Как продать квартиру в недостроенном доме и сэкономить деньги

Каждый успешный инвестор знает о том, что квартиры выгоднее приобретать на старте строительства. Схема проста: покупаем жилье на стадии котлована, ожидаем ввода в эксплуатацию и продаем готовый объект дороже. Помимо длительного ожидания, существенным минусом такого подхода является риск, что проект окажется долгостроем или же застройщик обанкротится.

Покупая квартиру на ранних стадиях строительства, вы не получаете недвижимость – вам продают лишь право требовать ее предоставления в будущем. Получается, что за жилье заплачено, но его пока не существует. И итоговая квартира вполне может не соответствовать заявленной площади, в результате чего застройщик может как потребовать от дольщика доплаты, так и вернуть ему часть средств.

Если строительная компания оказалась ненадежной, и вы волнуетесь за судьбу проекта, вы можете продать жилье досрочно – не дожидаясь сдачи дома. Подобные действия называются переуступкой прав на объект. О том, как продать квартиру в строящемся доме, и с какими трудностями можно при этом столкнуться, мы поговорим ниже.

Что нужно знать о переуступке

Покупая квартиру в строящемся доме, человек становится дольщиком. Эта сделка предполагает заключение не традиционного договора купли-продажи, а договора долевого участия или ДДУ. Подобное соглашение позволяет дольщику в дальнейшем требовать у застройщика то жилье, за которое он заплатил. В свою очередь, строительная компания должна закончить проект в оговоренные сроки, передав квартиру дольщику.

Последний может передать право требования на жилье другому лицу. Важно учитывать, что дольщик уступает лишь право требовать сдачи объекта в эксплуатацию и предоставления квартиры, ведь сама недвижимость еще не достроена. Для этого нужно оформить специальное соглашение – уступки права требования по ДДУ. Также этот документ называют договором цессии. Последний термин используется в юридической терминологии.

Речь идет о замене одного дольщика на другого. Важно, чтобы это произошло до того момента, как стороны подпишут акт приема-передачи жилья.

Вопросы терминологии

В действующем законодательстве есть термин «уступка права требования». В народе же чаще всего говорят просто «переуступка». Сегодня можно использовать оба термина – люди вас поймут.

В каких случаях не следует ждать окончания строительства дома

Причины продажи жилья по переуступке могут быть самыми разными. Рассмотрим наиболее распространенные из них:

1. Дольщик не хочет ждать момента завершения строительства. Квартиры в строящемся доме дорожают по мере его готовности. И если на стадии котлована жилье можно купить на 30-40% дешевле готового, то на последних этапах строительства его стоимость может доходить до 90-95% от цены сданного в эксплуатацию объекта. Поэтому инвестору вовсе необязательно ждать, пока застройщик закончит проект. Он может купить квартиру на старте продаж, а избавиться от нее на любой из стадий строительства, гарантированно получив прибыль.
2. Дольщику срочно понадобились деньги. В этом случае вы можете смело выставлять жилье в недостроенном доме на торги. В хорошем проекте прибыль можно получить даже спустя полгода-год после начала строительства.
3. Дом оказался долгостроем. К сожалению, во время реализации проекта у застройщика могут возникнуть трудности. Они могут быть связаны с нехваткой финансов, юридическими тонкостями, перебоями в поставках стройматериалов и т. д. В результате застройщик оказывается неспособен сдать объект в срок. День сдачи постоянно переносится, что, само собой, не устраивает дольщиков. В этом случае они могут обратиться за выплатой неустойки, но если этого вам недостаточно, и дальнейшая судьба проекта неясна, то от недвижимости лучше избавиться.
4. Цены на недвижимость начали падать. Такое возможно в период экономических кризисов, как международных, так и локальных. Те инвесторы, которые нацелены на прибыль в долгосрочной перспективе, могут рискнуть и переждать период снижения цен. Другие же предпочитают избавиться от дешевеющих активов, пока можно получить хотя бы минимальный навар. Если же вы приобретали объект для себя, то подобные колебания цен вас вряд ли будут интересовать.
5. Застройщик обанкротился. От банкротства сегодня не застрахованы даже крупные и надежные застройщики. Например, если у компании начались проблемы, и об этом узнали банки, они могут начать сворачивать ипотечные программы, отказываясь от работы с девелопером. Соответственно, деньги на реализацию проектов будет брать негде, и застройщик обанкротится.

