Бесплатная горячая линия по всей России

Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Введение в 2021 году НДФЛ с повышенной ставкой 15 % вызвало споры и разногласия среди риелторов. Некоторые из них считают, что, если вы продаете новостройку по договору уступки права требования, и цена больше 5 000 000 руб., вам придется платить повышенный НДФЛ вместо прежнего по ставке 13 %.

Если стоимость квартиры высокая, продавец рискует переплатить много денег. Поэтому может возникнуть соблазн специально снизить стоимость квартиры в договоре, но это большой риск как для продавца, так и для покупателя.

Итак, нужно ли платить повышенный НДФЛ при продаже квартиры и, в частности, новостройки?

Что такое прогрессивная шкала НДФЛ?

Эта шкала была введена с 2021 года. Она предусматривает повышение налоговой ставки при увеличении совокупного годового дохода. Если доходы больше лимита в 5 000 000 руб. с начала года, придется платить НДФЛ по повышенной ставке 15 % с суммы превышения.

Например, если раньше с налоговой базы в размере 7 000 000 руб. нужно было заплатить 910 000 руб. НДФЛ по ставке 13 %, то теперь с этой же суммы придется заплатить больше — 1 050 000 руб. по ставке 15 %. Эти деньги пойдут на финансирование фонда поддержки детей с тяжелыми заболеваниями «Круг добра». За этот год по планам получится собрать около 60 млрд руб. для фонда.

Введение прогрессивной шкалы предназначено в первую очередь для тех, кто ежегодно имеет большие доходы (не менее 500 000 руб. в месяц). Но те, кто собирается продавать недвижимость по высокой цене, задаются вопросом, коснется ли их это нововведение. Ведь продавец может иметь небольшой ежегодный доход, а квартиру купить, например, в ипотеку.

Повышенный НДФЛ и продажа недвижимости

Сделки по продаже дорогостоящего имущества, к которому относятся квартира, автомобиль, земельный участок, дорогая бытовая техника, не попадают под действие прогрессивной шкалы. Исключение составляют только ценные бумаги. 

Это значит, что доход от продажи такого имущества не включается в налоговую базу при расчете лимита в 5 000 000 руб. Доход от продажи недвижимости по-прежнему облагается НДФЛ по ставке 13 %, независимо от его цены продажи.

Рассмотрим пример. Сумма дохода за прошлый год по зарплате составила 2 млн руб. В том же году вы продали недвижимость за 4 млн руб. Получается, общая сумма дохода за прошлый год составила 6 млн руб., но вам не придется платить повышенный НДФЛ. При расчете повышенного НДФЛ учитывается только сумма зарплаты за год, а она меньше лимита 5 млн руб.Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры в новостройке

Повышенный НДФЛ и продажа новостройки по договору уступки

Рассмотрим, какую ставку НДФЛ будут применять при продаже квартиры по договору уступки права требования.

Продажа имущества является исключением при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Но квартира считается имуществом только, если право собственности на нее уже зарегистрировано.

Если речь идет о квартире в новостройке, право собственности регистрируется только после того, как застройщик сдает дом, а покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры.

Однако квартиру в новостройке можно купить еще задолго до сдачи дома по договору участия в долевом строительстве. То есть, собственник покупает не саму квартиру, а право владеть ей в будущем.

Если собственник решит продать такую квартиру еще до сдачи дома, он заключит с покупателем договор уступки права требования, а не договор купли-продажи, поскольку он продает не саму квартиру, а лишь право на нее.

А доход, полученный от продажи права на квартиру, уже не является исключением при расчете налоговой базы для повышенного НДФЛ. Кроме этого, при продаже квартиры по договору уступки не применяется и правило минимального срока владения для освобождения от уплаты налога.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40
(Москва)

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Таким образом, если вы продаете квартиру по договору уступки, в налоговую базу для расчета повышенного налога войдет не только сумма годовой зарплаты, но и доход от продажи.

Значит ли это, что каждый продавец квартиры по договору уступки теперь будет обязан платить НДФЛ по ставке 15 %?

Как правильно рассчитать налоговую базу при продаже по договору уступки?

НДФЛ начисляется не на все суммы полученного дохода. При расчете налоговой базы учитывается доход с учетом вычета, который можно применить к нему. Например, для дохода от зарплаты учитываются стандартные вычеты на детей, для дохода от продажи квартиры по договору уступки учитывается сумма расходов при ее покупке.

Таким образом, в сумму дохода при расчете повышенного НДФЛ включается не полная сумма продажи, а разница между суммой продажи и суммой расходов при покупке.

Рассмотрим пример. Сумма дохода за прошлый год по зарплате составила 2 млн руб. В том же году вы продали недвижимость за 4 млн руб. по договору уступки. Стоимость покупки этой же квартиры — 3 млн руб.

Налоговая база будет считаться так: 4 000 000 – 3 000 000 = 1 000 000 руб. Эту сумму прибавят к сумме годового дохода по зарплате: 1 000 000 + 2 000 000 = 3 000 000 руб. Эта сумма меньше лимита в 5 млн руб., поэтому будет применяться обычная ставка НДФЛ, а не повышенная.

Рассмотрим другой пример. Годовой доход по зарплате — 2 млн руб. Стоимость продажи квартиры по договору уступки — 6 000 000 руб., а стоимость ее покупки годом ранее — 4 млн руб. Очевидно, что доход от продажи уже превышает лимит, но нужно ли в этом случае платить повышенный НДФЛ?

Налоговая база в этом случае будет считаться так: 2 000 000 + (6 000 000 – 4 000 000) = 4 000 000 руб. То есть, и в этом случае доход меньше лимита в 5 млн руб., поэтому платить НДФЛ по повышенной ставке по-прежнему не надо.

Итак, платить НДФЛ по повышенной ставке 15 % придется только, если сумма годового дохода от зарплаты и сумма прибыли от продажи квартиры по договору переуступки будут в совокупности больше лимита в 5 млн руб. Причем повышенная ставка применяется только к сумме превышения лимита. Она никак не касается всей суммы дохода от продажи недвижимости.трейд-ин

На что обратить внимание при продаже квартиры в новостройке?

Применять НДФЛ по повышенной ставке будут только для доходов, полученных начиная с 2021 года.

Если вы продаете новостройку по договору уступки прав, избежать подачи декларации и уплаты налога нельзя. Для этой категории сделок не применяется правило минимального срока владения.

Минимальный срок владения квартирой в новостройке теперь считается с момента полной оплаты по договору долевого участия или договору уступки права.  

При внесении доплаты после сдачи дома, например, при увеличении метража площади, срок владения отсчитывается от даты последнего платежа.

Получить имущественный вычет при покупке квартиры можно в упрощенном порядке с 2021 года. Банк сам передает сведения в налоговую, а она отправляет в личный кабинет предварительно заполненное заявление. Его нужно только подписать и дождаться возврата денег.

С 2022 года обратиться за получением имущественного вычета при покупке новостройки можно будет только после регистрации права собственности на квартиру, а не сразу после подписания акта приема-передачи. Хотя право на налоговый вычет возникает в год подписания этого акта.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.