Бесплатная горячая линия по всей России

Составление договора с риелтором: на что обратить внимание

Граждане пользуются услугами риелторов, желая приобрести или продать квартиру. Опытный специалист помогает провести сделку без лишних хлопот, последив за тем, чтобы все документы были оформлены правильно.

Все условия купли-продажи недвижимости фиксируются на бумаге – в соответствующем соглашении. Но даже наличие грамотно составленного договора не может защитить участников сделки от споров, которые нередко приводят их в суд. Ниже мы поговорим о том, как правильно составить договор с риелтором, чтобы избежать возможных проблем.

Заключение договора с риелтором: зачем это нужно

Риелтором называют специалиста по недвижимости. Он сопровождает клиента на всех этапах сделки по купле-продаже квартиры, получая плату за предоставляемые услуги. Граждане могут нанять как частного специалиста, так и сотрудника риелторского агентства. Последний вариант чаще применяется в тех случаях, когда гражданин планирует получить услуги не только специалиста по недвижимости, но и рекламщика, юриста, ипотечного брокера, фотографа. Крупные агентства предлагают комплексные пакеты услуг, тем самым экономя своим клиентам деньги и время.

Действующее законодательство требует обязательного заключения договора в простой письменной форме межу юридическими и физическими лицами. Поэтому представителю риелторского агентства запрещается работать с клиентом без соглашения. Специалист обязан отчитаться перед конторой обо всех вознаграждениях, которые были получены им от заказчика услуг.

Если агент не заключит договор, его могут обвинить в проведении «левой» сделки. Так называют те случаи, когда риелтор предоставлял свои услуги, не положив часть гонорара в официальную кассу агентства. За подобные поступки специалиста могут уволить. Клиент же в данном случае лишается тех гарантий, которые обещало ему агентство.

Говоря о частных маклерах, следует отметить, что они не способны выполнить полный комплекс услуг. Если риелтор является одновременно и юристом, и рекламщиком, и фотографом – то это повод задуматься. Поэтому клиенту изначально нужно узнать, каких специалистов ему придется оплатить дополнительно. Как правило, у агентов есть своя наработанная база специалистов, которых он может порекомендовать для сотрудничества. Однако клиент вправе выбрать фотографа или юриста самостоятельно.

Заключение договора между физлицами обязательно в том случае, если сумма сделки превысила 10 тысяч рублей. При устных соглашениях клиенту будет сложно отстоять свои интересы в суде, если впоследствии возникнут проблемы.

Договор с риелтором важен в тех случаях, когда покупатель или продавец квартиры не может заниматься сделкой самостоятельно. Это особенно актуально, если человек проживает в другом городе. В подобных ситуациях агент наделяется дополнительными правами, которые передаются ему по доверенности. Например, он может заключить договор от имени своего клиента. Клиент может передать риелтору ключи от квартиры, чтобы последний самостоятельно занимался продажей. И доверять малознакомому человеку, не подписав с ним договор, рискованно.

Преимущества работы с риелтором

У сотрудничества со специалистами по недвижимости имеются как плюсы, так и минусы. И перед заключением сделки гражданину следует взвесить все «за» и «против». Начнем с плюсов, которых немало.

Опыт

Риелтор может заняться поиском объекта недвижимости, поскольку он имеет доступ к базам и необходимый опыт. Специалисты с многолетним стажем могут предложить своим клиентам несколько вариантов квартире еще на этапе первого созвона.

Если же человек является продавцом жилья, то риелтор поможет ему найти покупателя в кратчайшие сроки. Таким образом, специалист по недвижимости становится своеобразным связующим звеном между продавцом и покупателем, позволяя им избавиться от лишних хлопот.

Экономия времени

Клиент не тратит время на поиск подходящих вариантов жилья и их проверку. Большая часть вопросов делегируется специалисту.

Продавцу риелтор подскажет, как выставить квартиру в выгодном свете. Он поможет составить объявление, сфотографировать жилплощадь, разместит объявление в базах. Кроме того, специалист отвечает на звонки, работая первичным фильтром. Некоторые клиенты отдают риелторам ключи от квартиры, чтобы он мог сам показывать ее потенциальным покупателям.

Оценка недвижимости

Риелтор хорошо знает расценки на квартиры в регионе, а потому поможет клиенту не продешевить и не задрать ценник слишком высоко. Выслушав ценовые предпочтения клиента, специалист проанализирует рынок и предложит оптимальный вариант.

Следует понимать, что при завышении цены, квартира может на долгое время зависнуть в продаже. Если же установить минимальную стоимость, то жилье продастся быстро, однако продавец потеряет в деньгах.

Помощь других специалистов

Опытный риелтор имеет наработанный круг знакомств среди других специалистов. На разных этапах он может привлечь к сделке:

  1. Фотографа. Этот специалист поможет показать квартиру в выгодном свете. Естественно, продавец может сфотографировать жилье самостоятельно, но тогда оно может дольше продаваться.
  2. Юриста. Юридическая помощь не помешает на всех этапах сделки, начиная от проверки документов, и заканчивая составлением соглашения и передачей денег. У юриста можно получить консультацию касается имущественного налогового вычета при приобретении недвижимости. Также он проконсультирует касательно уплаты налогов с продажи жилья, поможет оформить собственность на несовершеннолетнего, объяснит, чем задаток отличается от аванса и т. д.
  3. Ипотечного брокера. Услуги этого специалиста нужны в том случае, если покупатель хочет взять ипотеку. Брокер подаст заявку в различные банки, подобрав наиболее выгодный ипотечный продукт.

