Квартира в ипотеку: о каких обязанностях следует помнить заемщику

Сегодня о собственном жилье мечтают многие, только вот стоит оно недешево. Человеку с небольшим доходом копить на квартиру придется до самой пенсии, постоянно в чем-то себе отказывая. Но даже в этом случае не факт, что он сможет купить жилье своей мечты. При этом, получить квартиру хочется прямо сейчас. И единственным способом это сделать является ипотека.

Беря деньги у банка, каждый заемщик получает как права, так и обязанности. Например, он может погасить ипотеку досрочно, прописать в квартире своих детей или же получить отсрочку платежей без согласия банка. Но заемщик не сможет продать жилье, пока не выплатит ипотеку, и обязан будет оформлять страховку. Об основных обязанностях граждан, оформивших ипотечный кредит, мы поговорим ниже.

Передача квартиры в залог

Ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не расплатится с долгом. Таким образом, гражданин получает деньги от кредитора, но взамен обязан оформить приобретаемую недвижимость в залог. Подобная схема позволяет банку обезопасить себя на случай, если заемщик перестанет платить по кредиту. Тогда залоговый объект продается, а вырученные деньги используются для погашения долга.

Ипотека может устанавливаться не при покупке объекта. Данный способ используется и для обеспечения обязательств при потребительских кредитах, аренде, подряде или купле-продаже. Во всех этих случаях недвижимость может становиться объектом залога.

Если вы берете жилье в ипотеку, то в договоре будет указано, что такой-то объект становится залоговым, и за его счет могут быть обеспечены такие-то обязательства. И это обязательное условие – других вариантов оформления ипотечного кредита не существует. Поэтому, если вы не хотите оформлять обременение, вам следует рассмотреть вариант с потребительским кредитом. Но взять таким образом действительно крупную сумму вряд ли получится.

Договор ипотеки подлежит регистрации в Росреестре. Он вступает в силу с момента регистрации. О наличии обременений у жилья будет указано в выписке из ЕГРН. Здесь будет пометка «ипотека в силу закона». Это означает, что сделки с жильем невозможны без согласия и ведома кредитора-залогодержателя. Снятие обременений возможно лишь после погашения кредита.

Некоторые люди думают, что владельцем ипотечного жилья является банк, который передает объект клиенту после того, как тот полностью погасит долг. Однако это не так. С первого дня оформления ипотеки собственником объекта будет заемщик. Это указывается во всех документах. Банк же выступает залогодержателем без права собственности на жилье.

Если заемщик исправно вносит платежи – проблем не возникнет. Но при серьезных просрочках объект могут изъять в счет уплаты долга.

Обязательное страхование предмета залога

Предметом ипотеки всегда является какой-либо объект недвижимости. И действующее законодательство обязывает заемщика застраховать его от рисков утраты или повреждения. То есть, если дом сгорит, то кредитор получит возмещение. То же самое касается и затопления квартиры, в результате чего ее стоимость снизится. Страховка оформляется в интересах банка, который не хочет терять деньги по независящим от него причинам.

Отказаться от страхования объекта залога на данный момент не представляется возможным. Это – требование действующего законодательства. Страховка оплачивается заемщиком. В некоторых случаях ее стоимость входит в сумму кредита. Тогда можно оплачивать частями.

Как правило, в первый год ипотеки страховка оформляется вместе с кредитом. Далее заемщик приобретает полис на следующий год. Если он этого не сделает, то банк сможет оформить страховку самостоятельно, взыскав ее стоимость с клиента.

Кроме того, кредитор может предусматривать штрафы за несоблюдение условий договора. В некоторых случаях одним из требований может быть досрочный возврат долга.

Стоимость полиса определяется суммой задолженности по ипотеке. Например, если заемщику осталось заплатить 2 миллиона рублей, то страховка будет стоит 4500 рублей. Если 3 миллиона, то стоимость полиса составит уже около 7 тысяч рублей.

Страхование жизни и здоровья по договору

Закон обязывает заемщиков страховать только предмет залога. В общих требованиях отсутствует необходимость оформления страховки на жизнь и здоровье граждан. Однако такая процедура может предусматриваться страховым договором. И большинство банков навязывают своим клиентам страхование жизни и здоровья.

В теории, от этого пункта можно отказаться. Однако в этом случае вырастет процентная ставка, причем это условие предусматривают даже программы государственной поддержки. Льготные ставки действуют лишь при страховании здоровья и жизни, иначе кредит будет стоить дороже.

