Три способа продажи ипотечной квартиры в залоге у банка

три способа продажи ипотечной квартиры в залоге

Ипотека, зачастую – единственная возможность улучшить жилищные условия. И все бы ничего, но у такого варианта есть существенный минус. Приобретенная недвижимость будет обременена залогом в течение длительного времени. Вместе с тем, может возникнуть ситуация, когда требуется продажа ипотечной квартиры в залоге у банка. Как действовать в этом случае?

Рекламный блок:

Законодательно не запрещаются сделки с заложенной недвижимостью. Однако для этого потребуется получить согласие залогодержателя, то есть банка.

Нюансы продажи ипотечного жилья

Ипотека – это длительное кредитование. Человек за эти годы может утратить возможность выплаты ежемесячных платежей по ряду жизненных обстоятельств. Когда внесение платежей становится непосильным, разумным решением станет продажа квартиры.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 350-80-25 (Москва)

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Причина также может крыться в, напротив, росте семейного бюджета. В этом случае человек продает ипотечное жилье и приобретает другое, лучше. А может пара, взявшая ипотеку, разводится, и поэтому им требуется продать квартиру для справедливого раздела совместно нажитого имущества и долговых обязательств.

Какая бы ни была причина, необходимо учесть, что в отношении продажи ипотечной жилплощади действуют следующие особенности:

  • реализация допустима только при согласии залогодержателя;
  • сделка проходит в несколько этапов и занимает больше времени, чем стандартная, не обремененная купля-продажа;
  • найти покупателя, согласного на покупку заложенного жилья сложно;
  • из-за обременения придется снизить цену на квартиру.

Нужно быть также готовым к тому, что даже при наличии сниженной цены на недвижимость в залоге, покупатель будет торговаться.

Итак, все сделки с залоговыми объектами недвижимости могут совершаться только с разрешения залогодержателя, то есть банка. Первый этап в оформлении – получение согласия финансовой организации.

Провести сделку без согласия банка нельзя. Дело в том, что переход права собственности от продавца к покупателю обязательно регистрируется в Росреестре. Без письменного согласия банка в регистрации будет отказано, соответственно договор купли-продажи не будет иметь законной силы.

Если банку станет известно о том, что заемщик предпринимает подобные действия за его спиной, вероятнее всего залогодержатель наложит запрет на любое распоряжение ипотечной собственностью.

Банк может отказать в выдаче разрешения. Кредитору выгоднее получать от заемщика ежемесячные платежи, в сумму которых входят проценты, чем допустить досрочное погашение займа. Для разрешения досрочного погашения потребуется обосновать причину.

продажа квартиры в ипотеке в залоге у банка

Способы продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от ситуации выделяют три способа реализации ипотечной жилплощади:

  1. Купля-продажа за наличные средства.
  2. Покупка залоговой недвижимости в ипотеку.
  3. Содействие банка.

Как уже было сказано выше, процесс оформления сделки начинается с получения письменного согласия от банка. Прежде чем обращаться в банк за получением разрешения на реализацию недвижимости, необходимо удостоверится, что продажа не запрещена условиями договора с кредитором.

Большинство банков выдает документ безвозмездно, но в некоторых учреждениях эта услуга является платной. Будьте внимательны при обращении в финансовую организацию.

Продажа за наличные

После того, как согласие банка получено, можно переходить к поиску покупателя. При заключении договора для безопасности всех заинтересованных лиц в тексте прописывается, какая часть денег за квартиру сразу же перечисляется на счет банка для погашения ипотеки.

Остальные средства получает собственник наличными или на свой личный расчетный счет. Для целей передачи денег можно арендовать банковскую ячейку.

Продавец обязан выписаться из квартиры и снять с регистрационного учета всех членов семьи. Как правило, срок выписки указывается в тексте договора.

Передача денежных средств в банк для погашения ипотечного долга оформляется договором задатка. В тексте этого соглашения прописывается, что продавец обязан продать недвижимость после погашения обязательств перед кредитором. Кроме того, в договоре задатка следует указать:

  • итоговую сумму сделки;
  • порядок проведения расчетов – банковская ячейка, прямое перечисление на счет продавца, наличный расчет и т.д.;
  • срок, в который продавец обязан продать имущество;
  • срок для снятия обременения.

