачи таких объектов в аренду необходимо зарегистрироваться в качестве ИП или же открыть ООО.

Самозанятым сдавать коммерческую недвижимость запрещено. Они могут зарабатывать только на аренде жилых объектов.

Кто может выступать в качестве арендатора

Арендовать коммерческую недвижимость может кто угодно. Это может быть физическое и юридическое лицо. Причем статус индивидуального предпринимателя иметь необязательно – закон не предусматривает в данном случае никаких ограничений.

Другое дело, если арендатор хочет вести бизнес в арендованном помещении. Тогда ему нужно оформить самозанятость или ИП. В противном случае, он сможет использовать арендованное помещение исключительно для хранения личных вещей.

Поиск пригодного помещения

Покупка коммерческой недвижимости обычно осуществляется в трех целях:

1. Для ведения собственного бизнеса.
2. Для сдачи в аренду.
3. Чтобы впоследствии выгодно перепродать.

Вне зависимости от конечной цели, при покупке коммерческой недвижимости следует учитывать такие нюансы:

1. Местоположение. Важно оценить проходимость потенциальных клиентов.
2. Транспортная доступность. Сотрудникам и клиентам должно быть легко добираться к объекту.
3. Техническое состояние. Если вам требуется вложиться в ремонт, то рассчитайте, сколько для этого понадобится денег.
4. Возможности. Важно оценить, можно ли вести в выбранном месте ту деятельность, которая интересует вас или потенциальных арендаторов.

Если вы хотите открыть ресторан, то вам потребуется просторное помещение, расположенное на первом этаже. Также у него должен быть отдельный вход, причем желательно, чтобы дверь выходила на оживленную улицу. Плохим выбором в данном случае будет помещение, расположенное в подвале, со старой проводкой и плохой вытяжкой. Его, конечно, можно довести до ума, но это будут уже дополнительные расходы. Поэтому у продавца смело можно просить скидку.

Также учитывайте, что вам необязательно делать ремонт в помещении самостоятельно. Реставрацию можно взвалить на плечи арендатора. Однако далеко не каждого предпринимателя устроят подобные условия.

Об использовании недвижимости

Выше мы указали на очевидные моменты, но помимо них важно выяснить, как можно использовать тот или иной коммерческий объект. На первый взгляд может показаться, что если человек владеет недвижимостью, то он может использовать ее для каких-угодно целей. Однако в действительности это не так. В реальности вы можете купить объект под кафе, но в итоге окажется, что его нельзя использовать для ресторанного бизнеса.

Загвоздка здесь заключается в следующем: местные власти в каждом населенном пункте решают то, какие объекты могут находиться в конкретном месте города. Речь идет о жилых домах, магазинах, офисных и складских помещениях, кафе. Вот и получается, что на одной улице может могут находиться исключительно жилые дома, магазины и кафе, а вот офисов здесь быть не может. На другой же улице, напротив, нельзя возводить жилые постройки, поскольку она предназначена производственных помещений и офисов.

Чтобы узнать, где и что можно размещать, необходимо ознакомиться с местными правилами землепользования. Они должны быть представлены на сайте местной администрации. Причем неважно, идет речь о мегаполисе или небольшом поселке.

Запрашиваем выписку из ЕГРН

Из этой выписки можно узнать кадастровый номер того земельного участка, на котором располагается интересующее вас помещение или здание. Этот документ можно заказать за 300 рублей на сайте Росреестра.

Учтите, что выписку нужно заказывать именно на здание. В том случае, если вы закажете документ для конкретного помещения, то в необходимой графе будет указан кадастровый номер здания. Соответственно, вам придется запрашивать две выписки:

• из выписки на помещение вы узнаете кадастровый номер на здание;
• из выписки на здание вам станет известен кадастровый номер земельного участка.

Далее, зная кадастровый номер, можно найти участок земли на Публичной кадастровой карте. Здесь обратите внимание какой ВРИ (вид разрешенного использования). Например, вы хотите использовать участок под ресторан, а во ВРИ надела указано «общественное питание». В таком случае можно не проводить никаких дальнейших проверок.

