Почему из-за ремонта могут отнять жилье: рассказываем

Если вы захотели в квартире переклеить обои или сменить дверь, вместо паркета уложить ламинат или покрасить потолок, то это будет считаться простым ремонтом. На это не нужно спрашивать разрешения у жилищной инспекции.

Но, если вы захотите расширить кухню за счет лоджии или гостиной комнаты, перенести несколько радиаторов из одной комнаты в другую, или за счет гардеробной сделать больше спальню, то тут надо сначала сделать проект, согласовать его и только потом, если дадут разрешение, делать.

Если сделать перепланировку или переустройство незаконно, можно получить штраф и даже лишиться жилья. Так что ремонт может выйти боком.

Подробно о том, что такое перепланировка и переустройство, как правильно оформить первое и второе подробно расскажем дальше.

Перепланировка и переустройство: основные понятия

Оба понятия регламентируются статьями 25 и 26 ЖК РФ.

Перепланировка – это изменение плана помещения. Например, когда одну стену убрали или сместили в сторону, решили сделать новый дверной проем. И тут нужен будет проект.

Переустройство – это изменения в инженерных коммуникациях, проводке, сантехнике. Например, перенести унитаз из соответствующего помещения в ванную комнату и объединить две комнаты. Или перенести газовую плиту в другую сторону, а соответственно и газовую трубу.  Здесь тоже надо делать проект, получать разрешение на его реализацию, а потом уже строить.

Может показаться, что это бюрократические проволочки. На самом деле нет. Требование по поводу согласованного проекта – это залог безопасности и самого собственника и остальных жильцов дома.

Не зная плана и не имея на руках проверенного проекта, можно снести несущую стену или ту, которая распределяет нагрузку на балки. Или переставить плиту так, что будет взрыв. А случаев, когда из-за газового взрыва погибали люди немало.

Кто должен делать проект?

Это дело проектировщиков. Они изучают конструкцию дома и квартиры, на основе плана и реального расположения конструкционных элементов составляют проект перепланировки. Реализация такого продуманного проекта будет безопасной для жильцов дома, так как специалисты учли все технические и архитектурные требования.

Проектировщик имеет соответствующее образование, опыт, прошел аттестацию, поэтому он имеет право заниматься такой работой. Если же все сделает собственник, самовольно, то ему выпишут штраф с предписанием вернуть все как было.

Как узнают о незаконной перепланировке?

Не всегда собственник жилья даже понимает, что его ремонт незаконен. Так может пройти несколько лет, а потом придет с проверкой жилищная инспекция, выпишет штраф и заставит вернуть как было.

Узнать в БТИ о том, что в квартире проводится масштабный ремонт могут от соседей. Они пойдут и пожалуются на шум, подозрительные работы.

Также в квартиру могут прийти проверяющие из коммунальных служб по другому вопросу, но заметив, что происходит, сообщат куда надо. И контролирующий орган придет с проверкой.

Незаконная перепланировка может обнаружиться, если квартиру захотят продать. Несоответствие в техническом паспорте точно будет замечено и продать за реальную рыночную цену недвижимость уже не получится.

А если квартира была застрахована, и с ней что-то случится, то страховая откажет в выплате на законных основаниях.

Как проверить законность перепланировки перед ремонтом

Большинство собственников сначала делают, а потом уже хотят это узаконить. Конечно, так неправильно, это может создать дополнительные проблемы потом при оформлении или же вынудит обращаться в суд. Но, если так случилось, что проекта нет, а перестроить надо, нужно сверится с тем, что хотите переделать, и с тем, что указано на этот счет в федеральном и региональном законодательстве.

Перепланировка и перестройка в жилых домах контролируется следующими нормативно-правовыми актами:

• Глава 4 ЖК РФ. Тут указано все, что касается перепланировки и переустройства помещений в многоквартирных домах.
• Постановление Правительства от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным домом и жилого дома садовым домом».
• Строительные нормы и правила в редакции от 31.01.2003, раздел касаемо многоквартирных жилых зданий.
• Свод правил 54.1330.2016 касаемо многоквартирных жилых зданий.

Во всех этих нормативно-правовых актах указаны требования к жилым помещениям. Если перепланировка или переустройство будет проходить в помещении, которое официально не относится к жилому фонду, то там эти нормы не действуют, применяют иные НПА.

Кроме федерального законодательства дополнительные требования к переустройству или перепланировке есть в региональном законодательстве. Уточнить какое в конкретном случае можно обратившись с запросом в муниципалитет или жилищную инспекцию.

Контролирующий орган будет проверять соответствие проведенной перепланировки и к федеральному, и к региональному законодательству. И если где-то что-то будет не соблюдено, то работы не согласуют и придется переделать.

Бывают ситуации, когда строительные работы в квартире были сделаны без проекта, но с соблюдением регионального и федерального законодательства, однако комиссия не хочет их согласовывать. В таком случае нужно требовать от них письменный отказ с указанием причины такого решения, а потом обжаловать его в суде.

Что нужно запомнить

Перепланировка и переустройство – это разное, но на оба вида работ нужно получать разрешение, а потом оформлять, вносить изменения в технический паспорт недвижимости.

Перед тем, как начинать работы, лучше обратиться в архитектурное бюро и попросить сделать проект. Но, если проекта нет и не будет, вы решили сделать все самостоятельно, а по факту уже узаконить, то сначала ознакомьтесь с разрешительной документацией. Список федеральных законов опубликовали выше, а региональные можно посмотреть на сайте районной или городской администрации.

Незаконная перепланировка – это штраф до 5 000 рублей и предписание все вернуть как было. Если собственник этого не сделает, то муниципалитет может пойти в суд с требованием изъять жилье и продать с торгов. Новый собственник будет обязан вернуть первозданный вид квартире.

Так что сначала проект, а потом ремонт.