Документ подлежит нотариальному заверению. Это необходимо для дополнительной правовой защиты покупателя.

После погашения долга банк выдает справку об отсутствии материальных претензий и закрытии счета. На основании этих документов происходит снятие обременения в Росреестре или МФЦ.

Для этого потребуются следующие документы:

  • заявление о снятии обременения с недвижимости;
  • общегражданский паспорт собственника;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • документ о погашении кредита из банка;
  • договор залога на квартиру.

После того, как обременение будет снято, продавец должен заключить с покупателем договор купли-продажи. Далее следует передача оставшейся суммы, составление акта приема-передачи и регистрация сделки в Росреестре.

Ипотека у покупателя

Нередки ситуации, когда ипотека есть с двух сторон – и у покупателя, и у продавца. Реализация в этом случае происходит значительно сложнее.

Сделка будет возможной, если потенциальный покупатель располагает суммой, необходимой для погашения остатка по кредиту продавца. Это необходимо выяснить в первую очередь.

Купля-продажа происходит по следующему алгоритму:

  1. Получение согласия банка.
  2. Заключение договора о задатке, заверение его нотариально. В тексте должно быть указано, что недвижимость покупается в ипотеку.
  3. Оплата суммы долга.
  4. Снятие обременения в Росреестре.
  5. Оформление ипотеки покупателем.

Продавцу необходимо снять всех прописанных лиц с регистрационного учета из жилплощади. Если в процессе проживания были образованы долги по коммунальным услугам, их следует погасить.

Продавец должен предоставить покупателю:

  • выписку из ЕГРН – заказывается после снятия обременения;
  • справка об отсутствии долга по коммунальным услугам – получают в управляющей компании;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц.

За счет покупателя также будет проведена оценка квартиры. Это необходимо учесть и предоставить доступ к жилью для специалиста-оценщика.

Перечисленные документы предоставляются покупателем в банк. После принятия положительного решения продавец получит остаток средств. Затем, можно регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Помощь банка

Залогодержатель может продать недвижимость самостоятельно, без участия собственника. Банк сам найдет покупателя, снимет залог, подготовит документы для регистрации.

Вырученная сумма также поделится на две части. Одна пойдет в счет уплаты ипотечного долга, вторая – в банковскую ячейку. После того, как сделка будет зарегистрирована, бывший собственник получит остаток средств.

Этот способ продажи ипотечной квартиры имеет один существенный минус – банк не будет ждать наиболее выгодного предложения. Для кредитора важно вернуть выданные заемщику средства, поэтому квартира может быть реализована по цене значительно ниже рыночной.

продажа ипотечной квартиры в залоге у банка

Сколько стоит ипотечная квартира

Наличие обременение для покупателя становится поводом для торга. Однако снижать цену нужно в разумных пределах.

Ценообразование на рынке ипотечного жилья складывается из нескольких параметров. Оказывают влияние, в первую очередь, характеристики самого объекта: площадь, местоположение, наличие ремонта, инфраструктура района и т.д.

Тот факт, что на квартиру наложено обременение, снижает ее стоимость примерно на 10 %.

Если реализация жилья не является срочной, собственник может повременить и дождаться выгодного предложения. При этом потеря денежных средств будет минимальной.

Особенности продажи квартиры в случае военной ипотеки

В соответствии с нормами действующего законодательства, жилье, приобретенное по военной ипотеке, до полного погашения займа находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны РФ. Обременение снимается после закрытия кредита и после достижения 20-летнего стажа воинской службы.

Продажа такой квартиры возможна только по следующему алгоритму:

  1. Собственник уведомляет финансовую организацию и Росвоенипотеку о желании реализовать квартиру и снять обременение.
  2. Уточняется сумма задолженности.
  3. Погашение долга в полном объеме.
  4. Получение документа об отсутствии материальных претензий из банка.
  5. Продажа квартиры по стандартной схеме.

Основная сложность в том, чтобы найти средства на погашение долга.

При возникновении вопросов юридического характера обращайтесь за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Теперь вы знаете, как осуществляется продажа ипотечной квартиры в залоге у банка. Для оформления документов рекомендуем воспользоваться помощью наших юристов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.