Стоимость страхования жизни зависит от целого ряда факторов. Так, 38-летний мужчина, оформивший ипотеку на 2 миллиона рублей, заплатит чуть более 12 тысяч рублей за страховку. Женщина аналогичного возраста сможет купить полис всего за 7,5 тысяч.

Страховку нужно оформлять ежегодно. И по мере сокращения задолженности ее стоимость будет снижаться. Следует понимать, что страховка – это не только расходы, но и реальная защита каждого гражданина. Если с заемщиком что-либо произойдет, то его наследникам жилье достанется без долгов – остаток выплат погасит страховая компания.

Любой страховой договор можно расторгнуть в течение двух недель после оформления. Поэтому, если вы вдруг решили, что страховка вам не нужна – можете смело требовать от компании возврата средств.

Своевременное внесение платежей

Взяв долг определенную сумму средств, заемщик обязан вернуть их. Причем сделать это нужно, придерживаясь определенного графика, и не позже установленного срока. В противном случае, заемщик должен будет заплатить штраф и неустойку. При желании, вернуть деньги можно досрочно.

Для граждан, не имеющих возможности внести деньги вовремя, существует два варианта:

1. Договориться с банком о реструктуризации.
2. Использовать ипотечные каникулы. Это возможно лишь в том случае, если заемщик оказался в трудной жизненной ситуации.

Если заемщик перестал вносить платежи, банк сможет использовать предмет залога для получения средств. То есть, он вправе забрать жилье и выставить ее на торги. Причем сделать это кредитор может даже в том случае, если это жилье является у заемщика единственным, и он проживает там с супругой и детьми.

Закон разрешает обращение взыскания на имущество в случаях, если гражданин систематически нарушает сроки уплаты. То есть, в течение года задерживает оплату более трех раз.

На созаемщиков распространяется понятие солидарной ответственности. То есть, если кредит оформляют несколько человек, банк может потребовать всю сумму платежа с одного из них. Впоследствии заемщики смогут решить вопрос с оплатой в добровольном порядке или в суде.

При наличии поручителя, его также могут принудить к оплате. Впоследствии он сможет взыскать средства с заемщика. Сделать это также можно в судебном порядке.

Ипотеку придется погасить даже в случае, если сделка была оспорена, а дом не достроен. Банк дал заемщику деньги, а тот их потратил. Соответственно, должен вернуть. Если гражданин так и не дождался своей квартиры, то эту проблему он должен решать с застройщиком. Кредитор к этому никакого отношения не имеет. В подобных ситуациях дольщики могут обратиться за помощью в специальный фонд, воспользовавшись механизмом защиты счетов эскроу.

Погашение долга, если покупку признали незаконной

К сожалению, в сделках с недвижимостью далеко не всегда все проходит гладко. Например, через какое-то время после приобретения объекта может оказаться, что сделку заключили незаконно. Например, мог объявиться предыдущий собственник, бывший супруг или наследники. Как правило, такие вопросы решаются в суде, и судья нередко принимает решения не в пользу покупателя недвижимости.

Если последнему придется вернуть жилье, то это не отменяет его обязательств перед банком. Погасить долг все равно придется. Впоследствии деньги можно будет отсудить у продавца, но заниматься этим должен покупатель. Банк к этим разборкам не имеет никакого отношения – он выделил деньги на приобретение недвижимости, и не должен разбираться в нюансах подобных сделок. По закону заемщик должен вернуть выделенные ему средства. Если же он потеряет приобретенный объект – это уже его проблемы.

Мало того, в случае возврата жилья, банк может требовать от клиента досрочного погашения ипотеки. Это неудивительно, ведь предмет залога будет уже не у заемщика, соответственно, у банка не будет никаких гарантий возврата средств.

Многие граждане думают, что банки проверяют недвижимость перед выдачей ипотечных средств. И если банк согласился на подписание кредитного договора, то это автоматически означает безопасность сделки. Однако в действительности это не так. Да, кредитная организация действительно проверяет все стороны сделки и предмет залога, однако эта проверка не дает никаких гарантий. Сделку могут впоследствии оспорить, а квартиру – забрать.

Кстати, если объект вызывает у банка сомнения, то в ипотеке могут отказать. Но вне зависимости от ситуации, проверку объекта, продавца и всех юридических нюансов должен осуществлять покупатель – самостоятельно или с привлечением риелтора. При возникновении каких-либо проблем, выплачивать ипотеку придется ему, а потому именно он и выступает заинтересованной стороной.

Чтобы подстраховаться, можно заказать углубленную юридическую проверку. Также определенные гарантии можно получить, оформив титульное страхование.

