Процедура перевода нежилой недвижимости в жилую

Законодательно предопределено, что использовать коммерческую недвижимость для проживания, а жилую — для ведения предпринимательской деятельности, нельзя. Зависимо от статуса объекта определяется не только его назначение, но и, например, тарифы на оплату коммунальных услуг. Поэтому очень часто у собственников недвижимости возникает вопрос о том, можно ли сделать из коммерческого помещения жилое и зарегистрироваться там.

Процедура перевода объекта недвижимости с коммерческим статусом в жилой

Согласно определению, объект жилой недвижимости — это помещение, которое предназначено для проживания людей. Оно должно быть оснащено минимальными элементами благоустройства, а именно электричеством, водоснабжением и отоплением. Строение может быть отдельно стоящим или в составе многоквартирного дома (МКД). Обязательно должен быть фундамент. Коммерческая нежилая недвижимость — это помещения, которые предназначены для ведения предпринимательской деятельности. К ним относят офисы, торговые точки, производственные помещения, склады.

Часто у собственников производственных помещений возникает необходимость присвоить им статус жилых. Основные причины связаны с невозможностью получить официальную регистрацию и определенно высокие тарифы на коммунальные услуги. Кроме того, собственник коммерческой недвижимости оплачивает повышенный налог на недвижимость. Чаще всего необходимость изменить статус помещения возникает у собственников, которые уже фактически проживают в коммерческой недвижимости.

Сделать это можно, но должны быть соблюдены определенные условия:

• отсутствие арестов, залогов, ипотеки и иных обременений на недвижимости;
• помещение является объектом капитального строения с фундаментом;
• есть минимальные необходимые условия проживания: электричество, отопление и вода в шаговой доступности;
• помещение находится в пределах какого-то населенного пункта;
• проживать можно круглый год.

Важный факт: для переоформления статуса недвижимости с нежилой в жилую, потребуется письменное согласие всех собственников.

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую

Изменение статуса недвижимости с жилого на коммерческий особенно часто встречается в больших городах: практически все первые этажи многоквартирных домов переоборудованы под торговые точки, салоны красоты, аптеки и кафетерии.

Однако и для этой процедуры потребуется соблюдение определенных критериев:

• это самостоятельное помещение (не часть, не отдельная комната);
• квартира находится на первом этаже или снизу нет другого жилого помещения;
• отсутствуют любые обременительные обязательства;
• есть возможность соорудить отдельных вход;
• в жилом помещении нет зарегистрированных граждан.

В коммерческий статус нельзя перевести недвижимость, которая находится в доме, где сдают жилье по договору социального найма. Еще владельца обяжут оборудовать не один выход, а два, как того требуют пожарные и санитарные правила. Вход в подъезд нужно будет замуровать и, таким образом, изолировать помещение.

Кроме того, чтобы переоформить квартиру в многоквартирном доме и сделать из нее коммерческий объект, потребуется созвать общее собрание всех жильцов МКД, провести голосование и получить письменное разрешение от проживающих. Количество поддерживающих голосов должно составлять ⅔ от всех присутствующих.

Пошаговый алгоритм действия для смены статуса недвижимости

Перевести жилье из коммерческого в некоммерческое и наоборот может исключительно собственник. Чтобы изменить статус помещения, нужно подготовит пакет документов:

• паспорт собственника;
• письменное заявление о желании изменить статус помещения;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• проект переустройства;
• для помещения в многоквартирном доме — поэтажный план;
• протокол общего собрания жильцов;
• официальное письменное согласие собственников смежных помещений;
• выписка из ЕГРН, в которой указана информация о статус недвижимости.

Органом, уполномоченным на смену статуса помещения, является жилищный комитет районной администрации. Документы можно подать лично или через МФЦ.

Сама процедура переоформления аналогична для обоих случаев:

1. Для начала необходимо заказать перепланировку помещения согласно официальным жилищным требованиям.
2. Подготовить документацию на переустройство.
3. Обратиться в отделение районной администрации и получить официальное разрешение.
4. Провести перепланировку помещения.
5. Организовать проверку экспертной комиссии и получить заключение о состоянии помещения.
6. Заказать технический паспорт на объект недвижимости.
7. После получения всей документации, нужно подать соответствующее заявление в уполномоченный орган.
8. Если никаких недочетов и претензий не выявлено, в Росреестр вносятся изменения, а собственник получает новую выписку из ЕГРН.

После того как изменения внесены в Росреестр и владелец объекта недвижимости получил выписку из ЕГРН, помещение официально приобретает необходимый статус.

Сроки переоформления недвижимости могут отличаться в зависимости от особенностей ситуации. Заявление на рассмотрении городской администрацией может находиться до 45 дней, а оформление кадастрового паспорта и внесение изменений в Росреестр займет около 20 дней. Значительно ускорить дело можно, если заранее подготовить все необходимые документы. Стоимость процедуры тоже рассчитывается индивидуально и начинается от 250 тыс. руб. Она зависит от типа процедуры, региона, площади помещения, необходимости перепланировки и т. д.

Когда могут отказать в изменении статуса?

Не каждое коммерческое помещение можно перевести в жилое и наоборот. В отдельных случаях такая смена статуса запрещена:

• объект недвижимости не соответствует законодательным требованиям;
• помещение официально признано аварийным;
• его нельзя переоборудовать;
• присутствуют определенные обременения (залог, ипотека, аренда).

Отказать могут и по причине отсутствия каких-либо документов, несогласие собственников спорного жилья или смежных квартиры, несоответствие назначения земельного участка и т. д.

Сменить статус коммерческой недвижимости на жилую, а жилой на коммерческую можно, но эта процедура имеет свои особенности. Узаконить такие изменения может исключительно владелец помещения, получив все необходимые разрешения. Эта процедура потребует определенных материальных и временных затрат. Ускорить и упростить этот процесс можно, если заранее позаботиться о сборе необходимой документации и договориться с другими собственниками.