Бесплатная горячая линия по всей России

Правила покупки земельного участка: что нужно знать об оформлении сделки

Купить землю можно как у физического, так и юридического лица. Также отдельные участки земли можно выкупить у государства или муниципалитета по кадастровой стоимости.

Далее поговорим о том, как правильно купить земельный участок, если продавец физическое лицо: какие нужно будет проверить документы, как правильно составить договор купли-продажи и где его нужно будет зарегистрировать. А также рассмотрим, какие проблемы могут быть с участком и почему его в таких случаях лучше не покупать.

Законодательная база

Все сделки относительно недвижимого имущества регулируются Главой 30 ГК РФ. Кроме этого сборника нормативно-правовых актов также во внимание должен приниматься Земельный Кодекс – статья 37, и Федеральный Закон №218. Рассмотрим эти два НПА предметно.

Статья 37 ЗК РФ указывает на следующее:

  • Объектом сделки может выступать только тот земельный участок, который состоит на кадастровом учете.
  • Если выяснится, что продавец предоставил покупателю неверную информацию или скрыл некоторые проблемы, то последний имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а продавец будет обязан вернуть всю сумму со сделки.
  • В договоре могут быть прописаны условия, при которых он будет признан недействительным.

Что касается ФЗ №218, то здесь нас интересует следующее правило: для признания договора купли-продажи земли недействительным нужно сначала его зарегистрировать в Росреестре. То есть, если ДКП подписан, но на прошел еще регистрацию в Росреестре, то не произошло и перехода права собственности, а значит признать сделку незаконной невозможно.

Правила покупки земельного участка: что нужно знать об оформлении сделки

Как происходит покупка земельного участка

Прежде всего нужно понимать, для чего необходим участок: для строительства жилого дома или промышленного объекта, для огородничества или постройки коммерческой недвижимости. Дело в том, что у каждого земельного участка есть свое назначение: для домов это земли индивидуального жилого строительства или садовые участки. Построить жилой дом и зарегистрировать его не получится, если земля предназначена для огородничества (не следует путать это с садовническими наделами, где жилые дома, согласно закону о дачной амнистии, строить можно).

Хитрый и нечестный продавец может скрыть от покупателя тот факт, что участок не предназначен для строительства жилого дома. А покупатель это выяснит уже тогда, когда начнет оформлять проект под ИЖС и получать разрешения на стройку, которые, разумеется, ему не дадут.

Поэтому: перед тем, как приступить к оформлению сделки купли-продажи земли проверьте, соответствует ли назначение участка вашим целям.

Сделка купли-продажи проходит примерно по такому алгоритму:

  1. Заключается предварительный договор купли-продажи.
  2. Этим договором и по согласованности сторон устанавливается дата конечной сделки.
  3. В назначенный день подписывается основной договор купли-продажи.
  4. Проводятся расчеты. Или же деньги продавец может получить после того, как сделка пройдет регистрацию в Росреестре. Это предпочтительный вариант для покупателя.
  5. Договор регистрируется в Росреестре, что означает переход права собственности к покупателю.

Но, не все так просто происходит на практике, потому что:

  • На земле могут находиться какие-то постройки или коммуникации – как быть с ними?
  • У земли может быть несколько владельцев, а продает ее только один из них – должно ли быть согласие совладельцев в таком случае?
  • На земле стоит жилой дом, но у продавца не оформлено право собственности – как с ним быть – сносить или через суд признавать себя собственником?

И это малая часть вопросов, которые могут возникнуть, если не проверить юридическую историю участка, его документы и порядок возникновения права собственности продавца.Правила покупки земельного участка: что нужно знать об оформлении сделки

Проверка документов на землю и личности владельца

Даже если владелец участка клянется вам в том, что с землей все в порядке и можно прямо сейчас подписывать договор, не верьте ему на слово. Проверяйте все тщательно сами или наймите юриста для этих целей.

Тщательную юридическую проверку проведет и страховая компания, если вы задумаете застраховать сделку.

Проверка участка на обременение и количество собственников

Чтобы узнать, кто собственник и сколько их вообще, есть ли на участке какие-то обременения, нужно заказать свежую выписку из ЕГРН. Электронный вариант стоит 250 рублей, информацию из реестра пришлют на почту.

В выписке будет указано:

  1. Кто собственник.
  2. На каком основании действует право собственности.
  3. Кадастровый номер участка.
  4. Есть ли обременения, аресты. Были ли они раньше и по какой причине.

Выписка – это еще не все, что нам нужно. Зная кадастровый номер участка, идем на сайт Кадастровой публичной карты и проверяем назначение земельного участка.