Если же ВРИ не совпал с желаемым использованием земли, то следует узнать, можно ли присвоить интересующий вас вид использования участку. Для этого изучите документы местной администрации.

В первую очередь обращаем внимание на карту градостроительного зонирования. Обычно она выложена на официальном сайте администрации населенного пункта. Следует изучить то, на какие зоны и подзоны поделен конкретный участок. Они будут иметь разные цвета – расшифровка представлена на карте.

Также следует найти правила застройки и землепользования. Данный нормативный акт издается городским советом депутатов или думой. Так, в столице с 2017 года действуют Правила землепользования и застройки Москвы. В них подробно описаны все зоны. Для каждой из них указаны основные виды использования, вспомогательные и условно-разрешенные.

Основные виды использования

Хорошо, если тот вид использования земли, который вас интересует, был указан в качестве основного. В таком случае, его можно будет присвоить участку без осуществления дополнительных согласований.

Например, гражданин решил приобрести помещение и сдать его в аренду под кафе. Заглянув в публичную кадастровую карту, он узнал, что участку земли под зданием присвоен ВРИ «магазины». Тогда начинающий предприниматель заглянул в правила землепользования той территориальной зоны, где расположено здание. Здесь в перечне основных видов использование есть пометка «общественное питание».

Соответственно, став собственником участка, мужчина сможет обратиться в МФЦ, попросив сменить категорию «магазины» на «общественное питание». Если земля под зданием арендуется им у местной администрации, то сперва ему придется заручиться ее согласием.

В большинстве случае, получить согласие оказывается несложно. По большей части, эта процедура является формальностью.

Условно-разрешенные

Допустим, ВРИ «общественное питание» находится в категории условно разрешенных видов использования. В таком случае процедура смены также возможна, однако она будет уже более сложной. Здесь нужно будет пройти через ряд публичных слушаний. Их результат всегда непредсказуем, поэтому лучше будет поискать более подходящий вариант.

Вспомогательные виды использования

Такие ВРИ можно лишь добавить к уже присвоенному условно-разрешенному или же основному виду. В данном случае процедура будет аналогична замене вида использования на один из основных.

Например, в одном из районов Красногорска разрешено размещать коммерческую недвижимость в многофункциональной общественно-деловой зоне. Здесь могут располагаться ТРЦ, магазины, рынки – порядка 30 ВРИ. В качестве вспомогательного вида использования к ним можно добавить складские помещения. В таком случае, арендодатель сможет сдавать помещение под магазин, имея полноценный склад.

Когда же необходимый вам вид использования отсутствует в описании территориальной зоны, присвоить его можно будет только путем изменений правил застройки и землепользования. Это может сделать лишь городская дума или другой местный представительный орган.

Проверка прав собственности на объект

Найдя недвижимость, максимально соответствующую требованиям, необходимо проверить право собственности на нее. Этот этап необходим для того, чтобы не отдать деньги мошеннику. Аферисты нередко выдают себя за собственников объектов и требуют предоплаты. Получив деньги, они перестают выходить на связь. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, следуйте указанному ниже алгоритму.

Просим продавца предъявить документы

Следует запросить документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, у продавца или риелтора. Речь идет о таких бумагах:

1. Договор купли-продажи.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Дарственная.
4. Инвестиционный договор о регистрации перехода права собственности с пометкой Росреестра.
5. Свидетельство о госрегистрации права.

Если объект бы куплен

Если продавец предъявляет вам договор купли-продаже, инвестиционный договор или дарственную, в нем следует посмотреть цену, за которую был приобретен объект недвижимости. Заниженная цена – повод насторожиться. Она может свидетельствовать о фиктивности сделки.

Также следует обратить внимание на порядок оплаты: был ли расчет сразу или же объект покупался в рассрочку. В случае с рассрочкой, важно узнать, на каких условиях она была оформлена, и имеются ли документы, подтверждающие платежи. Возможно, продавец не полностью рассчитался с предыдущим владельцем, и тот потребует возврата имущества, в том числе, и от последнего покупателя.

