Залог права аренды земельного участка муниципальной и иной собственности

залог права аренды земельного участка

Развитие ипотечного кредитования в России породило создание новых программ для привлечения клиентов. Одной из таких программ является залог права аренды земельного участка.

Рекламный блок:

Подобные возможности появились в связи с высоким уровнем конкуренции среди банковских организаций. Залог права аренды муниципальной земли дает в дальнейшем право на строительство жилого дома и использования участка по своему усмотрению. При необходимости кредитный лимит, предоставленный банком можно увеличить. Расскажем подробнее об этой программе.

Что такое залог права аренды земельного участка

Чаще всего возникает недоумение, почему залог права аренды называют ипотекой. В классическом понимании ипотечного кредитования предполагается передача определенного недвижимого имущества (квартиры, дома, участка и т.д.) в качестве обеспечения займа собственником.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 350-80-25 (Москва)

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Такой залог является для банка гарантией погашения взятых на себя обязательств по кредиту. Если по каким-то причинам должник не сможет выплачивать кредит, то банк вправе продать объект залога, а вырученные деньги использовать для оплаты долга.

Существующие нормы земельного законодательства допускают передачу в залог не только земельных наделов, но также прав и обязанностей, предусмотренных в рамках договора аренды. Право аренды – это полноценный объект гражданских правоотношений. Помимо залогового объекта, оно может быть, к примеру, вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданское законодательство также позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права, к которым относится в том числе право аренды. Однако есть одно важное условие. Право аренды может стать предметом залога только при согласии собственника, а срок ипотеки не будет превышать период действия договора аренды.

Иными словами, залог права аренды земельного участка – это ипотечный договор, который подразумевает, что имущественные права станут гарантом возврата денежных средств залогодержателю.

Когда можно передать право аренды земли в залог

Итак, в рамках земельного, гражданского законодательства, а также ФЗ № 102 «Об ипотеке» право аренды может являться предметом залога. Это допустимо, если не противоречит условиям договора, желанию собственника и действующим нормативно-правовым актам.

Заложить право аренды может потребоваться в следующих ситуациях:

  • необходимость получения ипотеки на покупку жилья – часто используется для приобретения квартиры в строящемся доме, затем уже квартира становится предметом залога;
  • желание построить дом на арендованном земельном участке – после завершения строительства в ипотеку передается возведенное жилье;
  • необходимость в получении крупного займа на любые цели в случае требования предоставить обеспечение.

Право аренды выступает самостоятельным предметом залога не часто. Как правило, необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость, возведенную на арендованной территории. В таком случае оформление ипотеки на дом запрещено отдельно от земельного участка, на котором он построен.

залог права аренды

Особенности передачи права аренды в залог

Ответственность по договору аренды, несмотря на передачу прав в залог, продолжит нести изначальный арендатор. Права и обязанности не могут быть перенаправлены залогодержателю или любому другому лицу.

К залоговому объекту применяются общие правила законодательства об ипотечном кредитовании. Если заемщик по каким-либо причинам перестанет выполнять взятые кредитные обязательства, банк вправе наложить взыскание на залоговый объект и реализовать его. В случае с арендой продажа произойдет в рамках договора переуступки прав.

Собственником арендованной земли может выступать организация, частное лицо, государство или муниципалитет. Однако нормами ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещается передача в залог прав аренды земли, принадлежащей государственным органам или муниципалитету. Исключение – если участок предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения.

Если надел, к примеру, выделялся для эксплуатации в коммерческих целях, выступать предметом залога он не может. Ипотека будет запрещена и в том случае, если участок будет выступать обеспечением самостоятельно без недвижимости, расположенной на нем. Нельзя передать в залог также земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Передача в ипотеку возможна только при условии, что все постройки на участке законны и оформлены по требованиям российских нормативно-правовых норм. В противном случае банк откажет в выдаче займа с таким обеспечением.

