По общим правилам доходы граждан РФ облагаются налогом. И если человек решит продать свою квартиру, то ему придется отчислить в госбюджет часть вырученных средств. Однако это правило не распространяется на тех граждан, которые владели жильем в течение минимального срока. На данный момент он составляет пять лет.
Получается, что если квартира находилась в собственности человека в течение пяти лет, он может продавать ее, не платя никаких налогов. При этом придется учесть ряд нюансов, речь о которых будет сказано ниже.
Содержание
Когда минимальный срок владения снижается
В России минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет, но в некоторых случаях он может быть сокращен до трех. Подобное возможно в таких ситуациях:
- Гражданин получил квартиру по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи.
- Человек стал собственником жилья в результате приватизации.
- Квартира перешла к гражданину в результате подписания договора пожизненного содержания с иждивением.
Также минимальный срок владения сокращается до трех лет, если человек продает свое единственное жилье. То есть, на момент продажи у него в собственности нет другой квартиры или дома. При этом жилье, купленное в течение трех месяцев до продажи объекта, учитываться не будет.
Как определить единственное жилье супругов
При определении супружеского единственного жилья может возникнуть ряд вопросов. Например, у мужа имеется одна личная квартира, и еще одну он делит с супругой. У жены же другого жилья нет.
В данной ситуации будет учитываться только та квартира, которая находится в совместной собственности. То есть, жилье, появившееся у мужа до брака, или перешедшее к нему по наследству, во внимание не принимается. Об этом заявили представители ФНС.
Если супруги решили продать свою общую квартиру, то при определении минимального срока владения учитывается только их совместное жилье. И если у них нет других объектов недвижимости в общей собственности, то квартира будет считаться единственным жильем. То есть, срок минимального владения для нее составит три года.
Важно знать, с какого момента начинает исчисляться срок минимального владения. Если речь идет о квартире в новостройке, то отсчет начинается с момента регистрации права собственности. То есть, дольщик подписывает с застройщиком акт приема-передачи, получая готовую жилплощадь в свое распоряжения. Теперь он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на купленную квартиру. И только с этого момента начинается отсчет срока минимального владения.
Если у супругов в общей собственности находится одна квартира, которой они владеют более трех лет, то при ее продаже ни муж, ни жена не будут платить налог. Доля мужчины в другой недвижимости является его личной собственностью, а потому не будет учитываться при определении единственного жилья супругов.
Однако здесь важно учитывать, когда именно муж получил долю в квартире, ведь от этого зависит статус имущества. Например, мужчина купил квартиру, находясь в официальном браке. Он заплатил за недвижимость из личных средств и оформил ее на свое имя. В этом случае квартира все равно будет считаться совместной собственностью супругов. Тогда применить минимальный трехлетний срок владения при продаже жилья не получится. Чтобы избежать уплаты налогов, супругам придется ждать истечения пятилетнего периода.
Также важно учитывать, как именно была приобретена квартира: по ДДУ (договору долевого участия) или по договору купли-продажи. Если речь идет о ДДУ, то отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты стоимости жилья. Доплата за дополнительные метры после ввода дома в эксплуатацию при этом не учитывается.
При покупке квартиры по договору купли-продажи, минимальный срок владения считается с момента перехода прав собственности на объект. То есть, учитывается дата государственной регистрации недвижимости.
Нужно ли учитывать недостроенную квартиру
Трехлетний минимальный срок владения применим лишь в том случае, если у супругов отсутствует другое совместное жилье. Недостроенная квартира не является полноценной жилплощадью, а потому учитывать ее не следует.
Регистрация права собственности на жилье в новостройке возможна только после того, как дом будет достроен, а квартиру передадут покупателю по акту приема-передачи. До этого момента объект не является имуществом супругов даже в том случае, если они внесли за него полную оплату.
При этом граждане не обязаны продавать единственное жилье, а потом, оставшись без крыши над головой, подыскивать себе новую квартиру. Закон разрешает жителям РФ купить новое жилье, а затем продать старое. Но сделать это нужно будет в течение 90 дней. Тогда старая квартира по-прежнему будет считаться единственный объектом, находящимся в собственности супругов.