Таким образом, если вы купили объект, не убедившись в том, что продавец расплатился за него перед предыдущим собственником, вы можете лишиться этой недвижимости. И если сделку отменят, то заставить продавца вернуть деньги будет той еще задачей.

Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо запросить бумагу, подтверждающую тот факт, что текущий владелец недвижимости полностью рассчитался с предыдущим (если имущество было куплено). В качестве подтверждающего документа можно использовать квитанцию, расписку или платежное поручение.

Выписка из ЕГРН

Этот документ является выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Данные, указанные в нем, могут быть неактуальны. Тем не менее, устаревшая выписка поможет узнать кадастровый номер объекта, самостоятельно запросив свежую информацию.

Обновление данных в Росреестре происходит ежедневно. Соответственно, даже выписка недельной давности может оказаться неактуальной. За эту неделю могла появиться ипотека. Чтобы избежать неприятной ситуации, необходимо сначала смотреть выписку продавца, а затем заказать новую.

Иногда сделка готовится долго, поэтому документ можно заказывать несколько раз. Например, одну выписку получаем в начале процесса, а вторую – пере подписанием договора купли-продажи.

Если право на объект недвижимости регистрировали в Росреестре, то соответствующая отметка будет проставлена на последней странице договора купли-продажи.

Свидетельство о госрегистрации права

Этот документ выдавался до 15 июля 2016 года. Затем он был заменен на выписку из ЕГРН. Помимо ФИО собственника, в свидетельстве следует посмотреть отметки об ипотеке. Этот момент очень важен, ведь вы не сможете зарегистрировать объект, не получив согласие залогодержателя. Если же сделку все-таки удастся оформить, получив согласие, ипотека сохранится при смене собственника.

Лучше всего погасить долг перед банком за счет авансового платежа. Затем продавец получает остаток денег, а покупатель становится полноценным собственником недвижимости.

Также следует прочитать информацию, указанную в «документах-основаниях». Важно, чтобы продавец предъявил покупателю именно тот договор, который был указан в свидетельстве.

Обращаемся в Росреестр

В Росреестре вам нужно будет заказать две выписки из ЕГРН:

1. Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Из этого документа можно узнать, кто является владельцем объекта, и есть ли обременения. Речь идет об аресте, ипотеке, долгосрочном договоре аренды. Кроме того, данная выписка позволяет получить подробную информацию о помещении и здании. Можно узнать о годе постройки, этажности, площади помещений, расположении.
2. О переходе прав на объект. Этот документ содержит меньше информации о самой недвижимости, однако здесь отражена цепочка предыдущих владельцев, и эту информацию можно будет проверить.

Важно обратить внимание на сроки перепродажи объекта. Настораживать должна быстрая перепродажа, которая происходила неоднократно. Также у недобросовестного покупателя могут отобрать имущество, если одна из ранее заключенных сделок была признана незаконной.

Проверка продавца на банкротство

Риск скорого банкротства нередко побуждает собственника к быстрой продаже активов, ведь он не хочет отдавать имущество за долги, а деньги спрятать будет куда проще. Поэтому очень важно проверить как продавца, так и предыдущих владельцев коммерческого объекта на предмет риска банкротства.

Казалось бы, здесь не может быть никаких негативных последствий, ведь собственник продает недвижимость, еще не будучи банкротом. Однако в действительности риски есть, и они серьезные. Если собственник знает, что скоро обанкротится, и умышленно распродает свое имущество, то все сделки по продаже впоследствии могут быть оспорены. В таких случаях, недвижимость вернут банкроту, а после продадут ее с публичных торгов, чтобы отдать вырученные деньги кредиторам.

Покупатель же может и вовсе не вернуть вложенных средств, или же получить небольшую их часть. А все потому, что некоторые из кредиторов имеют приоритетное право на получение денег. К таким лицам относятся работники банкрота. И вполне возможно, что когда последний расплатится со всеми долгами, у него не останется денег, которые он должен выплатить покупателю. Требовать их придется в судебном порядке, но в результате вы можете так никогда и не дождаться выплат.

