Почему цены на аренду квартир занижают: как снять квартиру безопасно

У каждого квартиросъемщика есть свой набор критериев к жилью. Но один параметр остается низменным для всех – цена. Согласитесь, обидно снять квартиру за 25 тысяч рублей, если на сайтах аренды есть похожие варианты за 17 тысяч.

На досках объявлений встречаются предложения со слишком привлекательными ценами. И делается это не просто так. Есть 7 причин, по которым риэлторы и арендодатели занижают цены на квартиры.

Заманивают потенциальных квартиросъемщиков на аукцион

Когда на рынке недвижимости спрос превышает предложение, между кандидатами на квартиру устраивают аукцион. Это нередкая ситуация для крупных городов, куда в конце лета съезжаются студенты в поисках недорогого жилья.

Суть аукционов заключается в следующем:

• жилье выставляется по заниженной цене, чтобы быстро найти потенциальных съемщиков;
• риэлтор или собственник назначает просмотр всем на одно время, и когда люди собираются, начинает «торги»;
• клиентам предлагают назвать цену, за которую они готовы снять квартиру, и сдают тому, кто предложит больше.

Таким образом стоимость аренды возрастает на несколько тысяч. Подобные аукционы могут собирать из 2 или, грубо говоря, 50 кандидатов. Но суть всегда будет одна: человек зря теряет время, а в результате может снять жилье не по той цене, на которую он рассчитывал.

Как себя обезопасить

К сожалению, полностью обезопасить себя от участия в таком аукционе не получится. Еще в процессе общения по телефону с риэлтором или собственником можно спросить, придет ли еще кто-то посмотреть квартиру. Но правду вам вряд ли скажут.

Если торги за жилье устроил агент, то сотрудничать с ним дальше не стоит. В конце торгов риэлтор будет успокаивать проигравших, обещать найти им другую квартиру. Но, скорее всего, он затащит вас на еще один аукцион.

Ставят дополнительные условия

Квартиру действительно могут предлагать по цене ниже рыночной, но при этом ставить съемщику дополнительные условия сомнительного характера. Например, просят доделать ремонт, ухаживать за пожилым родственником. Изредка встречаются и совсем дерзкие предложения: квартиру сдают за несколько тысяч, но просят «немного женской ласки» определенное количество раз в месяц, а в качестве арендатора должна быть молодая симпатичная девушка.

Если о дополнительных условиях предупреждают заранее, по телефону или в объявлении, то это нормально. Кандидат заранее знает, на что идет, соглашается или отказывается от просмотра. Но если условия начинают всплывать уже на просмотре, то лучше уйти. Не исключено, что вскроется что-то еще уже после того, как арендатор заедет в квартиру.

Как себя обезопасить

Еще в процессе телефонного разговора следует поинтересоваться у риэлтора или собственника, почему цена ниже рыночной. Или же можно спросить «в лоб», есть ли дополнительные условия, что входит в стоимость и будет ли проживать в квартире кто-то еще. На прямой вопрос чаще отвечают честно, чем врут.

Если у собственника есть намерения интимного характера по отношению к арендатору, то в объявлении можно будет встретить двусмысленные фразы, типа:

• сдам квартиру симпатичной девушке до 30 лет;
• рассмотрю только красивых девушек;
• пришлите фото перед тем, как звонить;
• сдам квартиру за красивые глаза.

В любом случае нужно внимательно, даже придирчиво, читать объявления и задавать дополнительные вопросы по телефону.

Предлагают комнату по цене квартиры

Иногда собственник оставляет свои вещи в квартире, которую хочет сдать. Например, в одной комнате хранит мебель и прочее под замком, а в другую заселяет арендаторов, которые платят, как за однокомнатную квартиру, а не за двушку. Но недобросовестные собственники давно придумали, как зарабатывать на «закрытых комнатах».

Суть аферы

Самый востребованный вид квартир среди арендаторов – однушки или студии около метро. Владельцы больших квартир на 2, 3, 4 комнаты далеко не всегда могут сдать жилье полностью. А если сдавать только одну комнату, то они значительно теряют в прибыли.

Поэтому недобросовестные съемщики решили сдавать каждую комнату, как отдельную однокомнатную квартиру. А чтобы арендатор не понял, что снимает квартиру с соседями, собственник маскирует их вплоть до подписания договора, утверждая, что в других комнатах просто хранятся его личные вещи. Как только квартиросъемщик подпишет договор, а собственник исчезает из зоны видимости, появляются соседи, которые живут в этой же квартире.

С материальной точки зрения получается очень выгодно. Например, на окраине Питера есть трехкомнатная квартира с советским ремонтом. Если сдать все три комнаты одной семье, то брать можно будет около 25 тысяч рублей. Если сдать три комнаты по отдельности по 10 тысяч каждая, то можно будет получить 30 тысяч рублей. Но если действовать по условиям вышеописанной схемы, и сдать квартиру, как однокомнатную трем разным семьям, плюс взять с каждого арендатора среднюю на рынке цену 18 тысяч рублей, то общий доход получится 54 тысячи рублей.

