Бесплатная горячая линия по всей России

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

В последнее время всё популярнее становится покупка жилья в рассрочку. Это происходит потому, что у многих людей не хватает денег, чтобы купить квартиру сразу. Поэтому для них рассрочка является хорошей заменой ипотеки.

Кому нужна рассрочка?

Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц выгодна в сравнении с ипотекой. Также она удобна, когда человек хочет продать старую квартиру и купить новую. Он сначала покупает новую в рассрочку, заселяется в неё, а продав старую, выплачивает остаток стоимости купленного жилья.

Продавцы квартир соглашаются оформить рассрочку в следующих случаях:

  • Сложности с продажей этой недвижимости, долгий поиск покупателей;
  • Необходимость срочной продажи;
  • Продавцом выступает новая компания-застройщик, у которой пока нет известности и репутации;
  • Ещё не готовые квартиры в строящихся домах (в начале строительства);
  • Жильё с дефектами, которому нужен ремонт.

Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку

Оформление договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа является довольно рискованным видом сделок. Но всё же свои плюсы он имеет:

  • Быстро можно найти покупателя;
  • Быстрое оформление сделки;
  • Не нужно связываться с банком и ждать одобрения кредита;
  • Низкие проценты;
  • Не нужно оформлять дополнительные страховки, необходимые в случае получения ипотечного кредита.

Недостатки такой рассрочки:

  • Продавец не сразу получит деньги;
  • Если покупатель перестанет в какой-то момент платить, то взыскать деньги можно будет только через суд;
  • Есть риск быть обманутым мошенниками. В таком случае можно потерять и квартиру и деньги.

Способы рассрочки

Условия рассрочки указывают в договоре. Поэтому участники сделки могут сформировать собственную систему выплат. Но есть три основных, наиболее популярных, вида рассрочки при продаже квартир:

  • Первоначальная оплата 50% стоимости с выплатой остатка частями в течение последующих 3-6 месяцев. При такой рассрочке проценты вообще не начисляются;
  • Первоначальный платёж (конкретная сумма по договорённости) с рассрочкой основного платежа на 1-2 года. В этом случае начисляются проценты, но не более 3% от суммы;
  • Оплата равными частями по графику без первоначального платежа. Этот вид рассрочки применяется редко, преимущественно для продажи жилья застройщиком в строящемся доме.

Оформление договора

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры в рассрочку происходит в несколько этапов:

  • Договорённость о продаже квартиры;
  • Составление графика платежей;
  • Проверка документов;
  • Подписание договора купли-продажи и передаточного акта.

Прежде нужно ознакомиться с важными нюансами договора и самого оформления сделки.Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Вторичка

Продажа квартир в рассрочку регулируется статьями 549-558 ГК РФ. Такой договор от обычной купчей отличается только наличием пункта, определяющего порядок оплаты в рассрочку. Также нужно договориться, когда вносить первоначальную плату, до или после регистрации собственности на нового владельца.

Сам договор купли-продажи должен содержать:

  • Данные из паспортов участников сделки;
  • Все важные сведения об объекте недвижимости;
  • Права и обязанности заключающих сделку;
  • Порядок и сроки передачи квартиры покупателю;
  • Стоимость (нужно указывать, как цифрами, так и прописью);
  • Всю информацию о рассрочке, порядке выплат и первоначальном платеже.

Нотариальное заверение таких договоров не является обязательным, но по желанию участники сделки это могут сделать. А вот регистрация прав нового владельца в Росреестре является обязательной процедурой.

Новостройка

В случае долевого строительства квартиры в новом доме, договор составляется на основе Федерального закона №214. В документе указываются:

  • Данные застройщика;
  • Паспортная информация покупателя;
  • Все данные о строительном объекте;
  • Обязанности сторон сделки;
  • Этапы стройки;
  • Сроки и условия сдачи дома;
  • Гарантийные обязательства;
  • Стоимость и условия, на основании которых может быть оформлена рассрочка.

График выплат по рассрочке оформляется в приложении к договору купли-продажи. Сам договор нужно регистрировать в Росреестре.

Важно до заключения договора проверить следующие документы:

  • Учредительные документы компании-застройщика;
  • Документы о его регистрации;
  • Аудит компании;
  • Бухгалтерскую отчётность;
  • Проект;
  • Свидетельство о праве владения и застройки этого участка земли;
  • Разрешение на строительство.

Обычно первоначальный взнос равен 40% от стоимости квартиры. Остальные выплаты желательно привязывать к окончанию конкретных этапов строительства. Это делается для того, чтобы если застройщик остановит строительство не потерять деньги на бессмысленных выплатах.

Особенности расчёта

Есть ряд способов оплаты по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами:

  • Материнский капитал;
  • Государственные субсидии;
  • Оплата наличными. В таком случае передавать их нужно в присутствии свидетелей или нотариуса;
  • Списание денег со счёта покупателя (так называемая оплата через аккредитив).