Выплата штрафов и неустоек за просрочку

Штрафы и неустойки начисляются в тех случаях, когда заемщик перестает вносить платежи по графику, не договорившись при этом об отсрочке. Причем в договоре должен быть прописан размер таких санкций.

Например, заемщик не внес ежемесячный платеж в установленный срок. В этом случае банк может требовать дополнительный процент с суммы просрочки (определяется по размеру ставки Центробанка). Если заемщик не заплатит неустойку добровольно, кредитор сможет обратить взыскание на квартиру. Тогда он получает от заемщика как долг, так и все дополнительные начисления за неоформленные страховки, просрочки и различные нарушения.

Содержание жилья в приемлемом состоянии

Несмотря на то, что официальным собственником ипотечного жилья является заемщик, он обязан придерживаться определенных правил по содержанию объекта. Он обязан учитывать интересы залогодержателя, которые заключаются в сохранении рыночной стоимости недвижимости. То есть, жилье должно быть в целости и сохранности до тех пор, пока ипотека не будет погашена.

Обязанность заемщика содержать ипотечную квартиру в нормальном состоянии существует на законодательном уровне. Владелец обязан оплачивать коммуналку, защищать жилье от взлома, следить за состоянием коммуникаций, беречь объект от затопления, пожара и т. д.

Заемщик имеет право застраховать некоторые из рисков. Например, можно оформить страховку на случай пожара. При этом собственник должен делать все возможное, чтобы квартира не потеряла в стоимости. Если гражданин не сделал в жилье ремонт после затопления или сдал его сомнительным нанимателя, то это может быть сочтено за нарушение обязанностей заемщика. Соответственно, кредитор может наложить не него санкции.

Для банка важна уверенность в том, что объект ипотеки не будет стоить меньше оставшейся суммы долга по кредиту. И здесь закон будет на его стороне.

Предоставление объекта для проверки залогодержателю

Банк может проверять как условия содержания имущества, так и его состояние (фактически и по документам). Поэтому представитель кредитной организации может посетить квартиру, чтобы убедиться в том, что с ней все в порядке. Естественно, такой визит проводится по согласованию сторон.

Заемщик обязан предоставить объект залога для проверки. Если же он этого не сделает, банк вправе требовать досрочного погашения кредита.

Действующее законодательство не ограничивает частоту таких проверок. Порядок их проведения законодательно также не регламентирован.

Например, представитель кредитора явился в квартиру к заемщику без предупреждения. Его сопровождал охранник. Мужчины пришли осматривать объект залога и вели себя довольно грубо. Когда же заемщик указал им на дверь, они потребовали от него досрочного возврата кредита.

Владелец ипотечного жилья обратился в суд, требуя запретить кредитору наносить подобные визиты. Однако доказать факта нарушения прав не удалось. Подобные проверки допускаются даже Конституционным судом.

Подтверждение оснований для ипотечных каникул

Оформив ипотеку, каждый заемщик получает право на льготный период. Если в его жизни настала черная полоса, он может в течение полугода не вносить платежи по графику. Спрашивать согласия банка для этого не требуется.

При этом важно понимать, что получить ипотечные каникулы заемщик может не когда пожелает, а при действительно сложной жизненной ситуации. И ее нужно будет подтвердить документально. Если же заемщик направит в банк голословное требование о предоставлении каникул, оно будет отклонено.

Подтверждающие документы необходимо приложить к заявлению о предоставлении льготного периода. Если заявитель предоставил не все бумаги, банк запросит у него дополнительные сведения.

Основания для получения ипотечных каникул

Ниже мы рассмотрим несколько основных оснований:

1. Заемщик потерял работу. В данном случае важно быть официально зарегистрированным в качестве безработного. Сделать это можно, подав документы на биржу труда. Для получения отсрочки в банке, используются выписка из регистра безработных. Этот документ подтверждает факт постановки на учет в службе занятости.
2. Гражданин тяжело болел, проведя на больничном более двух месяцев подряд. В этом случае нужно предоставить кредитору листок нетрудоспособности.
3. Заемщик был признан инвалидом первой или второй группы. Подтверждающий документ – справка об инвалидности.
4. За последние два месяца доход заемщика снизился более, чем на 30%. В данном случае необходимо сравнивать зарплату заявителя с его доходом за последний год. Для подтверждения понадобится справка о доходах, книга доходов и расходов, а также справка о доходах по налогу на профессиональный доход.
5. Количество иждивенцев у заемщика увеличилось. Речь идет о несовершеннолетних детях, родственниках под опекой, инвалидах первой и второй групп. Сравнивать в данном случае следует с числом иждивенцев, которых содержал заявитель на день заключения ипотечного договора. Для доказательств используется свидетельство об усыновлении, рождении, акт о назначении опекуна или попечителя, справка об инвалидности, справка о доходах, книга учета доходов и расходов по утвержденной форме.
6. Прекратился служебный контракт при назначении страховой пенсии по старости или трудовой договор. Заявитель должен предъявить сведения о трудовой деятельности или трудовую книжку.