Чаще всего люди покупают жилье на стадии котлована, чтобы приумножить свои сбережения. И если компания внезапно банкротится, то это еще не значит, что дом не достроят. Скорее всего, объектом займется другой застройщик, но на сколько лет затянется реализация проекта в этом случае – неизвестно. Именно поэтому может быть лучше продать квартиру сейчас, чем ждать маловероятного повышения цены в будущем.

Продажа квартиры по переуступке: алгоритм действий

Следует понимать, что продажа жилья по ДДУ несколько отличается от реализации готовых объектов. Хотя в этой процедуре и нет особых сложностей, она может вызвать целый ряд вопросов у неопытного человека. Естественно, вы всегда можете прибегнуть к помощи профильного юриста. Но если хотите сэкономить, придерживайтесь следующего алгоритма действий:

1. Определяем стоимость жилья.
2. Устанавливаем цену.
3. Размещаем объявление на интернет-площадках и находим покупателя.
4. Получаем разрешение от застройщика.
5. Готовим и согласовываем договор переуступки жилья.
6. Совершаем сделку.
7. Регистрируем договор в Росреестре.
8. Уведомляем застройщика о переходе прав требования.
9. Получаем деньги от покупателя.
10. Составляем и подаем налоговую декларацию.

Как определиться со стоимостью объекта

Здесь все зависит от того, насколько срочной является продажа. Хотите продать жилье как можно быстрее – снижайте цену.

Чтобы понять, сколько стоит конкретный объект, необходимо изучить аналогичные объявления по продаже квартир. Допустим, стоимость готового жилья составляет 3 миллиона рублей. И если вы выставите квартиру в строящемся доме по такой же цене, то вам вряд ли удастся ее продать. Тем более, если проект оказался долгостроем. Поэтому, в зависимости от стадии готовности объекта и темпов его строительства, стоимость можно установить в пределах 2,5-2,8 миллиона рублей.

Вполне возможно, что даже если вы выставите квартиру за 2,5 миллиона, звонков от потенциальных покупателей не будет. В таких случаях многие граждане обращаются за помощью к риелтору или юристу. Тогда поиском покупателя будет заниматься профессионал. Но нужно учитывать, что стоимость услуг таких специалистов составляет от 40 тысяч рублей. И если вы хотите сэкономить, то покупателя придется искать самостоятельно.

Ищем покупателя

Желая продать квартиру самостоятельно, в первую очередь разместите объявление на одной из площадок по продаже недвижимости. Для этого берем прописанные в ДДУ характеристики квартиры, делаем хорошие фото и выбираем, где именно мы будем публиковать объявление.

Самыми очевидными вариантами являются площадки «Авито» и «Циан». Вполне возможно, что просмотров у ваших объявлений будет много, а вот реальных звонков – куда меньше. К тому же, большая часть из звонящих окажутся риелторами.

Если вам вообще не звонят или же звонков слишком мало – снижайте цену. Например, можно установить шаг в 100 тысяч рублей.

Сложнее будет продать проблемное жилье – долгострой или проект обанкротившегося застройщика. Люди вполне обоснованно боятся, что сдача объекта затянется на неопределенный срок, возникнут проблемы с транспортной доступностью, отоплением, возведением школ и детских садов поблизости.

Хорошо, если квартира по ДДУ была оплачена полностью, без привлечения ипотечных средств. В таком случае покупатель найдется быстрее. И как только он появится, вы сможете перейти к следующему этапу.

Получение разрешения на переуступку

Перед совершением сделки следует получить разрешение от застройщика. Данное условие чаще всего прописывается в ДДУ. Причем разрешение на переуступку следует получать даже в случае, если застройщик обанкротился. Этот документ не придется предоставлять в Росреестр, если квартира была оплачена полностью.

