Бесплатная горячая линия по всей России

Продавец хочет завысить стоимость жилья: риски для покупателя

Нередко при проведении сделок с куплей-продажей недвижимости, одна из сторон просить завысить стоимость объекта. Как правило, речь идет о покупателе. Допустим, человек хочет взять квартиру в ипотеку, но не имеет денег для уплаты первоначального взноса. Тогда он просит продавца написать расписку, подтвердив тем самым получение крупного аванса (того самого завышения). Именно эти деньги банк засчитывает в качестве первого взноса по ипотеке. Покупатель же в этом случае и экономит, и не должен занимать деньги у друзей или родных на оплату первоначального взноса.

Но бывают и обратные ситуации, когда продавец просит покупателя подговорить оценщиков, чтобы те указали в документах завышенную стоимость жилья. О том, чем рискует покупатель при заключении подобных сделок, мы поговорим ниже.

Зачем продавцу завышать стоимость квартиры

Как показывает практика, продавцам нет никакого смысла завышать стоимость жилья, за исключением случаев, связанных с обманом покупателя. То есть, собственник увеличивает стоимость квартиры, рассчитывая на то, что покупатель не ориентирует в ценах. В результате он просто продает жилье незнающему человеку втридорога.

Если же квартира берется в кредит, то такой вариант вряд ли сработает. Дело в том, что перед выдачей ипотечного кредита банк обязательно выполнит независимую оценку.

Оценка недвижимости банком: как она проводится

В соответствии с условиями договора ипотеки, приобретаемое жилье передается в залог банку. И у разных финансовых организаций могут быть особые требования к залогу. Так, один банк может одобрить ипотеку на квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда другой гарантированно ответит отказом.

При этом существует ряд требований, которых должны придерживаться все без исключения финансовые организации:

  1. Юридическая чистота документов.
  2. Дом находится в приемлемом техническом состоянии. То есть, ипотеку не одобрят, если квартира расположена в здании, предназначенном под снос, или непригодным для проживания.
  3. Продавца устраивает оценочная стоимость жилья. Если же оценка будет ниже той суммы, которую продавец желает получить за квартиру, то покупатель доплачивает разницу из своего кармана. Допустим, что по результатам оценки жилье стоит 5 миллионов рублей. Продавец хочет получить за него 5,5 млн, и банк эту сделку одобрит. Однако разницу в полмиллиона покупателю придется доплатить самостоятельно – кредита на эти средства он не получит.

Многие граждане полагают, что банки самостоятельно занимаются оценкой жилья. Однако это не так. Банки самостоятельно проводят оценку в тех случаях, когда под залог берется не новое жилье, а то, которое уже находится в распоряжении заемщика. Подобные ссуды называются ломбардными.

В случае же с классической ипотекой, определение стоимости осуществляется профессиональным оценщиком. Он может быть как представителем оценочной компании, так и индивидуальным предпринимателем, имеющим соответствующую лицензию. Списки оценщиков с аккредитацией имеются у банков. Это люди и компании, которым финансовая организация доверяет, а потому их отчеты будут приняты, как достоверные.

Списки аккредитованных оценщиков присутствуют на сайте каждого банка. Некоторые финансовые организации рассматривают отчеты, подготовленные представителями неаккредитованных компаний. Например, человек заказал экспертную оценку для банка, который впоследствии не одобрил ипотеку. Тогда заемщик решил попытать счастья в другом банке, предоставив ему те же документы.

Многие российские банки имеют приложения, позволяющие выполнить бесконтактную оценку. Они работают следующим образом: клиент должен загрузить фотографии в приложение. Система произведет оценку и выдаст отчет, который будет автоматически отправлен на проверку в залоговый отдел банка.

Следует понимать, что банк может и не соглашаться с выводами, представленными в отчете. Так, если кредитный инспектор выявит, что цена была указана неверно, он вернет отчет, сопроводив его комментариями. При завышении оценки на 5-10%, подвоха могут и не заметить. Однако если разница будет большей, то банк, скорее всего, не одобрит такую сделку.

Какой оценке следует верить

Перед сделкой стороны должны получить выписки из ЕГРН. В них указывается кадастровая стоимость объекта. Зачем же в таком случае заказывать дополнительную оценку квартиры? Дело в том, что кадастровая цена часто условная и не соответствует рыночной. Например, он может составлять 8 тысяч рублей при рыночной стоимости в 12 тысяч. Нередко эти два вида стоимости имеют расхождения в 2-3 раза.

Основная причина подобных расхождений заключается в том, что кадастровая оценка является массовой. То есть, ее проводят по документам и с применением формул. Эта процедура затрагивает одновременно тысячи типовых объектов недвижимости. Соответственно, от этого страдает точность определения цены. Так, кадастровую оценку нередко критикуют за то, что в соответствии с ней квартиры в центре города априори стоят дороже, чем на окраинах. Однако в большинстве городов наблюдается диаметрально противоположная ситуация. Дело в том, что в центре располагается старое недорогое жилье, тогда как элитные новостройки выстраивают по периферии.

