Бесплатная горячая линия по всей России

Что делать, если застройщик не поставил дом на кадастровый учет

Приобретение квартиры в недостроенном доме – это всегда риск. Процесс строительства может затянуться, застройщик через время окажется банкротом, жилье могут и вовсе не сдать в эксплуатацию. Рисков очень много. Но даже если все закончится хорошо, у покупателя все равно могут возникнуть проблемы.

Например, дом ввели в эксплуатацию, дольщикам выдали акты приема-передачи. И вроде бы все хорошо, но застройщик так и не поставил дом на кадастровый учет. А без этого дольщики попросту не оформят право собственности.

Ниже мы поговорим о том, что делать в подобных ситуациях, и должен ли вообще дольщик заниматься постановкой недвижимости на кадастровый учет.

Кто должен ставить дом на кадастровый учет

С 1 января 2017 года постановка на кадастровый учет новостройки вообще не входит в обязанности застройщика. Вся новостройка вместе со всеми квартирами должна быть зарегистрирована в органе государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственном за выдачу разрешения на строительство и лицензии на эксплуатацию дома. Разработчик имеет право сделать это сам только в том случае, если ничего не сделали те, кто должен был это сделать. Но застройщик не обязан.

Обязательства учредителя по договорам долевого участия считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи. Подписание акта возможно только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Других требований к застройщику нет, в том числе нет обязанности регистрировать дом или квартиру на земельный участок.

По закону в течение пяти дней с момента выдачи разрешения на эксплуатацию дома именно тот, кто выдал это разрешение, должен направить документы, касающиеся постановки дома на кадастровый учет в Росреестр.

Соответственно, заниматься постановкой здания на кадастровый учет должен не застройщик, а органы власти. И ниже мы поговорим о том, как дольщику добиться своего.

Пишем чиновникам

Начинаем с малого. Напишите письмо на имя должностного лица, подписавшего разрешение на ввод многоквартирного дома в пользование. В письме укажите все контактные данные: имя и фамилию, номер телефона, адрес электронной почты. Объясните ситуацию своими словами, сообщите адрес проблемного дома и номер акта ввода в эксплуатацию, сошлитесь на статью 19 абзац 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества», согласно которой чиновник должен участвовать в постановке дома на кадастровый учет. Требуйте немедленно выполнить требование. Также следует указать, что предусмотрена ответственность за бездействие в соответствии с пунктом 4 той же статьи закона.

Отнесите письмо лично в офис. Здесь вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Вы также можете отправить ценное письмо с описанием вложения.

Дальнейшее развитие событий зависит от реакции чиновников. Заявителю должны дать ответ в течение 30 дней с момента получения письма.

У властей есть только одна объективная причина не регистрировать дом – отсутствие документов. По закону, чтобы сдать дом в эксплуатацию, застройщик должен предоставить все документы, необходимые для его постановки на кадастровый учет. Если он этого не сделал, а дом сдали, значит, кто-то нарушил закон.

Если чиновники вам пишут, что не могут подать заявку на регистрацию, потому что не хватает документов — например, техпаспорта или пограничного плана — то у вас есть два варианта, как действовать.

Сообщаем прокурору

Вы можете пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушения закона при сдаче дома в эксплуатацию. При этом на застройщика можно пожаловаться, если он не представил нужных документов, но только в том случае, если его компания еще жива и не ликвидирована.

Вы можете обратиться в прокуратуру лично через дежурного прокурора или по почте. Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к должностным лицам, но в вашей жалобе с описанием ситуации советуем указать, что вы уже обращались к должностным лицам. Введите номер обращения и прикрепите копию письма. Добавьте то, что произошло с последним обращением: вы так и не получили ответа или должностные лица не предприняли никаких действий. В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования». Это официальная формулировка такой жалобы. Срок ответа на запрос в прокуратуру также составляет 30 дней.

Можно попробовать написать через электронную приемную. Такие обычно есть на сайтах районных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по месту вашего жительства, а приложить документы там проблематично. Поэтому лучше подавать документы лично.

Если каким-то образом застройщик сдал дом, но не предоставил необходимые документы для постановки на кадастровый учет в органы исполнительной власти, а затем исчез, и чиновники развели руками, то остается два варианта: собрать недостающие документы или искать решение через суды.

Решаем проблему самостоятельно

Для регистрации дома необходимы следующие документы:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Акт ввода в эксплуатацию.
  3. Технический план здания.
  4. План границ земельного участка.
  5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

По закону все эти документы должны быть либо у вас, либо в правоохранительных органах. Органы власти обязаны обмениваться ими между собой в порядке межведомственного взаимодействия.

Если документа нет, его можно создать самостоятельно. Нужно собрать жильцов, провести общее собрание, решить вопрос с подготовкой недостающих документов. Скорее всего вам понадобится либо технический паспорт, либо межевой план.

Для межевания земли и расчистки границ необходимо заявление одного из собственников. Необходимо обращаться в специальные организации, занимающиеся межеванием. Цены варьируются в зависимости от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 000 рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, получится не так уж и много.

Технический план дома площадью около 15 000 квадратных метров может стоить около 400 000 рублей – и чем больше площадь, тем выше цена. Местным жителям тоже приходится обходиться без него. Если в доме 150-200 квартир, то это будет стоить 1500-2000 рублей за квартиру. Чем больше людей участвует, тем дешевле участие.

Вы можете запросить все эти документы и сдать их в городские власти для постановки на кадастровый учет. Следует понимать, что вам не удастся самостоятельно подать заявление на постановку на кадастровый учет жилого дома, так как вы еще не получили недвижимость.

Теоретически эти расходы можно попытаться взыскать в судебном порядке с органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без необходимых документов. Но судебной практики по этому поводу до сих пор нет.

Решаем проблему в судебном порядке

В судебном порядке нельзя требовать постановки квартиры на кадастровый учет отдельно от дома. Суд не может принять такое решение, поскольку решение суда не может заменить юридически значимые документы. То есть, в иске указываем все здание. Для учета квартиры нужна бухгалтерия дома и технический план. Технический план не имеет силы над решением суда.

Но в судебном порядке можно требовать от органов исполнения их обязанностей по регистрации дома.

Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе находится застройщик, по каким причинам власти не регистрируют дом и так далее. Чтобы повысить шансы на удовлетворение иска, необходимо заручиться поддержкой профильного юриста.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.