Запрашивать разрешение нужно у того застройщика, которому был передан проект после банкротства предыдущего. Для этого отправляем письмо на электронный ящик компании, к которому следует прикрепить сканы следующих документов:

• ДДУ;
• платежки из банка, удостоверяющей тот факт, что обязательства по договору были исполнены.

В самом заявлении прописываем данные по объекту и указываем человека, на которого будет оформлена передача права. Согласие на переуступку дается в течение 30 дней. В действительности же оно дается быстрее. Получить ответ можно в течение 1-2 недель. Чтобы забрать оригинал документа, следует предварительно позвонить в строительную компанию и договориться о времени визита.

Что делать, если застройщик не хочет согласовывать уступку права

В подобных случаях следует идти в суд. В ГК РФ вместо переуступки указываются термины «цессия» и «уступка требования». Первый из них и вовсе не упоминался в законе вплоть до 2014 года.

Уступка требования – это вторая и последующие передачи недвижимости по ДДУ. Количество таких процедур законом не ограничивается. То есть, уступить одно и то же требование можно три, пять, десять и большее количество раз. Естественно, на практике подобное не случается – обычно жилье в недостроенном доме передается 2-3 раза максимум.

По умолчанию в каждый последующий договор вносятся все предыдущие передачи права. Причем, чтобы как-то различать такие операции, первую из них называют уступкой, вторую – переуступкой. Естественно, если жилье передадут в третий раз, то с распознаванием могут начаться проблемы, однако с первыми двумя такого не происходит. Тем не менее, наименование договора особого значения не имеет, а потому на этот счет не существует каких-то особых рекомендаций.

Следует ли вообще согласовывать с застройщиком уступку права требования

В действующем законодательстве данная обязанность напрямую не закрепляется. С точки зрения закона, уступку можно совершить при выполнении двух условий:

1. По основному требованию права должны быть зарегистрированы в Росреестре. Акт приема-передачи при этом не должен быть подписан.
2. Дольщик произвел оплату в полном объеме. В противном случае понадобится соглашение о переводе долга. И для него согласие застройщика как раз и требуется.

Условия уступки требования прописаны в статье 388 Гражданского кодекса РФ. Причем до начала 2018 года действовала старая редакция этой статьи. Она не содержала положений о том, что уступка может совершаться по неденежному требованию по соглашению сторон. Именно к неденежным относилось требование квартиры.

В предыдущей редакции требования вообще не делились на денежные и неденежные. Тем не менее, застройщики все равно указывали в договорах такой пункт. Но пока в Гражданском кодексе РФ отсутствовали соответствующие положения, данные пункты не признавались ущемляющими права потребителя. То есть, суды отказывали застройщикам, которые хотели признать уступки, совершенные без их согласия, недействительными.

Например, один гражданин уступил другому права требования на жилье в недостроенном доме. У застройщика разрешения никто не спрашивал, а потому он обратился в суд, требуя оспорить сделку. Однако ему было отказано. Суд пояснил истцу, что дольщиком были выполнены все требования застройщика по оплате жилья. Поэтому уступку можно было произвести без каких-либо согласований. И неважно, требовались они по условиям договора или нет.

Оспаривание отказа застройщика в согласовании переуступки

Если ДДУ был заключен до 1 января 2018 года, то требование застройщика согласовать уступку можно с легкостью оспорить в судебном порядке. Если же договор был заключен позднее вышеуказанной даты, то дольщик обязан будет получить разрешение на передачу квартиры от строительной компании.

В большинстве случаев согласование проходит без каких-либо проблем. Застройщику неважно, с кем у него заключен договор на квартиру. Главное, чтобы он был оплачен. Тем не менее, получить согласие строительной компании удается не всегда. Если застройщик отказался давать разрешение на переуступку, а ДДУ был заключен после 1 января 2018 года, то дольщик может ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей» и статью 9 закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ». В соответствии с данными статьями, защита прав потребителей получает приоритет над рядом положений ГК РФ.