Но в объявлении легче маневрировать двумя комнатами. Потому первую комнату из трехкомнатной квартиры сдают, как правило, за 10 тысяч, а две другие уже как однокомнатные квартиры по 18 тысяч каждая. Доход получается 46 тысяч рублей.

Обезопасить себя от такой сюрприза просто:

1. Попросите собственника открыть закрытые комнаты. На просмотрах принято открывать даже ниши и кладовые, чтобы кандидат мог все проверить. Жилую комнату можно легко отличить от той, в которой просто хранятся вещи.
2. Внимательно читайте договор. Если собственник обманывает на словах, то в договоре не имеет права солгать. Пункт о соседях в нем точно должен быть.

Выставляют в объявлении фальшивые фотографии

Процентов 30 дешевых квартир выглядят на фото аккуратно, с косметическим ремонтом, относительно новой мебелью и бытовой техникой. Но если приехать на осмотр, оказывается, что обои затерты, а местами вообще порваны, диван в пятнах, а стиральной машины и холодильника просто нет. Возможно фото в объявлении были сделаны 10 лет назад или отретушированы в фотошопе. Бывает такое, что это вообще фото другой квартиры.

Неприятно будет потратить время на просмотр такой квартиры, а потому еще в телефонном режиме следует поинтересоваться мелкими деталями: в каком состоянии сантехника, когда последний раз делался ремонт, вся ли мебель и бытовая техника остается.

Нужно открыть фотографии и обратить внимание на мелкие детали, о которых спросить у собственника по телефону. Например, какого цвета там шторы или какой принт на обоях. Если человек мнется, не знает или говорит, что обои уже переклеили, то это причина насторожиться.

Продают квартиру

В целом, здесь нет никакой аферы. Суть заключается в том, что собственник продает жилье, в котором не собирается жить или сдавать его на постоянной основе. А поскольку процесс купли-продажи занимает минимум 1 месяц, ему невыгодно, чтобы квартира простаивала и вытягивала деньги за коммунальные услуги. Чтобы компенсировать траты, он сдает ее по сниженной цене.

Это нормальная практика, если арендатора предупреждают о том, что квартира продается, и ему нужно будет быстро съехать, когда найдется покупатель. Такой квартиросъемщик должен содержать жилье в чистоте, быть готовым к тому, что его будут периодически показывать потенциальным покупателям и не препятствовать этому. Недостаток такого варианта заключается в том, что непонятно, когда и как быстро нужно будет съехать.

Но некоторые собственники, волнуясь о том, что не смогут найти квартиросъемщика в краткие сроки, умалчивают о том, что жилье выставлено на продажу. Поэтому если вариант оказывается слишком привлекательным по цене для арендатора, его следует поискать на сайтах по продаже недвижимости. Это можно сделать даже по фото, выставленным в объявлении, выполнив поиск по картинкам в поисковике.

Как арендатору себя обезопасить

Важно понять, как долго получится жить в такой квартире. Для этого вам следует оценить рентабельность жилья. Чтобы понять, как быстро собственник сможет продать квартиру, ему нужно задать несколько вопросов:

• как давно она выставлена на продажу;
• продается ли квартира через агентство недвижимости;
• какая цена была установлена на старте продаж и на сколько ее снизили.

Нелишним будет поискать объявления о продаже квартир рядом с этой и сравнить их цены. Следующие характеристики указывают на то, что жилье продадут быстро:

• продажей занимает риэлтор, а не собственник;
• от начальной стоимости сбросили большую сумму;
• цена квартиры аналогичная или ниже, чем у подобных вариантов в этом районе.

Квартира будет продаваться долго, если:

• ее стоимость явно завышена;
• квартира рекламируется давно, но просмотров мало;
• планировка неудобная или неузаконенная;
• в квартире нужно делать ремонт (или он есть, но слишком специфический, например, в стиле готика);
• квартирой владеет несколько собственников, и среди них есть несовершеннолетний.

Если собственник отказывается отвечать на вопросы, можно позвонить по объявлению о продаже этой квартиры агенту и представиться риэлтором, который выставляет на продажу похожую квартиру в том же районе. Коллеги-риэлторы обычно охотно помогают друг другу, а потому можно расспросить о том, как долго продается квартира, как часто ее смотрят и сколько уже скинули от цены. Это поможет хотя бы приблизительно понять, сколько арендатор сможет прожить в продаваемой квартире.

