Бесплатная горячая линия по всей России

Как продать долю в квартире: рассказываем подробно

trade-in

Продать долю в квартире сложнее, чем целый объект недвижимости. Желающих меньше, проблем с документами может быть больше. И еще веселее, если речь идет о доле ничтожной, которая дает только имущественные права.

Далее поговорим о том, что такое доля в квартире, как ее определить, как продать выгодно и быстро оформить все документы.

Как определяется доля в квартире

Доля может быть выделена в натуре или в имущественной форме. В первом случае продается реальная часть квартиры: например, комната в двух комнатной квартире, а санузел и кухня будут территорией общего пользования. Во втором случае продают только имущественные права, потому что физически выделить долю невозможно. Например, если речь идет об однокомнатной квартире.

Для проживания лучше всего покупать реальную долю в квартире. Это будет что-то вроде покупки комнаты в общежитии. Купленная комната будет частной территорией, заходить туда никто не имеет права. Останется только определить порядок пользования общими помещениями: санузел, коридор, кухня, возможно еще кладовка, лоджия или балкон.

Вселиться можно и в часть квартиры с имущественными правами. В таком случае может быть сложнее договориться с остальными владельцами о пользовании квартирой. Иногда дело доходит до суда.

Подготовка к продаже доли

В первую очередь надо отправить уведомление о продаже доли остальным собственникам. Дело тут не в вежливости, это требование ГК РФ: у остальных совладельцев квартиры есть первоочередное право на выкуп доли. Более того – если их не уведомить в первую очередь, а продать сразу часть жилья третьему лицу, то совладельцы могут оспорить сделку в суде.Как продать долю в квартире: рассказываем подробно

Источник: статья 250 ГК РФ.

С дня отправки уведомления нужно выждать 30 дней. Если в течение этого срока никто из совладельцев не захочет выкупить долю, то можно начинать продажу третьему лицу.

Бывает так, что собственник доли незнаком с остальными совладельцами. Как тогда отправлять извещение? Нужно заказать выписку из ЕГРН в электронном формате (бумажная тут ни к чему): там будут указаны данные остальных собственников. Зная это, проблемы в уведомлении о продажи части жилья уже не будет.

Кстати, выписка из ЕГРН пригодится и в дальнейшем: там будет указан кадастровый номер, общая и жилая площадь квартиры. Эти сведения понадобятся для оформления договора купли-продажи.

Заказать электронную выписку ЕГРН можно на сайте Росреестра, стоит это 300 рублей. В регламенте указано, что выписку пришлют в течение трех рабочих дней, но на самом деле письмо приходит на электронную почту уже через сутки.

Обратите внимание, что учетная запись на сайте Росреестра связана с личным кабинетом на госуслугах. Если нет второго, то не получится воспользоваться первым.

Образец уведомления

Обязательно нужно указать стоимость доли точно такую же, как и для продажи третьим лицам. Если намеренно завысить цену на долю для совладельцев, то сделку могут признать недействительной.

Извещение можно составить по образцу ниже:Как продать долю в квартире: рассказываем подробно

Отправить извещение можно по почте, можно вручить лично, можно привлечь к этому делу нотариуса и вручить документ уже он.

Важно: у продавца доли на руках должно быть подтверждение того, что он отправлял извещения остальным совладельцам. Если отправляли по почте, то это может быть талон-уведомление о вручении адресату письма. Если вручали сами, то пусть собственник напишет расписку о получении.

Долю можно начать продавать раньше, чем через месяц, если собственники сразу дадут письменный отказ от предложения. Если нет, то придется ждать месяц.

Что, если один из совладельцев несовершеннолетний?

В таком случае отказ за него должен написать опекун. Но, предварительно нужно получить заключение органа опеки.

Если орган опеки и попечительства не одобрит отказ от сделки, то продать долю третьему лицу не получится.

Продажа доли: как оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи доли в жилом помещении регулируется главой 30 ГК РФ. Собственно этот же свод нормативно-правовых актов актуален для оформления ДКП всей квартиры.

