Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка: особенности сделки

покупка ипотечной квартиры в залоге у банка

Ипотечная недвижимость довольно часто становится предметом купли-продажи. Подобные варианты отличаются выгодой, так как цены на залоговое жилье ниже, чем среднерыночные. Кроме того, продавать недвижимость, находящуюся в залоге, может сам банк. В таком случае покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется совсем не дорого.

Рекламный блок:

Сами покупатели также могут специально искать обремененные объекты недвижимости в целях экономии. Однако у подобных сделок есть недостатки и особенности. Разберемся в статье, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как минимизировать риски в этом случае.

Плюсы и минусы покупки ипотечного жилья

Прежде чем соглашаться на оформление сделки с залоговым жильем, следует взвесить преимущества и недостатки. Возможно, что лучшим решением станет приобретение квартиры чуть дороже, но без проблем с обременением.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 350-80-25 (Москва)

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Помимо самого факта наличия обременения, есть и другие отрицательные стороны такой сделки:

  • вся сделка происходит при активном участии банка, что не всегда хорошо;
  • если покупатель также покупает квартиру в ипотеку, банк может отказать в переводе долга;
  • процедура более длительна, чем обычная купля-продажа;
  • оформление имеет ряд сложностей – нужно сначала погасить долг, потом снять обременение, а затем оформлять сделку по стандартной процедуре;
  • риски, возникающие, если банк не контролирует ситуацию.

Несмотря на такие сложности, у сделок с ипотечной недвижимостью есть и преимущества:

  • низкая цена на обремененное жилье;
  • юридическая чистота квартиры, так как недвижимость проверялась службой безопасности банка;
  • контроль банка над законностью оформления сделки.

Как правило, кредитная организация заинтересована в получении выданных денежных средств обратно, поэтому всячески содействует оформлению купли-продажи. Обычно банк предоставляет свою помощь в организации расчетов и юридическом оформлении.

Особенности сделки

Как пройдет процесс покупки квартиры зависит от многих факторов. Важны такие аспекты, как участие банка в сделке, будет ли покупатель оформлять ипотеку или квартира приобретается за наличные средства, вторичный это рынок или первичный и т.д.

как происходит покупка ипотечной квартиры в залоге у банка

Особенности сделки будут также зависеть от того, кто выступает продавцом ипотечного жилья – банк или заемщик. Вот об этом и поговорим.

Если продает банк

Обычно заемщики по собственной инициативе обращаются в банк с просьбой продать объект залога и за счет вырученных средств покрыть ипотеку. Банки охотно идут навстречу, ведь им выгоден такой способ возвращения долга.

Потенциальные покупатели могут найти и рассмотреть подобные предложения по поисковому запросу «витрины залогового имущества».

Алгоритм приобретения квартиры у банка будет следующим:

  1. Подача заявки на приобретение жилья.
  2. Общение покупателя и продавца через банк.
  3. Аренда двух ячеек – в одну вносятся средства для погашения ипотеки, во вторую – деньги для продавца.
  4. Получение справки о погашении кредита.
  5. Снятие обременения с квартиры. Для этого потребуется взять бумагу из банка и посетить органы Росреестра.
  6. Оформление сделки.
  7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре или МФЦ.

Только после того, как покупатель станет полноправным собственником жилья, продавец получит доступ к банковской ячейке с денежными средствами.

Этот способ приобретения ипотечной квартиры наиболее выгоден покупателю, так как весь процесс сделки сопровождается банком. Еще один очевидный плюс – отсутствие у продавца доступа к деньгам до того момента, как он не исполнит обязательства по передаче имущественных прав на жилье покупателю.

Если продает заемщик

Когда продажей занимается сам продавец, алгоритм будет следующим:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  2. Передача задатка в размере, достаточном для погашения долга – оформляется договор задатка и расписка.
  3. Продавец перечисляет долг банку.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи.
  6. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре или территориальном отделении МФЦ по месту расположения недвижимости.

