Недвижимость заброшена: как найти ее владельца

Инвестиции в недвижимость – отличное решение для сохранения и преумножения средств. Иногда инвесторы предпринимают рискованные шаги, планируя вложиться в заброшенный объект. Но для того, чтобы оформить сделку купли-продажи, необходимо найти собственника такой недвижимости.

Если объект является свежим, с проведенным межеванием, то поиски – не такая уж и сложная задача. Найти его можно на карте Росреестра, узнать кадастровый номер, а далее – запросить выписку с данными владельца. Но что делать, если информации о постройке нет нигде? О том, как найти хозяев для выкупа брошенного объекта, мы и поговорим ниже.

Можно ли найти владельца заброшенного объекта

Если говорить прямо, то проверенного способа поиска попросту не существует. Не существует централизованной поисковой системы для владельцев заброшенной собственности или служб, специально занимающихся этим. Поэтому здесь нельзя дать универсальный совет или способ найти владельцев брошенных объектов. Вы можете положиться исключительно на случай, удачу, архивы или сарафанное радио. Например, поиск среди знакомых, друзей, соседей и так далее.

Но есть и другие варианты, которые в теории могут помочь справиться с заброшенными строениями. Ниже мы расскажем, как у этих зданий могут появиться новые владельцы и что для этого нужно.

Недвижимость стала бесхозной: как это происходит

Как говорилось выше, самый очевидный способ найти владельцев – запросить выписку ЕГРН. Но только при условии, что объект зарегистрирован в кадастровом реестре. Также можно поискать данные в различных файлах локального администрирования — по идее в них должно храниться все.

К сожалению, не существует проверенных способов найти собственника недвижимости, не состоящей на учете в земельной книге с советских времен. И даже если он был поставлен на учет, на него может быть не зарегистрировано право собственности. Но даже если все есть, и вы нашли имя владельца, это только полдела: нужно разыскать собственника в реальности и согласовать дальнейшие действия. Учитывая, что люди умирают, переезжают, меняют имена, это практически невыполнимая задача.

Но с другой стороны, можно и не искать хозяина. Если участок, гараж или другой объект не имеет собственника, объект заброшен, ему присваивается особый статус – бесхозяйная вещь.

Недвижимости дан этот правовой статус не просто так. Местная администрация должна найти владельца. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — этим занимаются органы исполнительной власти: районные администрации или специализированные комитеты. Но на самом деле на них законодательно не возложена эта обязанность и они не обязаны искать хозяев.

Предположим, муниципалитет все же организовал поиск собственника и не нашел его. Затем он обращается в местный Росреестр с заявлением о том, что имущество считается бесхозным. По истечении этого срока недвижимость будет иметь этот статус еще год.

Если собственник не найден в течение этого года, муниципальный совет может обратиться в суд с заявлением о признании муниципальной собственности на бесхозное имущество. Муниципалитету потребуются доказательства того, что он принял меры и искал владельца, но не смог его найти. И доказать это несложно, ведь по факту, собственник отсутствует.

Если суд признает, что такое недвижимое имущество находится в собственности муниципалитета, местные власти смогут продать его, например, на аукционе, или оставить в своей юрисдикции. Это основной способ, которым заброшенные здания обретают новых владельцев.

Что такое приобретательная давность

Помимо муниципального управления, право собственности на заброшенные объекты недвижимости могут приобретать физические и юридические лица, открыто пользующиеся этими объектами, даже если такие лица не имеют права собственности на них.

Но не всякое владение вещью ведет к возникновению права собственности на нее. Для этого необходимо выполнить несколько условий. Причем это обязательные требования, которые должны быть подтверждены в суде. Расскажем о них подробно.

Открытое использование объекта

То есть собственник не должен скрывать, что он пользуется имуществом. В то же время он может принять меры по сохранению объекта.

Допустим, вы владеете участком земли и построили на нем коттедж. Участок по соседству заброшен, и хозяева там не появлялись уже много лет. Поэтому на участке растет трава. Вы ухаживаете за этой территорией и даже посадили фруктовые деревья, чтобы меньше косить. Чтобы туда не залезли посторонние, они огородили эту территорию. То есть заброшенной землей вы владеете открыто и ни от кого не скрываетесь.

О добросовестном использовании

Используйте добросовестно. То есть собственник, получивший имущество во владение, не знал и не должен был знать об отсутствии оснований, по которым он мог бы иметь право собственности на это имущество.

Здесь есть трудности. Если вы хотите со временем стать владельцем заброшенного имущества, вам нужно начать его использовать. Но очевидно, что вы понимаете, что не являетесь его владельцем, то есть вы станете владеть им без законных оснований, что как бы исключает добросовестность.

Эта формулировка расплывчата, и судебная практика уточняет, что если вы пользуетесь недвижимостью и знаете, что не имеете на нее прав, то это не исключает добросовестности. В каждом случае все будет зависеть от обстоятельств и рассматривается судом индивидуально. То есть, знание о незаконности владения не исключает добросовестности.

Но есть исключение. Владение признается незаконным и недобросовестным, если нарушены нормы уголовного права. Такое владение ни при каких обстоятельствах не порождает права собственности.

Например, мужчина купил гаражный бокс в ЗАТО. Через 20 лет он подал в суд, утверждая, что земельный участок под гаражом является его собственностью ввиду приобретательной давности. Городской суд отказал ему, поскольку земля в ЗАТО не может находиться в частной собственности. Районный суд решил, что мужчина не мог не знать об отсутствии оснований для возникновения права собственности, а значит, не был соблюден принцип добросовестности. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Истец не смог добиться рассмотрения кассационной жалобы и стал оспаривать норму ГК РФ в порядке исковой давности в Конституционном суде. Суд указал, что норма не противоречит Конституции, но конкретные действия истца нельзя признать недобросовестными. Позже законодательство было изменено, и теперь покупатель считается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать, что другое лицо не имело права распоряжаться имуществом.

Непрерывное использование

Долгосрочное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение 15 лет. Если вы унаследовали владение таким имуществом, то течение срока не прерывается. То есть, если отец косил траву на участке по соседству, а после его смерти уход за территорией продолжил его сын, то 15 лет будет отсчитываться с того времени, как отец начал ухаживать за наделом.

Но есть нюансы. Например, если вы изначально взяли имущество в аренду или бессрочное постоянное пользование, такое имущество не может быть получено по приобретательскому сроку давности. То же самое касается соглашений. Если вы вступили в договорные отношения с собственником — например, вы арендовали землю у соседа, а он переехал в другой город — вы не можете приобрести недвижимость по давности.

Только при одновременном соблюдении всех условий возможно приобретение права собственности на чужое имущество в судебном порядке.

Что в итоге

Поиск владельцев заброшенных зданий — проблема для муниципальных властей. Если власти не заинтересованы в недвижимости, но вы хотите, чтобы владелец был найден, вы можете письменно обратиться в муниципалитет. Попросите найти владельцев имущества или зарегистрировать его как бесхозяйное, чтобы в будущем оно было продано с аукциона новым владельцам.

Если имущество находится в запущенном состоянии, можно указать, что оно подлежит регистрации для последующего сноса. Снос аварийных строений может производиться по решению суда или местной администрации. При этом регистрировать объект как бесхозный не нужно.

Последний вариант: вы можете начать использовать гараж в своих интересах, платить арендную плату, взносы и через 15 лет попытаться признать право собственности.