Подобная ситуация произошла в 2019 году, когда покупатель был вынужден вернуть СТО обанкротившемуся продавцу. При этом, для возврата денег ему пришлось встать в общую очередь, состоящую из кредиторов. Вернуть всю сумму покупателю не удалось даже спустя несколько лет.

Ниже мы рассмотрим несколько способов проверки продавца, которые позволят вам избежать проблемных ситуаций.

Сайт картотеки арбитражных дел

Данный ресурс позволит вам узнать о возбуждении дела о банкротстве в отношении конкретного должника. Если недвижимость продает ИП или ООО, этот сайт позволит увидеть, какие суммы и когда взыскивались с него в рамках коммерческих споров. Поводом отказаться от сделки являются взыскания с продавца, которые сопоставимы со стоимостью недвижимости.

База данных ФССП

Перейдя на сайт банка данных исполнительных производств, можно получить информацию о наличии у продавца непогашенных долгов. Здесь настораживать должны крупные задолженности, которые сопоставимы со стоимостью недвижимости. При их наличии, существуют риски того, что продавец будет объявлен банкротом, и недвижимость заберут. Причем изъятие будет происходить уже у нового собственника, которые честно заплатил за объект.

База данных ФССП позволяет посмотреть долги как физических, так и юридических лиц.

Сайт районного или городского суда

Чтобы узнать об участии продавца в спорах, связанных с предпринимательской деятельностью, нужно зайти на сайт городского или районного суда, расположенного по месту жительства собственника недвижимости. Например, владельцем объекта является предприниматель, задолжавший нескольким банкам по потребительским кредитам. При наличии большого количества долгов, физлицо может объявить себя банкротом, в результате чего кредиторами будут оспариваться все ранее совершенные им сделки по выводу активов.

В случае, когда коммерческую недвижимость продает компания, потребуется выполнить дополнительную проверку. Для этого следует скачать на сайте ФНС выписку из Единого государственного реестра юрлиц. Здесь нужно проверить следующую информацию:

1. Является ли организация действующей, или же она была исключена из ЕГРЮЛ. Если компания является недействующей, то юридически она попросту не существует, а потому не может заключать какие-либо договора.
2. Кто является руководителем компании и кому можно ставить свою подпись на договоре купли-продажи. Ставить свою подпись на договоре должен человек, указанные в ЕГРЮЛ в качестве директора, руководителя, гендиректора или президента. Также это может быть лицо, на которое руководитель выписал нотариальную доверенность. Следует понимать, что, если подпись на договоре поставит другое лицо, она будет считаться незаконной.
3. Количество собственников компании. Допустим, владелец один, и он не является директором фирмы. Тогда для сделки по купле-продаже имущества потребуется согласие собственника. При наличии нескольких участников у организации, необходимо составить протокол их общего собрания, на котором будет вынесено решение о реализации недвижимости.

Иногда в протоколе ставят подписи не все участники. В таком случае, придется ознакомиться с уставом организации, чтобы понять, каким именно образом должно приниматься подобное решение, сколько людей должно принимать участие в собрании и какой должен быть процент положительных голосов.

Если продавцом является индивидуальный предприниматель, важно узнать, не состоит ли он в браке. Возможно, продаваемая недвижимость находится в супружеской собственности. Тогда понадобится получить от супруги продавца нотариальное согласие на продажу. В противном случае, она сможет оспорить сделку.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрация покупки коммерческого объекта происходит так же, как и в случае с любой другой недвижимостью. Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра, расположенное по месту нахождения помещений.

Сделки по купле-продаже недвижимости предусматривают составление письменного договора. Участники сделки должны поставить на нем свои подписи. Также возможно заключение соглашения в электронном виде. Для этого у каждой из сторон должна быть усиленная электронная подпись.