При заключении ДДУ, покупатель чаще всего не может требовать каких-либо изменений соглашения от застройщика. Соответственно, при решении спорных вопросов, в приоритете оказываются не нормы договора, а защита прав потребителя. И если застройщик предъявляет дольщику невыгодные условия, их могут признать недействительными.

Как обстоят дела с Росреестром

Несмотря на то, что формально предоставлять согласие застройщика в Росреестр не требуется, на местах регистраторы могут в целях перестраховки отказывать гражданам в регистрации уступки без письменного разрешения строительной компании. Оспорить такой отказ можно в судебном порядке. При этом нужно ссылаться на закон о защите прав потребителей. Также в иске следует упомянуть статьи 1 и 10 Гражданского кодекса РФ, касающиеся пределов осуществления гражданских прав.

Выполнив свои обязательства по договору, дольщик вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если же застройщик по личным мотивам отказывается давать вам согласие на сделку, то речь идет о злоупотреблении правами. Соответственно, его можно заставить дать согласие в судебном порядке.

Также в теории отказ Росреестра регистрировать уступку без письменного согласия можно оспорить в судебном порядке. Причем, оспаривание отказа Росреестра проходит даже быстрее суда с застройщиком. А все потому, что такие решения обжалуются в соответствии с правилами кодекса об административном судопроизводстве. Сроки рассмотрения там также будут более короткими в сравнении с правилами судов общей юрисдикции.

Иногда недобросовестные застройщики требуют от дольщиков платы за согласование переуступки. Такие действия незаконны в соответствии с теми же статьями закона о защите прав потребителей.

Возможна ли уступка права требования неустойки

Например, вы приобрели квартиру по ДДУ. Застройщик не смог сдать дом в срок, а потому начала начисляться неустойка. Вы не хотите судиться со строительной компанией самостоятельно, но на рынке представлено множество юридических услуг по взысканию неустойки. В подобных случаях право неустойки можно уступить в отдельности от прав требования жилья. И неважно, предусмотрено это в вашем договоре или нет – юристы будут разбираться с застройщиком без вашего участия.

Поскольку требование является денежным, то никакого согласия от застройщика получать не придется. Если же впоследствии он обратится в суд, требуя признать недействительной уступку права требования неустойки, ему будет отказано.

Составление договора переуступки

Этот этап является наиболее важным. Успех всей сделки будет зависеть от того, насколько хорошо были прописаны условия договора.

Многие граждане думают, что могут составить соглашение самостоятельно, опираясь на шаблоны в интернете. Однако здесь вы столкнетесь с целым рядом нюансов. Возможно, что практически каждая строчка будет вызывать у вас вопросы. Поэтому лучше доверить такую работу профессионалам. Например, можно попросить профильного юриста доработать текст соглашения. За это он возьмет 3-5 тысяч рублей. За эти деньги вы получите юридически грамотный договор.

Если будет с ипотекой, то согласовывать договор придется еще и с банком. Юристы финансовой организации изучат условия соглашения и впишут туда сведения об ипотечном договоре. Важно проявлять особую внимательность на этом этапе, ведь финансовая организация может изменить формулировки договора, указав более выгодные для себя. И как правило, это касается возможности возврата средств, если соглашение будет признано недействительным.

Когда вам вернут договор из банка, покажите его юристу. Пусть он внимательно изучит текст, что исключит возможные проблемы в дальнейшем. Будет крайне затруднительным менять содержание договора при заключении сделки в банке.

Совершаем сделку и регистрируем соглашение

Дата сделки назначается после согласования всех договоров. Например, покупатель подписывает соглашение об ипотеке, а продавец получает одобрение на переуступку от банка.

Затем стороны подписывают договор уступки права требования. Количество его экземпляров соответствует числу участников сделки. Как минимум их должно быть четыре: для покупателя и продавца, для Росреестра и застройщика. Также к сделке может быть подключен конкурсный управляющий.

Следующий этап – регистрация соглашения в Росреестре. Для этого можно обратиться в отделение МФЦ, занимающееся подобными вопросами. Учтите, что на начало 2023 года таких отделений очень мало даже в столице. Поэтому позвоните в выбранный филиал и убедитесь в том, что он предоставляет необходимую вам услугу.