Деньги взаймы

Крупные агентства недвижимости дают своим клиентам деньги в долг для погашения ипотеки на квартиру, чтобы жилье можно было продать без обременения банка. Такой подход позволяет существенно повысить шансы на быструю продажу квартиры. Вложенные деньги агентство получает при продаже недвижимости в качестве определенного процента от ее стоимости.

Подготовка документов

Риелтор занимается сбором и проверкой бумаг. При покупке квартиры агент подскажет клиенту, какие документы следует запросить у собственника дополнительно. Это может быть справка о прописанных в квартире лицах или же справка из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала.

Возмещение убытков

Деятельность крупных агентств недвижимости может быть застрахованной. Таким образом, если сделка будет признана ничтожной и клиент останется без жилья, то риелторская контора может возместить ему убытки через свою страховую компанию. Чтобы добиться этого, гражданину, скорее всего, придется обращаться в суд.

Минусы работы с риелтором

У сотрудничества с агентом по недвижимости есть и ряд минусов. Их также следует учитывать при заключении договора.

Сумма вознаграждения

Риелторы не работают бесплатно, и гонорар специалиста обычно прописывается в договоре следующими способами:

  • в виде фиксированной суммы;
  • в виде процента от стоимости объекта;
  • в комбинации фиксированная сумма + процент.

Иногда клиенты выполняют часть работы риелтора. Например, человек сам находит объект или же самостоятельно проверяет часть документов. Однако в этом случае рассчитывать на изменение суммы вознаграждения агента не приходится.

Некоторые граждане не хотят связываться с риелторами, поскольку считают, что они берут слишком большие комиссионные. Однако здесь нужно учитывать сложность сделки и ее стоимость. Например, самым простым вариантом будет сделка, при которой продавец самостоятельно занимается подготовкой всех документов и справок, а для взаиморасчетов используется банковская ячейка.

Другое дело, если в сделке фигурируют ипотечные деньги. В таком случае договор купли-продажи составляется сотрудником банка. Если же сделку заверяет специалист нотариальной конторы, то он же и будет заниматься подготовкой всех бумаг. Все это – дополнительные расходы, ведь каждому из этих специалистов придется заплатить. Гонорар риелтора при этом не уменьшается.

Отсутствие гарантий

Ни одна риелторская контора не способна гарантировать клиенту 100% юридическую чистоту сделки. Максимум, что может сделать агент в данном случае – это застраховать свою гражданскую ответственность.

Например, женщина приобрела через агентство недвижимости квартиру в Нижнем Тагиле. Жилье продавал мужчина, получивший его в дар от пожилого дедушки. Когда же квартира была продана, даритель обратился к прокурору, пожаловавшись на то, что неверно понял саму суть дарения. В итоге сделка была признана недействительной, и квартиру вернули изначальному собственнику. Теперь покупательнице остается только ждать, пока продавец вернет ей деньги.

Отсутствие прямого контакта

В большинстве случаев риелтор выступает в роли посредника между участниками сделки. Он самостоятельно общается с покупателем и продавцом, причем они могут обсуждать условия исключительно через агента. В результате возникает своеобразный «испорченный телефон», и риелтор может неверно понять интересы клиента, неточно передав информацию. Кроме того, некоторые специалисты ведут сделку в том направлении, которое выгодно им, а не их клиентам.

Конфликт интересов

Риелтор получает свой гонорар после заключения сделки. Соответственно, он заинтересован в быстрейшем завершении процесса. Поэтому специалист может излишне торопить клиента, чтобы побыстрее получить деньги. В результате человек нередко получает не то, что планировал.

Также гонорар агента часто определяется в качестве процента от сделки. А потому, чем дороже квартира – тем лучше для риелтора. В таком случае специалист может настойчиво показывать клиенту двухкомнатные квартиры, хотят тот изначально хотел «однушку». Большинство риелторов пытаются ориентироваться на максимальную сумму, заявленную клиентом.

Активность

Активность агента по недвижимости во многом влияет на успех сделки. И если у риелтора в работе находится несколько сделок, то он может не уделять клиенту должного внимания, выключая телефон или же попросту не отвечая на звонки. И обиднее всего, если покупатель уже заключил с таким специалистом договор. В таком случае ему придется дождаться того момента, когда агент разберется с более приоритетными делами и займется его вопросами.

О возможных рисках

Подписав договор, стороны получают взаимные права и обязанности. И как только человек поставит свою подпись на контракте, он автоматически согласится оплатить услуги специалиста. Даже если соглашение будет расторгнуто досрочно, клиент все равно будет обязан выплатить агенту гонорар и покрыть сопутствующие расходы.