При продаже не помещения целиком, а доли в нем, необходима нотариальная заверка договора купли-продажи. После того, как этот документ будет подписан, переход права собственности нужно зарегистрировать в ЕГРН. После этого покупатель станет полноправным владельцем объекта.

Допустим продавец подписал несколько договоров купли-продажи на один и тот же объект, заключив сделку с разными покупателями. Собственником недвижимости станет тот из них, кто успеет первым зарегистрировать право в ЕГРН. И неважно, кто первым подписал договор и раньше всех передал деньги продавцу. Решающее значение в данном случае имеет дата регистрации права собственности в Росреестре.

Документы на регистрацию следует подавать самостоятельно, через МФЦ или нотариуса. Если договор заверяли нотариально, то данные в Росреестр нотариус передаст самостоятельно.

Обращение в нотариальную контору является обязательным в том случае, если речь идет о покупке не помещения целиком, а лишь о доле в праве на такой объект. В прочих ситуациях обращение к нотариусу необязательно.

Следует понимать, что услуги нотариуса сопряжены с дополнительными расходами. Так, стоимость удостоверения сделки – 0,05% от ее цены. Максимальная сумма составляет 20 тысяч рублей.

Для оформления сделки через Росреестр или МФЦ, необходимо следовать такому алгоритму:

1. Подаем в отделение госоргана 3 экземпляра договора купли-продажи. Один экземпляр будет для продавца, другой – для покупателя, и еще один останется в Росреестре.
2. Вместе с ДКП подаем квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимость.

Оплата госпошлины полностью возлагается на покупателя. Для физлиц налог составляет 2 тысячи рублей, для юрлиц – 22 тысячи.

Пакет документов и стоимость пошлины для Росреестра и МФЦ одинаковы. Отличается только время ожидания. Если вы подадите бумаги через МФЦ, то ждать придется на несколько дней дольше. Дело в том, что сотрудники многофункционального центра не занимаются оформлением документов, а выступают в качестве посредника между заявителем и госорганом. Поэтому более долгое ожидание объясняется необходимостью пересылки бумаг – здесь все зависит от скорости работы почтовых служб.

Почему следует обращаться к нотариусу

Многие граждане предпочитают обращаться к специалисту даже в тех случаях, когда нотариальная заверка документов не является необходимой. Рассмотрим преимущества, которые дает такой подход.

Грамотное составление договора

Проводя сделку самостоятельно, без обращения к юристу или риелтору, необходимо обратиться к нотариусу. Этот специалист составит соглашение, которое будет отвечать требованиям действующего законодательства. Естественно, за такие услуги придется доплатить.

У разных специалистов размер доплаты отличается. В среднем он составляет от 5 тысяч рублей за стандартный договор.

Гарантия того, что сделка не будет оспорена

Перед подписанием договора купли-продажи, нотариус проверит паспорта сторон, чтобы убедиться в том, что подписи на нем поставили те лица, которые указаны в соглашении. Кроме того, специалист подтвердит, что каждый из участников подписал договор добровольно, находясь в здравом уме и полностью осознавая последствия заключения такой сделки.

Нотариус обязан выполнить такую проверку. Именно поэтому оспаривание нотариальных сделок – это всегда сложный процесс.

Быстрая регистрация перехода прав

Нотариус передает документы в Росреестр самостоятельно. Это его обязанность. К тому же, сама регистрация при посредничестве специалиста проходит быстрее. Как правило, весь процесс занимает не более трех дней. Для сравнения, если подавать документы самостоятельно, то период ожидания регистрации может составить до девяти рабочих дней.

Нотариальный депозит

Для взаиморасчетов можно воспользоваться депозитом нотариуса. В этом случае покупатель передает деньги специалисту после подписания договора. Последний хранит их до того момента, пока документы будут проверены в Росреестре и не произойдет регистрация перехода права. Когда же покупатель становится законным владельцем недвижимости, продавец сможет получить деньги от нотариуса.

Аналогом нотариального депозита является банковская ячейка. Однако эта услуга предоставляется на платной основе. Ее стоимость начинается от 700 рублей.