Оформление ипотеки на имущественные права не является основанием для аннулирования договора аренды и не требует оформления нового соглашения между сторонами. Все остается по-прежнему. Единственное, потребуется дополнительно составить в письменной форме согласие собственника на передачу имущественных прав в залог.

Если говорить о долевом праве аренды, то тут на практике ситуация неоднозначна. Чаще всего сложности возникают относительно порядка пользования своей доли каждым из арендаторов. Судебная практика имеет в арсенале немало случаев, когда сделки по передаче в ипотеку части участка становились недействительными.

Преимущества и недостатки залога права аренды

Как и любое юридически значимое действие, залог арендных прав на земельный участок имеет плюсы и минусы.

К преимуществам можно отнести:

  1. Ипотечный кредит становится доступен для заемщиков, у которых в собственности нет никакого другого ликвидного обеспечения для залога.
  2. Отсутствие необходимости поиска дополнительных средств для покупки участка земли.
  3. В дальнейшем возможен выкуп арендованной земли под недвижимостью в собственность.
  4. Судебная практика сложилась в пользу заемщика.
  5. Банки не препятствуют подобным сделкам.

Однако есть и минусы. К ним относят:

  1. Подобные займы выдаются на короткий срок, ограниченный периодом действия договора аренды. Если он действует три года, то именно в этот период необходимо погасить задолженность. При классической ипотеке срок займа может достигать 25-30 лет.
  2. Сумма кредитования не велика. Она ограничивается примерно 70 % от общего объема арендной платы.
  3. Довольно часто заемщикам приходится нести дополнительные затраты. К примеру, может потребоваться выезд оценщика на участок для анализа ликвидности надела.
  4. Программы есть не во всех банках. Это значит, что заемщик весьма ограничен в выборе продукта и кредитной организации. Банки предпочитают более ликвидные объекты в качестве залога.
  5. Высокий риск для банка и, как следствие, повышенный процент по кредиту.
  6. Необходимость получения согласия от собственника земли.
  7. Договор аренды может предусматривать прямой запрет на передачу прав в качестве залога.

Рассмотрим подробнее процесс оформления займов такого вида.

Получение согласия собственника

Если владельцем земельного участка является частное лицо или организация, то получение письменного согласия обязательно. Когда собственник – муниципалитет или государство, согласие не обязательно. В этом случае достаточно направить уведомление. Это правило действует, если срок аренды превышает пять лет.

Уведомление о залоге направляется по почте. Для этого используется заказное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.

Обратите внимание, что если срок арендных отношений по договору меньше пяти лет, то получить согласие необходимо в том числе у муниципальных или государственных органов.

В некоторых случаях собственник может отказать в разрешении на оформление ипотеки с таким обеспечением. К примеру, если арендатор показал себя недобросовестным и имеет задолженность по арендной плате или на участке есть незаконные строения.

Договором аренды может быть предусмотрен иной порядок получения согласия от собственника. Если этот пункт прописан, то следует действовать в соответствии с положениями соглашения.

передача в залог права аренды земельного участка

Заключение договора с банком

Прежде чем оформить договор, банк осуществит предварительную оценку ликвидности прав аренды на земельный участок. Кроме того, будет оцениваться платежеспособность потенциального заемщика.

Если условия предоставления и обеспечения займа устраивают обе стороны, то заключается ипотечный договор. Он имеет простую письменную форму, то есть не требует нотариального заверения. Банк запросит предоставление договора аренды, согласия собственника и подтверждения факта использования участка по целевому назначению.

Ипотечный договор подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре. Если проигнорировать это требование, договор будет считаться недействительным и не имеет юридической силы.

Обычно банки предлагают свою форму договора. Он содержит права и обязанности сторон, их реквизиты, подробное описание предмета залога и другие важные нюансы. Перед подписанием документа рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Иными словами, залог права аренды земельного участка муниципальной собственности – это разновидность ипотеки. Имущественные правомочия в этом случае становятся обеспечением полученного кредита.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.