Кадастровую стоимость чаще всего используют при расчете налога на надвижимость. Банку же нужна рыночная оценка. Именно на нее следует ориентироваться при продаже квартиры.

Возможные риски завышения цены

Теперь рассмотрим возможные негативные последствия искусственного завышения стоимости квартиры. Допустим, покупатель приобретает жилье в ипотеку. Продавец просит его подговорить оценщиков, изменив стоимость жилья.

Банк откажется от сделки

Это меньшее из зол. Слишком большое завышение стоимости, явно несоответствующее рыночным расценкам, скорее всего насторожит сотрудников финансовой организации. Как следствие, банк сделку не согласует до тех пор, пока оценщик не предоставит ему адекватный отчет.

Например, продавец выставил квартиру на продажу за 7,5 миллионов рублей. Однако реальная стоимость такого жилья вряд ли превышала 6,5 миллионов. Тем не менее, через время покупатель был найден, и стороны начали подготовку к сделке.

Мужчина хотел купить квартиру в ипотеку, а потому требовалась предварительная оценка объекта. Риелтор пошел на поводу у продавца. Он обратился к знакомому оценщику, который указал в отчете нужную стоимость.

Документы отправили в банк, который ответил отказом спустя несколько часов. Финансовая организация требовала, чтобы отчет был переделан, поскольку реальная стоимость объекта составляла 6,2 миллиона рублей. Но риелтор продавца не отчаивался. Он начал подавать отчет в разные банки, но так и не смог добиться одобрения.

Покупатель переплатит за жилье

Покупателю в любом случае невыгодно подговаривать оценщика, поскольку он заинтересован купить жилье по адекватной цене. Например, оценочная компания действительно написала в отчете сумму, установленную продавцом. Допустим даже, что сотрудники банка не заметили подвоха и одобрили ипотеку. Но в таком случае покупателю придется заплатить за жилье больше, чем требуется. Эти деньги можно было бы сэкономить или же выбрать аналогичную квартиру в более престижном районе.

Уголовное дело

Не следует за бывать о том, что фальсификация оценки в первую очередь не выгодна оценщику. Если его обман раскроется, то его лицензию могут аннулировать. Если же окажется, что один из участников сделки заплатил специалисту за подлог, то это будет уже коммерческий подкуп – уголовное преступление. Наказание за него определяется по статье 204 УК РФ.

Если банку станет известно, что отчет об оценке был сфальсифицирован, он имеет все основания для того, чтобы подать в МВД заявление о мошенничестве. Пару лет назад схемы с завышением стоимости жилья практиковали недобросовестные риелторы и их клиенты. Например, они оценивали загородный дом обманным путем, выставляя стоимость 20 миллионов рублей вместо 10 миллионов. Подобная схема позволяла недобросовестным гражданам получать ипотеку в два раза больше нужного объема, используя излишек средств в личных целях.

С течение времени многие из таких заемщиков продолжали платить по ипотеке. Когда же банк решался продать заложенный дом, то оказалось, что реализация имущества не может покрыть стоимость кредита.

При покупке важно определить реальную стоимость жилья

В случае с квартирами различают два вида стоимости. Первая – рыночная, вторая – кадастровая. Как становится ясно из названия, рыночная стоимость – это цена недвижимости на рынке. Чтобы узнать о приблизительных расценках, достаточно просмотреть объявления о продаже похожих жилых объектов. Например, на сайте Авито.

Кадастровой называется стоимость, указанная в выписке из ЕГРН. Она определяется массовым методом, при котором не учитываются индивидуальные характеристики жилья. Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Соответственно, к рыночной цене она не имеет никакого отношения.

Продавцу необязательно продавать жилье по стоимости, указанной в выписке из ЕГРН. То есть, закон позволяет ему реализовать объект недвижимости по той цене, которую он считает правильной. Она может быть как больше, так и меньше кадастровой стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимости не имеет какого-либо отношения к цене продажи жилья. И если человек хочет продать квартиру за 15 миллионов рублей при фактической стоимости в 10 миллионов – это его право.

Задача оценщика – определить реальную стоимость жилья. Она может соответствовать кадастровой стоимости или цене, установленной продавцом. Но если специалист умышленно «подогнал» расценки, его могут лишить лицензии.

И покупателю важно узнать реальную стоимость жилья. Например, если указанная продавцом цена значительно выше рынка, то следует выяснить почему. Вполне возможно, что человек сделал в квартире дорогостоящий ремонт, оставляя покупателю качественную мебель и технику.

Если же цена попросту завышена, и жилье с такими характеристиками стоит на 1-2 миллиона рублей дешевле, то лучше отказаться от сделки. Покупателю нет никакого смысла переплачивать, и лучше рассмотреть другие варианты.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.