Кстати, в Росреестр или МФЦ придется приехать всем участникам договора уступки права требования.

Какие документы нужно подготовить

Чтобы зарегистрировать договор переуступки, сторонам потребуются следующие бумаги:

1. Оригиналы паспортов каждого участника. С них сотрудник регистрирующего органа сделает копии.
2. Свидетельство о браке и/или смене фамилии. Требуется, если с момента заключения ДДУ у дольщика сменилась фамилия.
3. Договор уступки права требования, подписанный всеми участниками сделки. Подать нужно все экземпляры.
4. Оригинал ДДУ.
5. Документы, подтверждающие факт полной оплаты недвижимости. Это может быть платежное поручение и согласие застройщика.
6. Квитанция об уплате госпошлины. Ее размер фиксирован и составляет 350 рублей. Пошлина платится покупателями.
7. Согласие, данное супругом правообладателя (необходимо, если последний состоит в браке).

Это лишь примерный перечень необходимых документов. Чтобы узнать полный, необходимо позвонить в Росреестр. Здесь вам расскажут, какие именно бумаги нужно подготовить для сделки, ответив на все ваши вопросы. Также вместе с вышеперечисленными документами покупатель может подать заявление на регистрацию договора ипотеки.

По умолчанию срок регистрации составляет 9 рабочих дней. Удобно отслеживать статус подготовки бумаг на сайте Росреестра.

Если вы подавали документы через МФЦ, то узнать о доставке готовых бумаг из Росреестра в отделение многофункционального центра можно по телефону. Продавец и покупатель могут получать готовые бумаги по отдельности. Для этого им потребуются паспорта и опись, выданная сотрудником Росреестра или многофункционального центра.

Отправка оригиналов застройщику

В соответствии с условиями ДДУ, о переуступке прав нужно уведомить застройщика. Для этого ему отправляют оригиналы бумаг. Можно поступить следующим образом: отправить оригиналы заказным письмом Почтой России с описью вложения, а сканы – по электронной почте. Такой подход позволит заявителю обезопасить себя на случай возникновения споров и передачи дела в суд. Так, опись сразу дает понять, что вы отправляете, а когда вернется уведомление о вручении – это станет доказательством того, что документы были переданы адресату. Стоимость услуги по отправке бумаг составляет 800-1000 рублей.

Договариваемся о форме расчетов

Продавец с покупателем должны выбрать форму взаиморасчетов, указав ее в договоре. Можно выбрать передачу из рук в руки, нотариальный депозит, банковскую ячейку или аккредитив (счет в банке, снять деньги с которого продавец сможет только после регистрации договора в Росреестре). То есть, на время регистрации соглашения банк становится хранителем средств.

Когда же соглашение будет зарегистрировано, продавец предъявит банку зарегистрированный договор переуступки. После этого произойдет раскрытие аккредитива, и деньги переведут на счет продавца.

Своеобразным аналогом аккредитива является банковская ячейка. Речь идет о сейфе, который сдается банком в аренду для передачи средств от одного гражданина к другому. Принцип передачи средств здесь аналогичен аккредитиву, и продавец сможет забрать деньги из ячейки только после того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. Однако в этом вы будете иметь дело с наличными, а значит, их придется пересчитывать и убеждаться в подлинности. Поэтому многие сегодня выбирают вариант с аккредитивом.

Рассмотрим пример взаиморасчетов таким способом. Покупатель открывает безотзывный аккредитив на имя продавца – все по условиям договора. Такой аккредитив не может быть отозван без уведомления того гражданина, на кого он был открыт. Таким образом, если покупатель захочет изменить или аннулировать аккредитив, продавец об этом узнает.

При открытии депонированного (покрытого) аккредитива, покупатель перечисляет на счет продавца деньги сразу же. Однако получить их можно будет только после регистрации договора. При этом появляется гарантия того, что продавец средства получит, ведь они уже лежат в банке, хоть и заморожены.

