Как риэлторы обманывают своих клиентов: ТОП 5 схем

Людей, которые не хотят сотрудничать с агентами по недвижимости много. И такое недоверие вполне обоснованно. Некомпетентность, желание «впарить» что-нибудь подороже и похуже, побыстрее получить комиссионные и растворится – примерно так работает большинство риэлторов. А цены на свои услуги они выставляют немалые.

Предположим, существует некое местное агентство недвижимости «Адрес». Или «Ключик». Позиционирует оно себя как коллектив профессионалов, 25 лет на рынке и знает все о недвижимости в своем городе. Хочет брать большие деньги за сделки, которые априори не может проводить компетентно. А все потому, что коллектив профессионалов – это бывшие продавцы, разнорабочий хабалистый персонал и может быть 1-2 более-менее адекватных человека, один из которых даже знает, что такое Административный Кодекс и Гражданское право.

Это типичный портрет большинства агентств недвижимости. Все, что они могут предложить клиенту – это продать то, что можно купить и без них. Так что ниже поговорим о том, какие уловки используют риэлторы для того, чтобы закрыть сделку выгодно для себя. А не для вас.

Читайте, анализируйте, применяйте на практике.

Схема первая: договор в пользу агента

Как это работает: владелец недвижимости размещает на какой-то доске объявлений пост о том, что вот такая-то квартира продается, за столько-то денег. Почти сразу после публикации ему звонит покупатель, который вот уже готов брать, деньги держит в одной руке, и договор в другой.

А во время осмотра квартиры выясняется, что покупатель – агент по недвижимости. И почему-то квартира ему уже не нравится, хоть и ищет он только для себя. Но, у него есть покупатель, который как раз такой вариант и искал.

На самом деле нет никакого покупателя. Риэлтору квартира не нужна. Доверчивого продавца везут в офис агентства, где предлагают заключить два договора: один на оказание юридических услуг, а второй о задатке мнимного покупателя. Выходит вот что:

1. Призрачный покупатель готов брать квартиру, по договору он дает задаток 15 000 рублей.
2. А по договору оказания услуг этого покупателя привел агент, и ему продавец должен заплатит комиссионные, сумма которых равна копейка к копейка задатку.

По факту продавец не только не получает задаток, а отдает еще и свои 15 000 рублей. И вроде как не подкопаться: услуги агента то действительно были вроде оказаны.

Дальше возможно два варианта: или риэлтор пропадает с радаров покупателя, или он действительно начинает искать покупателя.

Что делать в таком случае? Ничего не подписывать и никуда не ехать. Если агент так уж навязывает свои услуги, то:

1. Попросите показать покупателя. Побеседовать с ним хотя бы в присутствии агента. В ходе беседы будет понятно, действительно ли он покупатель, или подставное лицо.
2. Попросите документы для изучения. И если агент их не дает, то дело не чисто.

Вообще лучше ничего не подписывать, пока юрист, которому вы доверяете, не изучит все и не даст свое экспертное заключение по поводу сделки.

Схема два: иллюзия активной продажи

Суть: риэлтор рассказывает продавцу басню о том, что у него есть уникальная секретная база покупателей и на вашу квартиру есть толпа интересующихся. Большое количество звонков и правда может быть. Но, какой толк с этого агенту?

Дело в том, что по договору риэлтор не всегда должен именно продать квартиру. Он может оказывать содействие в продаже. А так как отклики есть, потенциальные покупатели тоже, то свой гонорар он отработал. Вроде как.

Что в такой ситуации делать. Не доверяйте агенту, который убеждает вас в том, что есть какая-то секретная база. Таких баз не существует. У хорошего риэлтора действительно может быть большая база клиентов: одни продают, другие хотят купить.

Если агенту нечего скрывать, и он честно помогает продать недвижимость, без проблем он и отчет предоставит: какую рекламу, где давали, какие отклики по объекту и так далее.

Еще агента можно попросить составлять акты просмотра квартиры. Так будет видно, сколько реально клиентов приходили смотреть квартиру.

Схема три: лживая информация в объявлениях

Как это работает: риэлтор публикует объявление, в котором могут быть ненастоящие фото, не полное описание, умышленное сокрытие недостатков.

Или: указывают этаж, который выгоден с точки зрения продажи, а на самом деле такой квартиры нет и не было. Когда клиент приезжает смотреть объект, риэлтор ему говорит примерно следующее: «ой, а эту квартиру вот только что купили, прям только уехали сделку закрывать. Но, в этом доме еще одна продается, давайте посмотрим, чтоб не зря ездили хоть».

В данном случае риэлтор не особо рассчитывает на то, что он продаст квартиру. Но, он получит себе в базу еще один контакт, который потом можно будет конвертировать в клиента.

Что делать: если вы нанимаете риэлтора, следите за тем, чтобы он указывал достоверную информацию о продаваемой квартире. Требуйте, чтобы перед публикацией объявления его текст и фото согласовали с вами.

Схема четыре: скидка в карман риэлтору

Если жилье нужно продать срочно, продавец готов и уступить в цене. Но, эта скидка часто не попадает в карман покупателя. По пути они теряется и попадает в карман нечестного агента по недвижимости. Как это происходит:

• Продавец выставляет цену за квартиру. Например 2 миллиона рублей.
• Агент убеждает продавца, что это немыслимая сумма и надо убавить хотя бы 50 000 рублей, а там как пойдет.
• Продавец соглашается.
• Агент находи клиента, но оглашает ему сумму без скидки. Тот согласен, можно заключать сделку. Но, уже во время подписания договора агент говорит, что разницу в цене забирает себе, как за дополнительную работу.

Конечно продавец может и отказаться, отправив куда подальше такого агента. Но, так он может потерять и покупателя, а это уже не всегда хороший вариант.

Покупатель же, ничего не подозревает и платит больше, чем мог бы.

Что делать: все, что касается ценообразования фиксируйте в агентском договоре. Хотя идеальным вариантом будет в плане расчетов вообще обойтись без посредника.

Схема пять: у агента нет полномочий на оказание риэлторских услуг

Проблема тут может таиться в следующем: на встречу приезжает лицо, которое только называет себя риэлтором. У него нет договора на оказание услуг, он не может документально подтвердить работу в определенном агентстве недвижимости и паспорт свой показать то же не может.

Что делать: не связываться. Если у «агента» нет ничего, что подтвердило бы его работу в фирме, он вполне может быть мошенником. А может и нет. Но, зачем рисковать.

Что должен делать хороший риэлтор?

Вот что должен делать хороший агент по недвижимости:

1. Определять цену объекта согласно рынку. Не факт, что экспертная оценка будет совпадать с той, которую себе нарисовал собственник. Тогда задача риэлтора еще и обосновать такое ценообразование.
2. Занимается предпродажной подготовкой квартиры: правильно фотографирует, рекламирует.
3. Организовывает показы квартиры при этом по минимуму привлекая к этому продавца.
4. Оказывать юридическое сопровождение покупателю и продавцу во время сделки.

Как выбрать хорошего риэлтора:

1. Ознакомьтесь с условиями работы, посмотрите образец договора об оказании услуг.
2. Проверьте личность риэлтора: его паспорт, принадлежность к тому агентству недвижимости, о котором он заявил.
3. Зафиксируйте в договоре все, что касается сотрудничества и оплаты услуг.

Работу даже самого лучшего агента нужно контролировать. А если у вас будут какие-то сомнения или понадобится консультация юриста – обращайтесь к нам. Первичная юридическая помощь бесплатна.