Возведение самовольных построек далеко не всегда свидетельствует об умышленном нарушении закона. Иногда собственники попросту не знают, какие документы нужно оформить. Также постройка может быть признана самостроем, если произошли изменения в действующем законодательстве или в бумагах были допущены ошибки.
ВС РФ выпустил большой обзор судебной практики, касающейся самовольных построек. В нем были даны ответы на наиболее сложные вопросы. Ниже мы поговорим о том, что такое самовольная постройка, и в каких случаях ее могут снести.
Содержание
В каких случаях постройку могут посчитать самостроем
Самовольной считается постройка, которая соответствует хотя бы одному из следующих критериев:
- Построена с нарушением строительных норм и правил. Отметим, что не каждое нарушение означает, что дом считается самовольной постройкой. Ошибки в строительстве должны быть критическими и представлять угрозу для жизни и здоровья человека. Подробнее об этом мы поговорим ниже.
- Здание стоит на земле, на которую собственник не имеет прав. Например, домовладелец решил поставить гараж за забором, а рядом есть общий участок или земля. В 2020 году в Саратове суд обязал местного жителя снести баню и курятник, которые частично находились на чужом участке. Соседу также приказали передвинуть забор.
- Постройка находится на участке, вид разрешенного использования которого не позволяет возводить подобные конструкции. Например, жилой дом поставили на землю промышленного назначения. Его придется снести.
- Здание построено без необходимых согласований. Но здесь важно учитывать один нюанс. Так, если после окончания строительства появились запретительные требования, признать дом самовольной постройкой не удастся. Например, если дачи стоят 50 лет, а газовики вдруг решили проложить рядом с ними газопровод высокого давления, требовать сноса домов из-за близости к трубе нельзя.
В законе также сказано, что постройка не может считаться самовольной, если владелец не мог знать об ограничениях на участке. Кроме того, если в момент строительства требовалось согласование, а в день обнаружения или регистрации самовольной постройки такого требования в правилах уже нет, то негативных последствий также не будет.
Снос самовольной постройки: когда это может произойти
Отметим, что Верховный суд считает снос крайней мерой. Чаще всего снос таких домов возможен только по решению суда. В некоторых случаях это можно сделать без суда со стороны муниципалитета, но в законе есть много оговорок. Местная администрация не может принять решение о сносе самовольной постройки, если:
- Она не стоит на государственной или муниципальной земле и является безопасным для жизни и здоровья граждан объектом.
- Право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, либо уже есть решение суда об отказе в сносе.
- Речь идет о многоквартирном, жилом или садовом здании – даже если есть угроза жизни и здоровью человека.
Это означает, что местные власти могут сносить, например, незарегистрированные стальные гаражи на муниципальной земле, но не смогут организовать снос постройки, расположенной на частной территории. В каждом случае суд устанавливает все обстоятельства, имеющие значение для дела. Часто решение о сносе принимается, когда вид разрешенного использования земли не соответствует типу застройки, потому что нет возможности адаптировать его под нормативы. Вряд ли жилой дом можно переоборудовать в мастерскую или наоборот.
Но в целом судьи выходят из потенциальной опасности нарушений. Если здание не представляет угрозы для жизни и здоровья, а нарушения можно устранить без сноса, суд откажет. А вот если баня возводится непосредственно под ЛЭП, это недопустимо с точки зрения пожарной безопасности, сносить придется.
Заявитель обязан доказать необходимость сноса, а степень опасности определяет экспертиза. Но на практике собственник земли или здания может отказать в допуске эксперта — отказ будет правомерным при отсутствии судебного решения о проведении экспертизы. Если же эта процедура была назначена судом, владелец не должен вмешиваться.
Об особенностях судебных процессов
Любое лицо, чьи интересы нарушены или поставлены под угрозу незаконным строительством, может обратиться в суд. Как правило, это собственники прилегающих земельных участков и домов, но они также могут подать в суд на жильцов и просто на тех, кто прописан в соседнем доме.
Также подать иск в защиту интересов неопределенного круга лиц или государства может прокуратура и местная администрация.
О сроках исковой давности
Если требуемое к сносу здание не представляет опасности для жизни и здоровья людей, а просто возведено без необходимых разрешений, применяется общий срок исковой давности в три года.
В некоторых случаях срок исковой давности отсутствует. Например, в ситуации, когда самовольная постройка хотя бы частично возведена на чужом участке и мешает соседу пользоваться своим имуществом.
Оплата судебных расходов
Как правило, судебные издержки взыскиваются в пользу лица, выигравшего дело. Однако в случае с самовольными постройками и делами о признании права собственности не все так просто.
Верховный суд указал, что если лицо, проигравшее дело, не нарушило прав победителя, то оно не обязано нести судебные издержки. Пример из обзора: владелец незаконной постройки подал в суд на местную администрацию и потребовал признания права на недвижимость. Суд иск удовлетворил, но судебные издержки с администрации не взыскали, поскольку жилец построил дом сам без разрешительных документов, и администрация не ущемляла его права.
О заключении мирового соглашения
Судебное разбирательство может быть завершено мировым соглашением. Однако суд не одобрит его, пока не разберется, что не так с самовольной постройкой. Мировое соглашение не должно нарушать права и законные интересы собственников соседних участков.
Например, стороны спора договорились урегулировать его путем выплаты компенсации: один сосед платит другому, а тот отказывается от своих претензий. Но если нарушаются права других соседей, суд не утвердит мировое соглашение.
Что делать жильцам, если дом определили под снос
Если в здании, кроме собственника, проживают другие люди, они там прописаны, но не принимали участия в судебных тяжбах, снос самовольной постройки невозможен. И решение суда здесь не поможет.
Необходимо подать отдельное исковое заявление о выселении, которое должен сделать собственник сносимого здания. По закону лицо, чьи права нарушены, например, сосед, может просить признать здание незаконной застройкой, но он не сможет ходатайствовать о выселении.
Добавить комментарий