Переход прав разрешается только с согласия банка

Несмотря на то, что заемщик является собственником квартиры, он не может подарить или продать ее без разрешения банка. Также он не сможет и разделить ее при разводе по своему желанию, ведь по закону нужно спрашивать разрешение залогодержателя на любое отчуждение имущества.

Это не означает, что сделки невозможны в принципе. Так, банк может дать согласие на продажу жилья, если будет оформлено новое обременение. То же самое касается и раздела имущества. Например, супруги решили развестись и договорились, что их ипотечная квартира останется жене. Банк дал на это добро и переоформил на женщину кредитный договор. Теперь он становится единоличной собственницей квартиры, продолжая выплачивать ипотеку.

В завещании можно указать ипотечную квартиру и не получая согласия банка. Дело в том, что жилье в любом случае перейдет к наследникам вместе с обременениями и задолженностями.

Другое дело, если у заемщика возникает необходимость провести какую-либо сделку с ипотечной квартирой, предполагающую переход прав. В таких случаях нужно обязательно посетить банк, обсудив возможные варианты. И лишь после всех согласований можно будет заключать договор с покупателем. В противном случае такое соглашение попросту не будет иметь юридической силы, и Росреестр его не зарегистрирует. Причина – квартира находится под обременением, и любые сделки с ней без согласия банка запрещены.

Иногда заемщику все же удается продать ипотечное жилье без согласия кредитора. Объект даже могут зарегистрировать в Росреестре. В этом случае банк может обратиться в суд и потребовать признания сделки недействительной.

Заемщик обязан отдать жилье в счет задолженности по ипотеке

Кредитор может обратить взыскание на предмет ипотеки, если заемщик грубо нарушает свои обязательства по договору. Например, он не гасит кредит, не пускает представителей банка в квартиру, не покупает страховой полис и т. д. Если нарушение повторяется неоднократно, то квартиру могут забрать и выставить на продажу в счет долга.

От взыскания защищено лишь единственное жилье. То есть, гражданина не могут выселить из квартиры на улицу. Но в случае с ипотечным жильем это правило не действует – приставы могут забрать квартиру даже в случае, если семье с маленькими детьми негде жить.

Для этого необходимо соответствующее решение суда. Если судья решит, что неплательщик обязан освободить жилплощадь, тот должен подчиниться. Далее квартиру выставят на публичные торги или же кредитор решит оставить ее у себя.

Заемщик сможет оставить жилье себе, если ему удастся погасить долг до его продажи. Если же квартиру забрали, то банк не обязан предоставлять должнику альтернативное место жительства.

Выделение долей членам семьи при использовании материнского капитала

Закон устанавливает определенные временные ограничения на использование маткапитала. Так, эти деньги можно будет потратить только после того, как ребенку исполнится три года. Исключение составляют случаи, когда маткапитал используется для погашения ипотеки. Здесь трехлетия можно не дожидаться.

Обязательным условием использования маткапитала является оформление жиля на всех членов семьи. И неважно, находится квартира в ипотеке или нет. Просто в случае с ипотечным жильем, эта процедура откладывается до момента погашения кредита. После этого необходимо будет выделить доли как супругу, так и детям.

Сделать это до погашения ипотеки не удастся, поскольку для передачи прав на заложенное имущество потребуется согласие банка, а ни один кредитор не захочет делать несовершеннолетних созаемщиками.

Процесс выделения долей супругу и детям контролируется государством. Если это не будет сделано, то государство может потребовать от семьи вернуть сумму маткапитала, признав сделку по продаже жилья недействительной.

Передача ипотечной квартиры по наследству вместе с долгами

Ипотечное жилье можно передавать по наследству. Указать такую квартиру в завещании можно еще до погашения кредита. Если же завещание отсутствует, объект все равно перейдет к наследникам после смерти наследодателя. Поэтому банк не имеет права забирать квартиру себе после смерти заемщика – она будет включена в состав наследственной массы.

По закону наследники получают не только активы наследодателя, но и его задолженности. Наследование ипотечного жилья возможно только вместе с кредитом. Погашать его придется на тех же условиях и в том же объеме.

