Бесплатная горячая линия по всей России

Продал недвижимость: как не платить налог

В течение 2020 года российский бюджет пополнился почти на 4,5 триллионов рублей за счет оплаты налога на доходы физлиц. В том числе речь идет и о суммах, уплаченных с продажи имущества. То есть, продавая квартиру, автомобиль, валюту, земельный участок и даже смартфон, граждане должны отдавать часть прибыли государству в виде НДФЛ. Однако платить приходится не всегда, а в большинстве случаев можно и вовсе значительно уменьшить сумму платежа.

В этой статье мы поговорим о способах уменьшить НДФЛ при продаже имущества.

Продаем после минимального срока владения

В данном случае можно не заполнять декларацию и не платить НДФЛ. Это возможно, когда собственник владел имуществом в течение определенного срока, установленного НУ РФ, после чего решил его продать. Стоимость объекта значения не имеет.

Период, по истечении которого гражданина освобождают от налога, называется минимальным сроком владения. По умолчанию он составляет или 3 года, или 5 лет. Все зависит от вида имущества и прочих нюансов.

Если человек продает движимое имущество, то здесь все просто – минимальный срок владения составляет 3 года вне зависимости от обстоятельств. То есть, если машину приобрели 21 августа 2019 года, то начиная с 21 августа 2022 года ее можно будет продать, не платя налог и не заполняя декларации.

Несколько сложнее дело обстоит с недвижимостью. Здесь многое зависит как от способа приобретения, так и от года перехода объекта в собственность. Также учитывается и количество квартир.

Минимальный срок владения составляет 3 года в следующих случаях:

  • жилье было унаследовано;
  • квартиру получили в собственность в результате приватизации;
  • объект достался в подарок от близкого родственника или члена семьи;
  • продажа единственного жилья осуществлялась после 2020 года;
  • квартира перешла по договору пожизненного содержания и иждивением;
  • жилье было куплено до 1 января 2016 года;
  • продается один из двух объектов недвижимости, причем второй был куплен в течение трех месяцев до продажи.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок владения жильем составляет 5 лет.

Что следует знать

В большинстве случаев налоговики контролируют только процесс продажи транспортных средств и недвижимости. О прочих сделках сотрудникам ФНС неизвестно, поскольку контролировать такие процессы крайне сложно. Если же речь идет о недорогом имуществе, то им налоговая и вовсе не интересуется.

Когда объект продается по истечении минимального срока владения, то гражданину не нужно предпринимать никаких действий. Он не должен сообщать налоговой о сделке, поскольку НДФЛ платить не обязан. Тем не менее, у налоговиков могут возникнуть вопросы.

Допустим, мужчина в течение 10 лет владел одной комнатой в двухкомнатной квартире. Затем он выкупил вторую комнату, зарегистрировал жилье на свое имя и продал его спустя год. В подобных ситуациях отсчет срока минимального владения начинается со дня покупки первой комнаты, а не второй. Однако налоговики могут не разобраться в вопросе. Увидев, что проданный объект перешел в собственность год назад, они направят бывшему владельцу письмо с требованием подать декларацию и заплатить налог.

Тем не менее, такое уведомление – это еще не 100-процентная гарантия того, что человек что-то должен государству. Если он уверен в своей правоте, то достаточно будет написать пояснение, сопроводив его подтверждающими документами.

Продажа единственного жилья

Если квартира или дом с участком является единственным жильем гражданина, то по новым правилам его можно продать спустя три года владения без необходимости уплаты налога. Ранее минимальный срок владения для таких объектов составлял 5 лет.

Таким образом, если гражданин купил квартиру в апреле 2019 года, то он сможет продать ее в июне 2022 года без уплаты налога. Это возможно при условии, что у продавца нет другого жилья. Если же у него еще есть дом, и он продал квартиру на 500 тысяч рублей дороже, чем покупал, то доход от продажи придется задекларировать. В данном случае нужно будет уплатить НДФЛ в размере 65 тысяч рублей.

Уменьшение доходов на расходы

Эта возможность действует в отношении любого жилья. В данном случае из дохода от продажи следует вычесть расходы на покупку. НДФЛ в таком случае начисляется не на весь доход, а на разницу.

Уменьшение доходов на расходы возможно в том случае, если стоимость покупки недвижимости подтверждается документально. Причем вычет расходов возможен даже тогда, когда в году приобретения жилья у гражданина не было задекларированных поступлений или официальной зарплаты.

В декларации следует указывать расходы, обязательно приложив подтверждающие документы. Можно использовать копии, но при этом у заявителя на руках обязательно должны быть оригиналы – при проверке их может запросить налоговая.

Использование стандартного вычета

Этот вариант экономии можно использовать при продаже любого имущества. Если человек не может подтвердить расходы документально, он вправе использовать стандартный вычет. Его сумма будет зависеть от вида реализуемого имущества.

В подобных ситуациях для уплаты НДФЛ нужно будет учитывать разницу между доходом и вычетом. Для жилья и земельных участков стандартный вычет составляет 1 миллион рублей, для движимого имущества – 250 тысяч.