Для дополнительной безопасности при передаче денег арендуют банковские ячейки. В ячейку закладывается первоначальный платёж 30-50% (иногда 70%) от суммы. Продавец получает доступ к ячейке только после заключения договора. Если сделка по каким-то причинам срывается, то деньги возвращают покупателю.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 288-16-93
(Москва)

+7 (812) 490-76-51
(Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Следовательно, если процесс оформления договора прошёл успешно, то остаток суммы покупатель будет выплачивать по графику.Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Нюансы непогашения долга

Самая главная проблема, которая может возникнуть, связана с выплатами при продаже квартиры в рассрочку. Финансовые проблемы у покупателя могут привести к срыву графика выплат. Если он не платит в срок, то наступает ответственность по договору. Обычно в таких ситуация от покупателя требуют:

  • Оплатить очередной взнос;
  • Проценты по задолженности;
  • Штраф;
  • Неустойку.

В любом случае спорные моменты, связанные с этими выплатами, решаются в судебном порядке.

Возможные риски и способы их минимизации

При продаже квартиры в рассрочку есть риски для продавца и покупателя. Для продавца опасность связана с возможной остановкой платежей. В таком случае он должен подавать иск в суд. Если на момент судебного рассмотрения ответчик выплатил менее 50% общей стоимости жилья, то истец вправе просить суд расторгнуть сделку и вернуть ему квартиру. В свою очередь, он должен будет вернуть перечисленные деньги покупателю.

Если же выплачено более половины стоимости, то суд обяжет покупателя выплатить остальное и неустойку за срыв сроков оплаты рассрочки.

Важно указать в договоре, что эта недвижимость в обременении. То есть права собственности новому владельцу перейдут только после окончания выплат. Иначе он может продать эту квартиру ещё до окончания выплат.

У покупателя риски при заключения договора продажи в рассрочку связаны с прошлым квартиры. Он должен проверить все документы, чтобы избежать мошенничества. Например, чтобы не купить квартиру с долгами, в обременении, без согласия всех собственников на её продажу и т.п.

Законодательная база

Оформление сделок по продаже недвижимости в рассрочку регулируется Гражданским кодексом (статьями №549-558) и Федеральным законом №214. В этих нормах закона указаны требования к оформлению договоров купли-продажи и условий по выплатам в рассрочку.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Важно проверить квартиру или дом в Росреестре на наличие обременений. Это должен сделать продавец, предоставив покупателю справку из ЕГРН. Кроме этого нужно узнать:

  • Кто прописан в этом доме или квартире;
  • Есть ли долги по коммунальным платежам;
  • Получить письменное согласие супруга(-и) на продажу жилья. Это нужно только для тех объектов недвижимости, которые были нажиты в браке и считаются совместной собственностью.

Отдельно нужно уточнить список документов, который необходим для заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку. договорПокупателю нужен только его паспорт. А продавцу придётся собрать немалый перечень документов:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Документы, устанавливающие права на недвижимость (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, судебное решение);
  • Паспорта на объект (технический и кадастровый);
  • Справка из БТИ о том, что в квартире не было незаконных перепланировок;
  • Справка из ЕГРН об отсутствии долгов и обременений;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие супруга на продажу в письменном виде с обязательным заверением нотариуса;
  • Согласие остальных собственников или органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

В случае, когда продавца представляет его доверенное лицо, дополнительно нужно внимательно рассмотреть доверенность и её нотариальное заверение.

Для регистрации документов в Росреестре нужно оплатить пошлину 2000 рублей.

Передаточный акт

Дополнительно к договору купли нужно оформлять и акт передачи недвижимости. Он фиксирует факт осмотра жилья перед его принятием покупателем. В таком случае, передаточный акт – свидетельство того, что покупателя устроило состояние жилья, и он не имеет претензий к продавцу. В случае если продавец будет пользоваться этим жильём ещё в течение какого-то времени (времени переезда), он будет нести ответственность за сохранение объекта в том состоянии, которое описано в акте.

Сам акт обычно оформляется как приложение к купчей. В нём важно указать все характеристики дома и все замечания покупателя, а также договорённости и условия их устранения.

Стороны договора

В случае продажи вторичной недвижимости, сторонами выступают физические лица. В случае новостройки, покупателем становится физическое лицо, а продавцом – юридическое, компания-застройщик.

Особенности уплаты налога при продаже

Сделки по продаже недвижимости облагаются подоходным налогом в размере 13% от стоимости квартиры, если продавец владеет квартирой менее 5 лет. Для тех, кто купил квартиру до 2016 года, этот срок равен трём годам. Если срок истёк, то продажа такой недвижимости не будет облагаться налогом.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.