Людей, которые не хотят сотрудничать с агентами по недвижимости много. И такое недоверие вполне обоснованно. Некомпетентность, желание «впарить» что-нибудь подороже и похуже, побыстрее получить комиссионные и растворится – примерно так работает большинство риэлторов. А цены на свои услуги они выставляют немалые.
Предположим, существует некое местное агентство недвижимости «Адрес». Или «Ключик». Позиционирует оно себя как коллектив профессионалов, 25 лет на рынке и знает все о недвижимости в своем городе. Хочет брать большие деньги за сделки, которые априори не может проводить компетентно. А все потому, что коллектив профессионалов – это бывшие продавцы, разнорабочий хабалистый персонал и может быть 1-2 более-менее адекватных человека, один из которых даже знает, что такое Административный Кодекс и Гражданское право.
Это типичный портрет большинства агентств недвижимости. Все, что они могут предложить клиенту – это продать то, что можно купить и без них. Так что ниже поговорим о том, какие уловки используют риэлторы для того, чтобы закрыть сделку выгодно для себя. А не для вас.
Читайте, анализируйте, применяйте на практике.
Содержание
Схема первая: договор в пользу агента
Как это работает: владелец недвижимости размещает на какой-то доске объявлений пост о том, что вот такая-то квартира продается, за столько-то денег. Почти сразу после публикации ему звонит покупатель, который вот уже готов брать, деньги держит в одной руке, и договор в другой.
А во время осмотра квартиры выясняется, что покупатель – агент по недвижимости. И почему-то квартира ему уже не нравится, хоть и ищет он только для себя. Но, у него есть покупатель, который как раз такой вариант и искал.
На самом деле нет никакого покупателя. Риэлтору квартира не нужна. Доверчивого продавца везут в офис агентства, где предлагают заключить два договора: один на оказание юридических услуг, а второй о задатке мнимного покупателя. Выходит вот что:
- Призрачный покупатель готов брать квартиру, по договору он дает задаток 15 000 рублей.
- А по договору оказания услуг этого покупателя привел агент, и ему продавец должен заплатит комиссионные, сумма которых равна копейка к копейка задатку.
По факту продавец не только не получает задаток, а отдает еще и свои 15 000 рублей. И вроде как не подкопаться: услуги агента то действительно были вроде оказаны.
Дальше возможно два варианта: или риэлтор пропадает с радаров покупателя, или он действительно начинает искать покупателя.
Что делать в таком случае? Ничего не подписывать и никуда не ехать. Если агент так уж навязывает свои услуги, то:
- Попросите показать покупателя. Побеседовать с ним хотя бы в присутствии агента. В ходе беседы будет понятно, действительно ли он покупатель, или подставное лицо.
- Попросите документы для изучения. И если агент их не дает, то дело не чисто.
Вообще лучше ничего не подписывать, пока юрист, которому вы доверяете, не изучит все и не даст свое экспертное заключение по поводу сделки.
Схема два: иллюзия активной продажи
Суть: риэлтор рассказывает продавцу басню о том, что у него есть уникальная секретная база покупателей и на вашу квартиру есть толпа интересующихся. Большое количество звонков и правда может быть. Но, какой толк с этого агенту?
Дело в том, что по договору риэлтор не всегда должен именно продать квартиру. Он может оказывать содействие в продаже. А так как отклики есть, потенциальные покупатели тоже, то свой гонорар он отработал. Вроде как.
Что в такой ситуации делать. Не доверяйте агенту, который убеждает вас в том, что есть какая-то секретная база. Таких баз не существует. У хорошего риэлтора действительно может быть большая база клиентов: одни продают, другие хотят купить.
Если агенту нечего скрывать, и он честно помогает продать недвижимость, без проблем он и отчет предоставит: какую рекламу, где давали, какие отклики по объекту и так далее.
Еще агента можно попросить составлять акты просмотра квартиры. Так будет видно, сколько реально клиентов приходили смотреть квартиру.
Схема три: лживая информация в объявлениях
Как это работает: риэлтор публикует объявление, в котором могут быть ненастоящие фото, не полное описание, умышленное сокрытие недостатков.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
+7 (495) 128-73-40
(Москва)
+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)
8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Или: указывают этаж, который выгоден с точки зрения продажи, а на самом деле такой квартиры нет и не было. Когда клиент приезжает смотреть объект, риэлтор ему говорит примерно следующее: «ой, а эту квартиру вот только что купили, прям только уехали сделку закрывать. Но, в этом доме еще одна продается, давайте посмотрим, чтоб не зря ездили хоть».
В данном случае риэлтор не особо рассчитывает на то, что он продаст квартиру. Но, он получит себе в базу еще один контакт, который потом можно будет конвертировать в клиента.
Что делать: если вы нанимаете риэлтора, следите за тем, чтобы он указывал достоверную информацию о продаваемой квартире. Требуйте, чтобы перед публикацией объявления его текст и фото согласовали с вами.
Схема четыре: скидка в карман риэлтору
Если жилье нужно продать срочно, продавец готов и уступить в цене. Но, эта скидка часто не попадает в карман покупателя. По пути они теряется и попадает в карман нечестного агента по недвижимости. Как это происходит:
- Продавец выставляет цену за квартиру. Например 2 миллиона рублей.
- Агент убеждает продавца, что это немыслимая сумма и надо убавить хотя бы 50 000 рублей, а там как пойдет.
- Продавец соглашается.
- Агент находи клиента, но оглашает ему сумму без скидки. Тот согласен, можно заключать сделку. Но, уже во время подписания договора агент говорит, что разницу в цене забирает себе, как за дополнительную работу.
Конечно продавец может и отказаться, отправив куда подальше такого агента. Но, так он может потерять и покупателя, а это уже не всегда хороший вариант.
Покупатель же, ничего не подозревает и платит больше, чем мог бы.
Что делать: все, что касается ценообразования фиксируйте в агентском договоре. Хотя идеальным вариантом будет в плане расчетов вообще обойтись без посредника.
Схема пять: у агента нет полномочий на оказание риэлторских услуг
Проблема тут может таиться в следующем: на встречу приезжает лицо, которое только называет себя риэлтором. У него нет договора на оказание услуг, он не может документально подтвердить работу в определенном агентстве недвижимости и паспорт свой показать то же не может.
Что делать: не связываться. Если у «агента» нет ничего, что подтвердило бы его работу в фирме, он вполне может быть мошенником. А может и нет. Но, зачем рисковать.
Что должен делать хороший риэлтор?
Вот что должен делать хороший агент по недвижимости:
- Определять цену объекта согласно рынку. Не факт, что экспертная оценка будет совпадать с той, которую себе нарисовал собственник. Тогда задача риэлтора еще и обосновать такое ценообразование.
- Занимается предпродажной подготовкой квартиры: правильно фотографирует, рекламирует.
- Организовывает показы квартиры при этом по минимуму привлекая к этому продавца.
- Оказывать юридическое сопровождение покупателю и продавцу во время сделки.
Как выбрать хорошего риэлтора:
- Ознакомьтесь с условиями работы, посмотрите образец договора об оказании услуг.
- Проверьте личность риэлтора: его паспорт, принадлежность к тому агентству недвижимости, о котором он заявил.
- Зафиксируйте в договоре все, что касается сотрудничества и оплаты услуг.
Работу даже самого лучшего агента нужно контролировать. А если у вас будут какие-то сомнения или понадобится консультация юриста – обращайтесь к нам. Первичная юридическая помощь бесплатна.
Добавить комментарий