Следует понимать, что данные лимиты распространяются на все доходы от продажи конкретного вида имущества в текущем году. То есть, если гражданин продал две машины, то вычет составит 250 тысяч рублей на оба транспортного средства. То же самое касается и недвижимости: продав дом и квартиру в 2022 году, налогоплательщик сможет использовать вычет в размере миллиона рублей на оба объекта.

Стандартный вычет можно использовать даже при наличии подтвержденных расходов, которые оказались ниже лимита. То есть, продавец вправе сам выбрать, уменьшать ему доходы на вычет или же на расходы. Для этого при заполнении декларации ему нужно будет указать вычет, соответствующий доходу от продажи, но не более 250 тысяч или миллиона рублей.

Уменьшение доходов на налоговую базу при оформлении дарственной

Этот способ действует в отношении тех объектов недвижимости и транспорта, которые достались в дар не от близкого родственника. Доходы в данном случае можно уменьшить на ту сумму, с которой был заплачен НДФЛ при получении подарка. На разницу будет начислен налог.

Например, дядя подарил племяннику дом, стоимость которого составляла 1,5 миллиона рублей. Именно эту сумму одаряемый использовал для подсчета НДФЛ. Впоследствии мужчина решил продать полученный в дар дом за 1,7 миллионов рублей.

Чтобы сэкономить на налогах, он решил использовать вычет. В таком случае сумму НДФЛ составит: (1700000 – 1500000) х 13% = 26 тысяч рублей.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

Доход продавца объекта может быть уменьшен на расходы дарителя или наследодателя. В таком случае НДФЛ начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу.

Допустим, близкий родственник подарил вам машину или недвижимость. В этом случае получатель дара освобождается от необходимости уплаты налога. При этом у него нет собственных расходов на приобретение объекта, которые впоследствии можно было бы использовать в качестве вычета.

К счастью, с 2019 года можно уменьшить доходы на расходы наследодателя или дарителя. Например, дочь получила квартиру в подарок от матери. Не дожидаясь истечения минимального срока владения, женщина продала жилье за 2 миллиона рублей.

Чтобы уменьшить размер НДФЛ, дочь может использовать расходы своей матери, которая купила жилье за 1,5 миллиона. В таком случае ей придется заплатить НДФЛ в размере 65 тысяч рублей. Однако для этого потребуются документы, подтверждающие расходы дарительницы.

Отметим, что до 2019 года граждане могли уменьшить доходы при продаже подарка лишь на стандартный вычет. Он составляет 1 миллион рублей.

С наследством наблюдается аналогичная ситуация. Доходы от реализации унаследованного жилья можно уменьшить на расходы наследодателя. Речь идет о том человеке, который владел данным имуществом до смерти. То есть, если дочь получит квартиру в наследство от матери, она также сможет уменьшить доходы от ее продажи на расходы наследодателя.

Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого

Этот вариант подходит для любых видов имущества, нажитого в браке и считающегося общим. Причем неважно, кто именно из супругов заработал деньги, на которые было куплено это имущество. По закону оно будет принадлежать обоим супругам.

Допустим муж и жена приобрели квартиру. Жилье было оформлено на мужа, который и был указан в договоре купли-продажи в качестве плательщика. Затем мужчина дарит эту квартиру жене, а та при ее продаже сможет указать в декларации расходы супруга. Налог не придется платить вовсе, если жилье было продано дешевле, чем за него заплатили при покупке.

Уменьшение доходов на маткапитал

Если жилье было куплено за средства материнского капитала, то при его продаже доходы можно будет уменьшить на сумму господдержки. НДФЛ в данном случае будет начисляться только на разницу.

По общим правилам расходами считаются только те средства, которые были потрачены при покупке объекта. Однако если часть квартиры оплачивалась маткапиталом, то его также можно учесть в составе расходов, чтобы уменьшить налоговую базу при продаже. Получается, что по факту часть денег, потраченных семьей, была выделена государством, но они также могут использоваться для снижения налога.

При этом следует понимать, что маткапитал не учитывается в составе расходов при подсчете суммы имущественного вычета, позволяющего вернуть НДФЛ при покупке жилья. Поэтому важно помнить об особенностях учета для экономии на налоге в разных ситуациях.

Учет процентов по ипотеке в расходах

Если жилье было приобретено в ипотеку, то при его продаже будет использоваться особая схема уменьшения налога. В частности, в расходы можно будет включить проценты, уплаченные банку.

Как правило, расходами считают стоимость жилья, которая прописывается в договоре купли-продажи. Однако если жилье было куплено в ипотеку, а банк получил с клиента проценты, то их также можно вписать в статью расходов. При этом расходы на отделку жилья не будут учтены при его продаже.

Учет в расходах тех сумм, которые были выплачены другим наследникам

Допустим, наследниками гражданина является его супруга, сын и дочь. Основным объектом наследственной массы является двухкомнатная квартира. Чтобы не делить жилье на три части, сын решает выкупить доли своей матери и сестры, став в результате единственным владельцем жилья.

Если впоследствии он захочет продать эту квартиру, то при оплате налогов полученный доход можно будет уменьшить на сумму компенсаций, выплаченных другим наследникам. В качестве подтверждения расходов можно использовать расписки. Также можно перечислить средства через банк, приложив к декларации квитанции.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.