Если же муж и жена не успеют продать старое жилье в течение трех месяцев после покупки нового, то у них официально будет уже две квартиры. Соответственно, срок минимального владения станет не 3, а 5 лет.
О декларации
Итак, продав квартиру по истечении минимального срока владения, супруги не должны будут платить налог. Соответственно, указывать доход от продажи жилья в декларации 3-НДФЛ не придется. Если у продавца нет других доходов, за которые ему нужно отчитаться перед государством, то декларацию и вовсе ненужно будет подавать.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Бывают ситуации, когда продать жилье нужно срочно, и нет времени ждать истечения минимального срока владения. И многие граждане РФ задумываются, как в таком случае сэкономить на оплате налогов. Для этого можно воспользоваться двумя способами, которые мы рассмотрим ниже.
Воспользоваться стандартным налоговым вычетом
Сумма этого вычета составляет 1 миллион рублей. То есть, гражданин вычитает из стоимости квартиры миллион, и платит 13% НДФЛ с оставшейся суммы.
Допустим, супруги купили квартиру за 1,3 миллиона рублей. Спустя два года они решают ее продать. За квартиру удается выручить 1,4 миллиона. Воспользовавшись вычетом, они будут платить налог не со всей суммы, а лишь с 400 тысяч рублей. Если бы жилье стоило ровно миллион или меньше, то платить налог не пришлось бы.
Воспользоваться такой льготой может каждый гражданин, но только раз в год. То есть, если гражданин продает в течение года 2 или 3 квартиры, то он получит лишь один миллионный вычет.
Сумму НДФЛ могут уменьшить также расходы на обучение и лечение. Однако эти средства должны быть потрачены в год продажи жилья.
Доходы минус расходы
Этот вариант подойдет владельцам дорогих квартир и тем гражданам, которые могут подтвердить расходы, понесенные при покупке жилья. В данном случае налог будет начисляться не на всю квартиру, а на прибыль, которая была получена гражданином при ее продаже.
Например, супруги купили жилье за 6 миллионов рублей. Сделав ремонт, они решили продать квартиру за 8 миллионов. Поскольку прошло два года с момента покупки, то срок минимального владения еще не истек. Соответственно, при продаже придется заплатить налог.
Если бы супруги выбрали первый вариант, то им пришлось бы заплатить в госбюджет 910 тысяч рублей, ведь налогооблагаемая база составила бы 7 миллионов. Поэтому выгоднее будет уменьшить налог на ту сумму, которая была затрачена на приобретение жилья. В этом случае налогооблагаемая база составит 2 миллиона, а НДФЛ – 260 тысяч рублей.
Вышеуказанные вычеты работают не только при продаже квартир на вторичном рынке. Налог можно уменьшить и при реализации жилья в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.
Подводя итоги
Таким образом, определяя единственное жилье супругов, не нужно обращать внимание на те объекты, которые принадлежат только мужу или только жене. В данном случае учитываются только те объекты, которые находятся в совместной собственности.
Одна квартира, находящаяся в совместной собственности, будет считаться единственным жильем для супругов. И если она будет продана спустя три года с момента регистрации, то платить НДФЛ не придется.
Если же у мужа или жены имеется другая совместная собственность, купленная в период брака, то минимальный срок владения составит уже пять лет. Соответственно, если супруги продадут жилье спустя три года, после получения его в собственность, то им нужно будет платить НДФЛ. Доля в квартире в данном случае также учитывается, ровно как и комната в коммуналке.
Новостройка будет учитываться в составе жилья только после подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности. Квартиры в недостроенных домах, купленные по договору ДДУ, существуют лишь на бумаге, потому жилплощадью не считаются.
Если же квартира в новостройке была зарегистрирована в течение 90 дней до продажи старого жилья, то она также не учитывается. Соответственно, если объект продается по истечении минимального срока владения, то НДФЛ за него не платится и декларация 3-НДФЛ не подается.
Добавить комментарий