Чтобы не отвечать по долгам наследодателя, можно отказаться от наследства. Причем отказ распространяется не на один объект, а на всю часть наследственной массы, которая причитается конкретному гражданину.

Например, после смерти заемщика в состав наследственной массы вошла квартира и долг по ипотеке в размере миллиона рублей. Позже жилье было оценено в три миллиона.

Наследниками являлись вдова гражданина, его сын и дочь. Поскольку квартира была куплена до брака, то супружеская доля из нее не выделялась. Поэтому каждый наследник получил по 1/3 жилья и 1/3 задолженности. Сын не захотел выплачивать долг, а потому решил отказаться от наследства. Осталось двое преемников, разделивших активы и долги наследодателя пополам.

Иногда совокупная сумма задолженностей превышает стоимость имущества, включенного в наследственную массу. Принимать наследство в этом случае нецелесообразно.

Во избежание проблем, при наследовании ипотечного жилья нужно сделать следующее:

1. Узнать о размерах задолженности.
2. Связаться с кредитором, сообщив ему о смерти заемщика.
3. Договориться с банком об особенностях уплаты долга.
4. Подать заявление нотариусу о принятии наследства.
5. Выплачивать ипотеку.

Допустим, взвесив все «за» и «против», вы решили не принимать наследство. В таких случаях можно не предпринимать никаких действий. Естественно, вы можете прийти к нотариусу и написать официальный письменный отказ. Но закон допускает и пассивный отказ, когда преемник просто ничего не делает, и его автоматически вычеркивают из списка получателей наследства.

Если квартира была куплена в браке, придется погасить половину долга

Если супруги оформляют ипотеку без брачного договора, то по закону они выступают в качестве созаемщиков. В случае развода оба они будут претендовать на квартиру, вне зависимости от того, кто из них заключал договор с баком. В этом случае жилье делится поровну: одну половину получает муж, а вторую – жена.

В подобных ситуациях у бывших супругов появляется не только право на долю в квартире, но и обязанность по выплате задолженности. Допустим, в период брака все ежемесячные платежи по ипотеке вносил муж. Если он продолжит делать это после развода, то впоследствии он сможет требовать от жены возвращения половины денег.

Также супруги могут договориться о том, что квартира останется одному из них. Он и будет рассчитываться с долгами.

Возврат вычета в бюджет из-за господдержки

Покупая квартиру, гражданин может получить имущественный вычет. Это означает, что можно вернуть НДФЛ со стоимости жилья (до 260 тысяч рублей) и с уплаченных процентов (до 390 тысяч). Сам вычет равен стоимости жилья, но максимальная его сумма составляет 2 миллиона рублей. Для процентов лимит чуть выше – 3 миллиона.

Если квартира приобретается в ипотеку, то вернуть налог можно сразу, еще до погашения кредита. Фактически деньги платит банк, но делает это от имени заемщика. И кредитные средства, по сути, являются расходами заемщика, который впоследствии их вернет. Потому их можно учесть в составе вычета.

Допустим, гражданин решил взять в ипотеку жилье, стоимостью 2 миллиона рублей. Первоначальный взнос составляет 700 тысяч рублей, остальная сумма берется в кредит. При этом, в платежных документах сразу будет указано 2 миллиона рублей. Поэтому заемщик может потребовать вычета со всей этой суммы, получив 260 тысяч рублей возврата (13% от уплаченных средств).

Эти средства мужчина мог потратить на ремонт в квартире. Далее у него рождается ребенок, и семья получает маткапитал. За счет этих средств родители решают погасить часть ипотеки.

В итоге получается, что часть средств заемщик заплатил не из своего кармана, а воспользовался государственной поддержкой. В данном случае это 460 тысяч рублей. Поэтому собственные расходы заемщика составят не 2 миллиона, а 1 миллион 540 тысяч.

Ранее мужчина получил вычет с двух миллионов, соответственно, ему придется вернуть государству 13% от маткапитала, использованного при выплате ипотеки. В бюджет нужно будет перечислить порядка 60 тысяч рублей.

Аналогичной будет ситуация и с оформлением ипотечной субсидии для многодетных семей. Деньги не придется возвращать, если при использовании материнского капитала расходы из личных средств семьи превышают лимит вычета. Например, семья берет в ипотеку квартиру, стоимость 3 миллиона рублей. Она получает вычет, а затем выплачивает часть долга за счет маткапитала. Но поскольку максимальная сумма вычета – 2 миллиона рублей, а семья по факту заплатила больше, то возвращать ничего не придется.