Чтобы договор купли-продажи был действительным, нужно соблюсти все правила его оформления. Обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  1. Предмет договора. Тут указывается что именно продают: характеристики объекта, адрес расположения, кадастровый номер. Если вместе с долей в квартире продается мебель и техника, то это тоже нужно прописать в договоре.
  2. Цена договора: сумма, за которую продается доля. Можно указать общую стоимость, а можно за отдельный квадратный метр. Обратите внимание: цена не может быть ниже той, которая была указана в извещении для совладельцев. Если указывается стоимость в валюте, то обязательно нужно указать актуальный на тот момент курс рубля. В этом же разделе указывается порядок расчетов: наличный или безналичный.
  3. Перечень собственников с указанием их долей, которые имеют право проживания в квартире. Если обо всех неизвестно точно, то можно переписать данные из выписки ЕГРН.
  4. Наличие обременений. Указать какие есть, кто наложил и почему, на какой срок. Если обременений нет, то так и написать.

Нужно ли нотариально заверять договор? Так как речь идет о продаже доли, а не всей квартиры, нотариальное заверение обязательно. Регулирующие законодательные акты: статья 42 ФЗ «О государственной регистрации имущества» и статья 5 ФЗ №76.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40
(Москва)

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

За нотариальное удостоверение нужно заплатить пошлину: это 0,5% от кадастровой стоимости жилья. Но, еще есть дополнительные лимиты: не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей. Если нотариус будет оказывать дополнительные услуги, то их нужно будет оплатить уже по его тарифам.

Для нотариального заверения нужны следующие документы:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт приема-передачи доли.
  3. Паспорта сторон сделки.
  4. Подтверждение отправки извещения совладельцам.
  5. Если в сделке затронуты интересы несовершеннолетнего, то удостоверение законности сделки органом опеки.

Договор и акт должен быть в трех экземплярах: по одному каждой стороне сделки и один отдается на регистрацию в Росреестре.

Образец договора:

Как продать долю в квартире: рассказываем подробноКак продать долю в квартире: рассказываем подробноКак продать долю в квартире: рассказываем подробноКак продать долю в квартире: рассказываем подробноКак продать долю в квартире: рассказываем подробно

Регистрация сделки в Росреестре

Лично относить документы в Росреестр не придется, потому что с 2019 года нотариус сам отправляет документы на регистрацию. Сторонам сделки нужно только написать заявление, подать документы, список которых мы привели выше, и оплатить госпошлину.

Можно отказаться от этой услуги и все сделать самостоятельно.

Как можно подать заявление:

  • Через МФЦ – в любом отделении.
  • Через сайт Росреестра или через портал госуслуг.

За регистрацию сделки нужно оплатить госпошлину – 2 000 рублей.

После того как сделку Росреестр зарегистрирует, новому собственнику выдадут выписку ЕГРН. На все это нужно около 7 рабочих дней. Через МФЦ немного дольше – до 10 рабочих дней.

Нужно ли платить налог с продажи?

Если проданная доля была в собственности пять лет и больше, то платить НДФЛ не нужно. Также не надо платить налог с продажи, если доля была в собственности три года и больше и:

  • она была получена в наследство;
  • получена по договору дарения от родственника;
  • доля была приватизирована;
  • доля была получена по договору пожизненной ренты;
  • была куплена до 1 января 2016 года.

Список близких родственников определяется статьей 14 СК РФ.

Если от налога уйти нельзя, то можно заплатить меньше: применить имущественный налоговый вычет или уменьшить налог на сумму расходов.Как продать долю в квартире: рассказываем подробно

Что еще нужно учесть при оформлении сделки

Если продавец состоит в законном браке, а доля не является наследственным или дарственным имуществом, нужно получить письменное согласие второго супруга на продажу. В документе нужно указать:

  • ФИО обоих супругов, их паспортные данные.
  • Данные о заключении брака: когда, между кем и где был заключен.
  • Письменное удостоверение, что супруг не против продажи доли.
  • Дата и подпись.

Если сделку будет полностью оформлять нотариус, то он сам составить это согласие, супругу нужно будет только подписать его.

Продажа доли, если один из собственников не согласен, но и не хочет выкупать

В таком случае продавцу важно только соблюсти требование закона относительно первоочередного права выкупа доли совладельцем. А именно: направить извещение, выждать 30 дней и иметь на руках письменное этому всему подтверждение.

Дальше можно продавать долю, даже если совладелец квартиры будет бегать и кричать, что он против. Он даже может пойти в суд, чтобы оспорить сделку, но максимум чего он сможет добиться, так это восстановление его права выкупа доли.

Что запомнить

Выделить долю можно физически или имущественно. Первый вариант лучше, покупателей на него больше.

При продаже доли нужно соблюсти право первоочередного выкупа доли остальными владельцами квартиры. Если этого не сделать, совладельцы имеют право оспорить сделку в суде.

Договор купли-продажи доли обязательно нужно заверять у нотариуса.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.