Для открытия аккредитива не требуется согласие получателя денег или же какие-то документы от него. Реквизиты банка продавца, его счет и ключевые условия прописываются в соглашении. На руки последний получает лишь уведомление об открытии аккредитива, в котором должны быть прописаны условия его раскрытия. Обычно здесь указывается только договор, зарегистрированный в Росреестре. Однако банк может потребовать и выписки из ЕГРН (хотя он может запросить ее самостоятельно).

Заказать выписку можно через МФЦ, обратившись в любое отделение. На руках нужно иметь квитанцию об уплате государственной пошлины (1500 рублей).

Выписка готовится в течение 7 рабочих дней. Чтобы узнать о том, что документ готов, необходимо позвонить в то отделение МФЦ, через которое вы подавали заявление на получение документа. Также можно отследить момент готовности на сайте Росреестра. Для этого необходимо прописать регистрационный номер заявления в специальном поле (он прописывается в верхней части документа, выдаваемого при обращении в многофункциональный центр).

В выписке содержатся все данные по тому участку земли, на котором располагается объект строительства. Документ является многостраничным и состоит из таблиц. В каждой из них приводятся данные по всем ДДУ, зарегистрированным на участок земли. Кроме того, здесь будет информация обо всех участниках долевого строительства, их регистрационных данных, фамилиях, реквизитах договоров, а также данные по способу обеспечения исполнения обязательств по соглашению.

Получаем деньги

Перед раскрытием аккредитива следует узнать, в каком отделении это можно сделать и какие бумаги для этого понадобятся. В итоге вам потребуются следующие документы:

1. Паспорт.
2. Бумаги, указанные в договоре на ипотеку.
3. Оригинал ДДУ.
4. Заявление на раскрытие аккредитива.

Для получения денег нужно будет обратиться в ипотечный центр, в котором ранее был открыт аккредитив. Если в ДДУ продавец указал счет, открытый в другом банке, то ему нужно будет оплатить перевод денежных средств. Здесь все зависит от банка и суммы. Как правило, за перевод 2-3 миллионов рублей нужно заплатить 1500-2000 рублей.

По итогам визита в банк, на руках у продавца остается платежка и опись бумаг по аккредитиву. На следующий день средства должны поступить на счет, указанный в договоре переуступки.

Подача налоговой декларации

Продажа квартиры по переуступке не предполагает минимального срока владения. Поэтому вам в любом случае придется подать декларацию и заплатить налог. Если вы получили доход в 2022 году, то отчитаться перед государством и перечислить деньги в госбюджет должны будете в 2023 году.

Расходы

Рассмотрим приблизительные расходы продавца при продаже квартиры по уступке права требования:

• юридические услуги – 3500 рублей;
• пошлина за выписку из ЕГРН – 1500 рублей;
• размещение объявлений о продаже жилья – 1500 рублей;
• комиссия за перевод средств по аккредитиву – 1500 рублей;
• отправка оригиналов договора по почте – 1000 рублей.

Таким образом, за все придется заплатить порядка 9500 рублей. Вы существенно сэкономите по сравнению с обращением к профессиональному риелтору, стоимость услуг которого стартует от 40 тысяч.

Подводя итоги

Таким образом, можно продать квартиру по ДДУ в любой момент, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию. Условия продажи обычно прописываются в договоре долевого участия.

Чтобы искать покупателя, вовсе необязательно обращаться к риелтору. Достаточно составить объявление, разместив его на специализированных сайтах. Вся информация о жилье берется из договора долевого участия.

Правильно установить стоимость жилья не так сложно, как кажется. Для этого нужно проанализировать рынок недвижимости в своем регионе. Посмотрите, за сколько выставляют аналогичные квартиры сайтах, и сколько эти объявления висят на порталах. Хотите продать быстрее – снижайте цену.

К процессу создания договора переуступки лучше подключить юриста. Специалист поможет вам правильно подобрать форму расчетов и пропишет в документе все моменты, способные избавить вас от проблем в дальнейшем.

Если у вас покупают жилье граждане с ипотекой, то вам следует обязательно проверить договор после внесения правок банком. Учтите, что финансовая организация может изменить формулировки не в вашу пользу.

Не забудьте уведомить застройщика о регистрации договора в Росреестре.