Обязательно ли заключать договор

Риелтор не вправе принудить гражданина к подписанию соглашения. Тем не менее, агенты по недвижимости нередко навязывают своим клиентам целый набор дополнительных услуг по договору. И каждая из них будет иметь свою стоимость. В итоге же получается достаточно крупная сумма.

Поэтому закон позволяет клиентам самостоятельно выбирать перечень тех услуг, которые он хочет получить и оплатить. Тем не менее, большинство агентов настаивают на полном вознаграждении. «Сбить» цену клиенту удается лишь в исключительных случаях. Чаще специалисты опираются на разработанную форму договора, крайне неохотно внося в нее изменения.

Подписав контракт с риелтором, клиент может быть уверен в том, что специалист будет заниматься его вопросом. Он вправе требовать от агента предоставления отчета о результатах.

Нередко бывает так, что покупатель является клиентом агентства, а продавец – нет, или наоборот. Также второй стороной может выступать человек, сотрудничающий с другой конторой или же и вовсе не желающий заключать договора с риелторами. Кроме того, агентства нередко заключают соглашения между собой, проводя сделки совместно. В этом случае каждая контора работает в интересах своего клиента, получая от него вознаграждение.

Хуже, если один из участников сделки на корню отказывается платить кому-либо из риелторов. Тогда его будут всячески склонять к подписанию договора.

Содержание договора

Соглашение с риелтором составляется по общим правилами. Ниже мы рассмотрим ключевые моменты, которые должны быть отражены в договоре.

Информация об участниках сделки

В договоре обязательно должны присутствовать данные сторон. Причем в зависимости от вида соглашения, они могут называться по-разному:

  • для возмездного договора – заказчик и исполнитель;
  • для агентского договора – принципал и агент;
  • для договора поручения – доверитель и поверенный.

Предмет договора

В данном разделе отражается сама суть услуги. В большинстве случаев речь идет о поиске, аренде, покупке, продаже недвижимости, а также комплексе услуг, оказываемых риелтором для достижения одной из этих целей. Именно эти действия и оплачиваются клиентом в будущем.

Если речь идет о договоре поручения, то в нем будут перечислены действия, совершаемые поверенным от имени доверителя. В агентском соглашении указывается, какие услуги агент оказывает клиенту и может ли он действовать от его имени.

Права и обязанности сторон

В любом соглашении указываются следующие обязательства риелтора:

  • действовать в интересах клиента и для достижения его целей;
  • организовывать сбор документов для заключения сделки, контролировать процесс подписания предварительного и основного договора;
  • предоставлять клиенту информацию о совершаемых действиях;
  • сопровождать участников сделки при проведении взаиморасчетов;
  • сопровождать процесс регистрации прав.

В договоре также перечисляются и обязанности клиента. Например, человек должен предоставить агенту актуальную информацию о недвижимости, оплатив его услуги.

В возмездном соглашении дополнительно нужно указать и другие обязательства риелтора. Например, совершать платежи, сопровождать клиента при обращении к нотариусу, в органы опеки и различные госорганы. При этом агент не имеет права принимать решения за клиента, брать деньги вместо него или же распоряжаться его имуществом. В соответствии с условиями договора, клиент действует самостоятельно, риелтор же лишь сопровождает его в процессе сделки.

Риелтор имеет право не исполнять обязательства по договору оказания услуг лишь в том случае, если он обязуется возместить своему клиенту убытки. При этом клиент обязуется:

  1. Обеспечить возможность просмотра объекта (для продавца) или согласовать время просмотров (для покупателя).
  2. Учитывать предложения специалиста при принятии решений.

Сроки исполнения

Срок действия договора по умолчанию начинается с момента его подписания и заканчивается той датой, которая была оговорена сторонами. По закону соглашение можно продлить. Если же речь идет о договоре поручения, то его срок может заканчиваться, если:

  • агент выполнил поручение;
  • доверитель отменил поручение;
  • поверенный отказался от исполнения;
  • доверитель или поверенный был признан ограниченно дееспособным, недееспособным, безвестно отсутствующим или умер.

Стоимость услуг и порядок взаиморасчетов

Стороны должны установить срок оплаты услуг и предусмотреть то, каким документом будет подтверждаться передача денег. Это может быть как чек, так и расписка.

Если речь идет о возмездном договоре, то сумма оплаты за услуги риелтора может быть как фиксированной, так и рассчитываться в качестве процента от стоимости сделки. Также возможен смешанный вариант (фиксированная сумма плюс процент).

Расходы на размещение объявления, его рекламу, телефонные переговоры обычно агент несет самостоятельно. Дополнительные расходы, связанные с оформлением технической документации, справок, оплатой госпошлины, оплачиваются заказчиком.

При заключении договора поручения, доверитель должен оплачивать поверенному не только вознаграждение, но и расходы. Если сумма гонорара не прописана в документе, она устанавливается по рыночной цене.

Ответственность сторон

Это важный пункт, в котором каждая из сторон предусматривает неустойку для своего оппонента. Риелтор вправе прописать пеню за каждый день просрочки уплаты гонорара. Клиенты обычно предусматривают штраф за утерю одной из бумаг по сделке или за ошибки, способные затянуть срок исполнения договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.