Такой вариант оформления сделки сопряжен с рисками для покупателя, потому что банк практически не участвует в процессе продажи, а значит, проверок с его стороны не проводится. А рисковать есть чем – после снятия обременения в результате передачи задатка, продавец становится полноправным владельцам с неограниченным правом собственности. Избежать этого поможет грамотное оформление документов и обращение за помощью к юристу.

Документальное оформление

В целом, документальное оформление покупки ипотечной квартиры в залоге у банка точно такое же, как и при обычной сделке. Подобнее следует остановится на предварительном договоре купли-продажи и договоре уступки права требования.

Предварительный договор купли-продажи

Этот документ ни к чему не обязывает стороны и уж точно не является основанием для передачи денежных средств. Однако факт его оформления выступает как бы гарантией для покупателя и продавца, что сделка состоится в будущем.

Иными словами, продавец на этом заканчивает поиски покупателя, а покупатель будет знать, что квартира после снятия обременения перейдет в его собственность.

Предварительный договор купли-продажи оформляется в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно, но допускается, если этого желают стороны сделки.

В тексте документа прописывается следующая информация:

  • идентификационные данные сторон;
  • намерение сторон относительно купли-продажи объекта недвижимости;
  • обязательство продавца снять обременение;
  • цена квартиры, поделенная на две части – сумма долга и выплаченные средства;
  • размер залога и порядок его передачи;
  • ответственность сторон за нарушение условий предварительного договора;
  • дата, в которую планируется оформление основной сделки, или срок ее заключения после наступления определенного события (к примеру, после снятия обременения);
  • порядок расчета.

Если условия предварительного договора будут нарушены, стороны вправе обратиться в судебные органы для оформления сделки в принудительном порядке. Это регламентировано в ст. 429 и 445 ГК РФ.

Договор уступки права требования

Этот документ оформляется при покупке ипотечного жилья на первичном рынке. Договор уступки права требования заключается, когда речь идет о квартире в новостройке, куда продавец еще не вселился.

Алгоритм оформления следующий:

  1. Оформляется предварительный договор.
  2. Выплачивается долг в банке.
  3. Дольщик уведомляет застройщика о переходе права требования к покупателю.
  4. Оформляется договор уступки права требования.
  5. Происходит расчет.

Возможность переуступки предусмотрена в ФЗ № 214. Договор заключается в письменной форме и требует нотариального заверения.

покупка ипотечной квартиры

Риски и сложности

Купля-продажа обремененной недвижимости подразумевает особые риски для покупателя. Он может столкнутся с мошенничеством продавца, срывом сделки по причине появления денег на погашение кредита и без продажи жилья. Кроме того, банк может признать себя банкротом, пока денежные средства находятся в ячейке и ожидают окончательного оформления сделки.

Еще больше рисков возникает, когда квартира, обремененная ипотекой, приобретается в кредит. Проблем может быть несколько:

  • банки редко соглашаются на передачу заложенной квартиры новому должнику;
  • перевести долг в другой банк не представляется возможным;
  • банк может отказать покупателю в выдаче кредита;
  • организация, выдавшая ипотеку, может разрешить должнику продать жилье, но при этом для покупателя условия могут быть крайне невыгодными;
  • решение о выдачи ипотеки принимается долго – продавец за это время может найти другого покупателя.

Сделка купли-продажи недвижимости сама по себе довольно сложная процедура. При участии в ней банка все усложняется еще больше. Финансовая организация обычно вносит свои требования в действия сторон.

Еще одна сложность подобных сделок – увеличение сроков оформления. Это связано с тем, что процедура включает дополнительные действия.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка – выгодная с одной стороны и сложная с другой идея. Нужно быть готовыми к длительному оформлению и подготовке большого количества бумаг. Сделка станет безопасной для вас, если вы обратитесь к юристу своевременно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.