Скрывают существенные недостатки

Некоторые собственники за низкой стоимостью аренды скрывают объективные минусы жилья. Чаще всего встречаются такие:

1. Несоответствующие условия для проживания и состояние квартиры. Квартира может быть в очень хорошем состоянии, но какой-то один существенный недостаток не позволяет выставить ее по среднерыночной цене: нет света в ванной, течет потолок или старые трубы. Или же квартира может сдаваться без мебели. Некоторым арендаторам это удобно, они везде переезжают со своей мебелью. Но те собственники, которые хотят сдать квартиру быстрее, могут снизить стоимость аренды по такой причине.
2. Соседи. Собственник вряд ли честно предупредит о том, что по соседству делают ремонт или просто живут шумные люди. Потому здесь придется разузнать самому. Если квартира сдается в новостройке, то нужно посмотреть, когда дом был сдан в эксплуатацию. Скорее всего соседи будут делать ремонт, если прошло меньше года. В обычном доме следует пройтись и поговорить с соседями, поспрашивать, никто ли не шумит по ночам. Главное делать это без собственника.
3. Другие необычные причины. Не каждую оригинальную причину снижения стоимости аренды квартиры можно описать. Встречаются и уникальные случаи. Например, кто-то может сдавать жилье дешевле, потому что предыдущие жильцы оставили в нем кота, а собственники решили его не выгонять, и просят новых арендаторов ухаживать за животным. Чаще всего такие нюансы описываются в объявлении или о них говорят при первом звонке. В любом случае, если цена подозрительно низкая, то нужно обязательно поинтересоваться почему.

Собственнику срочно нужны средства

Если выставить квартиру по средней для рынка цене, то поиск арендаторов может затянуться. А если в районе есть похожие варианты, то доход собственник может не получать несколько месяцев, при том, что коммунальные платежи никто для него не отменит.

Поэтому, если деньги нужны срочно (на лечение, свадьбу, отпуск), собственник готов сдавать квартиру дешевле, лишь бы скорее найти жильцов. В среднем скидка составляет 15%, иногда может доходить и до 50%.

Арендатору следует понимать, что когда фактор срочности исчезнет, то и стоимость аренды поднимется до средней. Поэтому следует заключить с собственником договор, в котором закрепить цену на полгода-год. Если со сделкой будут торопить, то следует поддаваться. Торопят обычно мошенники, и значит, за такой сдачей квартиры по дешевке стоит что-то нечестное.

Что следует спрашивать, когда вы звоните по объявлению об аренде

Чтобы не тратить время впустую на просмотр, следует при первом же звонке выяснить как можно больше подробностей. Уже только по общению с собственником или агентом можно понять, что не следует ехать и смотреть этот вариант. Чтобы не забыть, что говорить и спрашивать во время звонка, держите перед глазами этот скрипт.

Приветствие

При первом звонке нужно поздороваться и узнать, сдается ли еще квартира и с кем вы разговариваете, с собственником или агентом. Может оказаться, что объявление уже не актуально, и нет смысла сразу заваливать человека на другом конце вопросами.

Грамотно будет начать так: «Здравствуйте! Меня зовут Елена. Я по объявлению с Авито. Квартиру на Ленинском, 54 еще сдаете?» Если ответ будет положительным, то следующим вопросом следует уточнить, кто с вами разговаривает, собственник или риэлтор.

Рассказ о себе

Если квартира востребована (о чем можно сделать вывод по ее расположению, состоянию и цене), то не исключено, что собственник принимает по 10-15 звонков в час. Поэтому он захочет сразу знать, кто ему звонит, чтобы понимать, подходит кандидат или нет.

Практически все позвонившие после приветствия начинают сразу расспрашивать о квартире, что раздражает собственников. Поэтому сначала следует рассказать следующее:

1. Кто вы – пожилой мужчина, семейная пара с ребенком или молодая девушка. Возможно, вы ищете жилье для дочери или родителей. Все это следует сказать сразу.
2. Ваш возраст. Об этом говорить необязательно, но желательно, особенно если в объявлении были прописаны условия по возрасту. Некоторые собственники не хотят связываться со слишком молодыми квартиросъемщиками, например.
3. Следует обязательно указать, работаете вы или учитесь. Также нужно сказать из какого города вы приехали, надолго ли вам нужно жилье, необходима ли регистрация.
4. Обязательно нужно сказать, если вы переезжаете с маленькими детьми или животными.

Если вкратце, то это может звучать так: «Мы пара, 25 и 27 лет, приехали из Москвы, регистрация есть, трудоустроенные. С нами два ребенка, 3 года и 10 месяцев, спокойна кошка и попугай. Покажете нам квартиру?»

Вопросы о квартире, просмотр

Если собственник готов показать вам квартиру, то начинайте спрашивать его о деталях, которые вам интересны. Как правило, после первого вопроса, человек сам начинает рассказывать все о жилье, начиная с постройки дома и ремонта на кухне, заканчивая скрипучей дверью и мягким диваном.

Когда человек описывает мелочи, это хорошо. Только собственник расскажет вам, что в ванной отклеилась одна плитка, мошенник скажет кратко, что, мол, все хорошо, все новое и целое, готов показать квартиру даже ночью, только приезжайте.

Когда вы узнали все необходимые подробности и разобрались с тем, почему квартира стоит дешевле, договаривайтесь о просмотре. Если собственник отвечает заранее заготовленной фразой, вроде: «Я буду завтра в квартире ровно в 17:00, приходите», то следует насторожиться, это признак аукциона.

Если же вы вместе с собственником выбрали время, которое удобно всем, то не лишним будет подтвердить договоренность. Обязательно скажите, что вы позвоните еще раз за два часа до приезда. Иначе рискуете приехать на просмотр жилья, которое уже сдали.