Кроме этого, нужно проверить личность продавца и имеет ли он право на единоличную продажу земли, если именно так и происходит. Для этого запрашиваем копию его паспорта, сверяем ее с оригиналом. Проверяем вот что:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40
(Москва)

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Сбегаются ли данные в паспорте продавца с тем, что указано относительно собственника в выписке ЕГРН.
  • Состоит ли в браке продавец. Если состоит, а земля не получена по наследству или договору дарения, была куплена в период, когда он уже был женат/замужем, то нужно разрешение на сделку от второго супруга. Оно должно быть в письменном виде и нотариально заверенное.

Правила покупки земельного участка: что нужно знать об оформлении сделки

Проверка документов на земельный участок

Продавец для ознакомления должен предоставить оригиналы таких документов:

  • Свежая выписка ЕГРН.
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на участок.
  • Кадастровое дело на землю.

Если продавец предоставляет только копии, а оригиналы не может или их нет вообще по причине «утеряны, порваны, съела собака», то тут дело нечисто. Вполне вероятно, что перед вами мошенник, который хочет «продать» землю по поддельным документам. На мошенничество еще будет указывать его настоятельная просьба о большом авансе или оформлении сделки только у «своего» нотариуса.

Какие документы понадобятся для оформления сделки

Для заключения договора купли-продажи понадобится оригинальный пакет следующих документов:

  1. Паспорта участников сделки, их ИНН.
  2. Официальная оценка участка.
  3. Документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемый участок.
  4. Технические документы – кадастровое дело.
  5. Если есть обременения – то справки, подтверждающие их наложение.
  6. Если продавец состоит в браке, то письменное согласие на сделку второго супруга, их свидетельство о браке.
  7. Справка, подтверждающая отсутствие арестов и обременений на участке.
  8. Если был дан задаток или аванс, то расписка об получении денег.

Если на участке есть строение, то должны быть еще такие документы:

  1. Документ, подтверждающий его государственную регистрацию.
  2. Оценочный отчет.
  3. Акт приема и ввода в эксплуатацию.

Обратите внимание вот еще на что: если участок продает не сам собственник, а его представитель, то должна быть соответствующая доверенность и паспорт этого лица. Без паспорта доверенность не может быть принята.Правила покупки земельного участка: что нужно знать об оформлении сделки

Как оформляется купля-продажа участка

Договор составляется в трех экземплярах: по одному каждой из сторон сделки и еще один останется на хранение в Росреестре после регистрации перехода права собственности в связи с продажей.

В договоре должна быть указана такая информация:

  1. Когда, где и между кем он составлен.
  2. Сведения о продаваемом объекте: площадь, назначение, кадастровый номер, расположение, границы.
  3. Цена сделки, условия проведения расчетов.
  4. Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
  5. Права и обязанности сторон.

Составлять договор купли-продажи земли по шаблону из интернета – плохая идея. Лучше доверить это юристу или нотариусу. У нас на сайте вы можете получить бесплатную юридическую консультацию по таким вопросам.

После того как договор будет подписан сторонами, его нужно заверить нотариально. Далее сторонам нужно обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Для Росреестра нужно подготовить такие документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Три экземпляра договора купли-продажи.
  3. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на землю.
  4. Кадастровое дело.

Заявление о регистрации перехода права собственности нужно написать на месте. Также надо будет оплатить госпошлину за регистрацию – 2 000 рублей для покупателя.оформление документов

Подать документы на регистрацию можно в любом отделении МФЦ или Росреестра по месту расположения участка.

Как регистрируется дело в Росреестре:

  • Сотрудник принимает документы, взамен выдает талон-расписку, где указано какие бумаги приняты и когда сторонам прийти за результатом.
  • В назначенный день стороны приходят в Росреестр или МФЦ (смотря куда подавали документы) и получают следующие документы: продавец ДКП с отметкой о регистрации в Росреестре, покупатель выписку ЕГРН и ДКП с отметкой о регистрации.

Если на этапе регистрации сделки Росреестр найдет какие-то ошибки, то процедура будет приостановлена, а стороны об этом будут уведомлены.

Какие проблемы могут возникнуть?

Самая частая – недобросовестный продавец, который скроет какую-то важную информацию или проблему с документами. Поэтому, нужно перед сделкой внимательно все проверять: документы, назначение земли, историю перехода права собственности, наличие обременений.

Следует за этой еще одна распространенная проблема – неправильное оформление документов. Может не совпадать информация в кадастровом деле с той, что есть в ЕГРН, или какие-то документы неправильно оформили стороны сделки. Поэтому документы нужно внимательно проверять на соответствие, а договор купли-продажи должен составлять юрист, заверять нотариус.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.